BOSTAD Byggandet av nya bostäder fortsätter minska, trots att många kommuner fortfarande uppger att de har bostadsbrist. Bostadsbolagen måste rikta in sig på billigare bostäder som fler har råd att efterfråga, menar en expert från Boverket. Staten måste dessutom subventionera byggandet, menar Hyresgästföreningens chefsekonom.
Totalt började 35 000 bostäder byggas under de tre första kvartalen av 2019. Det var 10 procent färre än samma period förra året. Det visar ny statistik från SCB. Av de 35 000 var ungefär 27 800 lägenheter i flerbostadshus, och resten småhus.
Statistikmyndighetens analys stämmer väl överens med den prognos som Boverkets gav i somras, där det förutspås att byggandet av nya bostäder ska fortsätta minska både i år och nästa år. Byggandet nådde en topp 2017, med 68 000 nya bostäder. Men efter det har produktionen slagit av på takten.
– Historiskt sett bygger vi i en väldigt hög takt just nu men det är ändå på en lägre nivå än vad som skulle behövas. Det är ett bekymmer att det byggs för lite och att det finns grupper som inte kommer in på bostadsmarknaden. Samtidigt ser vi att andelen kommuner som uppger att de har bostadsbrist bara har minskat marginellt i år, säger Hans-Åke Palmgren, analytiker på Boverket.
Att det behöver byggas mer har att göra med en stor befolkningstillväxt, som till stor del består av nyanlända. Samtidigt, förklarar Hans-Åke Palmgren, består befolkningsökningen delvis av personer med låg köpkraft som inte har råd att efterfråga nyproduktion.
– En förklaring till att man inte kommer upp i den nödvändiga takten är att efterfrågan har svårt att matcha behoven. Många aktörer försökte tidigare “skumma av” marknaden med lite dyrare, finare bostäder i bättre lägen men nu är det gjort. Då måste man rikta in sig på hushåll med lite mer normala inkomster.
Enligt Hans-Åke Palmgren är den utveckling som behöver ske nu är en anpassning i produktionen, för att marknaden ska kunna möta en bredare grupp.
– Bostadsutvecklarna måste rikta in sig på att bygga billigare bostäder, och därigenom nå en bredare bas. Antingen kan de försöka sänka priset på produkten, genom att pressa byggnadskostnaderna, bygga fysiskt mindre eller på mindre attraktiv mark, eller så kan de försöka vänja sig vid en situation där man inte kan ha samma vinstmarginaler som förut. Men det kommer sannolikt inte att räcka till.
Martin Hofverberg, som är chefsekonom på Hyresgästföreningen, delar uppfattningen om att byggandet styrs av efterfrågan och inte av behov. Men, menar han, för att det ska gå att bygga billiga bostäder som fler har råd att efterfråga, behövs en annorlunda politik än den som förs idag.
– Ett marknadsorienterat byggande, där byggbolagen själva tar hela risken för investering och därmed behöver få en avkastning, blir alltid dyrt. Före 90-talskrisen hade vi en annan sorts finansiering, där staten var mycket mer involverad. Då kunde man också få ned kostnaderna, genom att risken flyttades över till staten. Vi menar att någon form av delad risk är det som behövs för att få igång byggandet idag, särskilt i lågkonjunktur och särskilt när priserna sjunker. Så fort priserna sjunker idag slutar privata aktörer att bygga och det är då vi vill att marknaden istället ska fortsätta producera bostäder.
Hyresgästföreningen föreslår större satsningar på insatser som topplån, kreditgarantier och investeringsstöd.
– De statliga investeringarna i bostäder ligger idag på väldigt låga nivåer: till exempel investeringsstödet på 3 miljarder. Om man då tar boverkets siffra på att det skulle behövs 64 000 nya bostäder per år fram till 2027 skulle de kosta 250 miljarder per år, och då förstår man hur lite pengar 3 miljarder är i sammanhanget.
Läs mer: Bostadsbristen tvingar unga att bo kvar hemma
Hans-Åke Palmgren påpekar att det finns många dimensioner av lösningar för bostadsmarknaden. En del är byggnadstakten, men en annan viktig del är hur man kan möjliggöra för hushåll med svag ekonomi att inte hamna utanför bostadsmarknaden. Unga och nyanlända är två utsatta grupper.
– De krav som införts på eget kapital och amorteringar gör att de som är inne på bostadsmarknaden ser en positiv utveckling och har mindre problem att klara sig än till exempel en ung person som behöver samla ihop till sitt eget kapital.
Samtidigt är det trångt på hyresmarknaden och trängseln har ökat, framför allt i storstadsområden. Enligt den nya statistiken från SCB är över hälften av de lägenheter i flerbostadshus som påbörjats, tänkta att bli hyresrätter.
– Hyresrätter kan vara en bra väg in på bostadsmarknaden, men där ser man att efterfrågan är väldigt olika. Till exempel bygger mindre kommuner fler hyresrätter, medan det på andra håll byggs mer bostadsrätter.
Martin Hofverberg berättar att fördelningen mellan hyres- och bostadsrätter varit ungefär hälften-hälften de senaste 20 åren, och att fördelningen av hyresrätter bland det nybyggda är rimlig. Men det som är oroande, menar han, är att byggandet i stort inte tilltar.
– Om marknaden bara åstadkommer 40 000 bostäder per år, jämfört med de 64 000 som Boverket uppskattar behövs, kommer bristen att tillta per år. Det kommer resultera i en marknad som fortsätter vara i obalans mellan utbud och efterfrågan, och då blir det hårdare kamp om befintliga bostäder. Det får flera sociala konsekvenser, som renovräkningar, trångboddhet och ofrivilligt hemmaboende ungdomar. Det vi redan ser kommer att förvärras eftersom byggandet inte når till de nivåer som behövs.
Han menar också att eftersom hyresrätten är den bostadsform som man ska kunna få tillgång till trots att man saknar kapital, gör det att den blir hårdare belastad när det ägda boendet är för dyrt för så många. Han lyfter även att bostadsbristen inte bara drabbar de med svag ekonomi, utan alla, på olika sätt.
– Till exempel kan man se på hushållens skuldsättning de senaste 10 åren. De som har möjlighet att jobba ihop ett visst kapital och sedan låna resten till ett ägt boende, kanske blev tvungna att göra det även fast de hellre hade velat hyra sitt boende. För andra kanske det resulterar i trångboddhet, för vissa innebär det att man inte kan flytta hemifrån och börja vuxenlivet, och för vissa att man inte kan ta ett jobb eftersom det inte finns bostäder på den ort där jobben finns.
Om man då någon gång får bukt med bostadsbristen och kan återgå till en mer normal bostadsmarknad kommer vissa grupper att missgynnas. Därför måste lösningen också innefatta hjälp till dem, menar han.
– Systemskiftet på 90-talet lade över investeringsbördan på hushållen och sedan dess har allt fler skuldsatt sig, bristen tilltagit och värdena stigit. Det har krävs högre och högre lån för att ta sig in på marknaden och till slut tar det stopp. Om bostadsbristen löser sig kommer många av de nyinköpta bostäderna sjunka i värde, och de som gett sig in på marknaden nyligen kommer att hamna i skuld, även fast bostaden är såld, och kanske för livet. En bostadspolitisk reform för ett hållbart bostadsbyggande måste också har svar på den frågan, t ex att staten går in med räddningspaket, eller att den tvingar bankerna att stå för kreditförlusterna.
Dagens Arena har sökt finansmarknads- och bostadsminister Per Bolund för en kommentar, men han “avstår denna gång”.
Följ Dagens Arena på Facebook och Twitter, och prenumerera på vårt nyhetsbrev för att ta del av granskande journalistik, nyheter, opinion och fördjupning.
