replik En av mina huvudpoänger är att de icke-önskvärda konsekvenser som uppstått till följd av hyresreglering alltid mötts med mer lagstiftning. Lindbergs fullständigt historielösa förslag är att fortsätta denna dystra spiral, skriver Fredrik Kopsch i en replik.
Per Lindberg, projektledare för det av Hyresgästföreningen initierade Bostad 2030, ger i sin essä ett märkligt försvar för det nuvarande hyressättningssystemet. Vi kan förvisso föreställa oss bättre fungerande hyresmarknader, men de är bara utopier som vi aldrig kommer uppnå, om vi ska tro Lindberg. Beskriver vi bara alternativen som dåliga nog blir ju nuvarande system dessutom det bästa, och inga förändringar behövs. Lindbergs stora problem är den verklighet som motsäger hans fantasier. I andra länder, såsom Finland, har man omreglerat till betydligt mer välfungerande hyresmarknader. Sverige sticker ut med osedvanligt strikt reglering och följaktligen osedvanligt stora problem och samhällsekonomiskt skadliga verkningar.
Jag kommer i det följande att förtydliga min ståndpunkt samt söka korrigera några av de feluppfattningar Lindberg ger uttryck för i sin essä. Jag vill särskilt belysa två saker:
- Vad är egentligen mitt förslag?
- Hur löser mitt förslag de problem som kännetecknar dagens hyresmarknad?
Gemensamt för den debatt som förs om mig och min bok i essäform på Dagens Arena – se min tidigare replik till Jonathan Metzger – är att avsändarna missförstår mig. Lindberg menar att ”det är diffust […] vilken alternativ modell [jag] egentligen förespråkar”. Att jag vill ha marknadshyror råder det dock ingen tvekan om. Vad Lindberg menar med marknadshyra får vi däremot inte veta.
Detta är inte så konstigt eftersom begreppet marknadshyror saknar definition i dagens debatt. Det används i princip enkom som skrämselpropaganda från Hyresgästföreningen och dess närstående debattörer. En svaghet hos de som förespråkat ett annat system än det nuvarande har länge varit att de saknat egna förslag. Därför har jag tagit fram ett sådant, komplett med lagtext, bara att implementera.
Vilket är mitt förslag?
Jag föreslår att vi faktiskt inför bruksvärdessystemet, såsom det från början var tänkt, med vissa skillnader. En hyresgäst och en hyresvärd får fritt avtala om hyran och avtalsperioden när hyresgästen flyttar in. Hyresvärden tvingas erbjuda en avtalsperiod om minst tio år. Under avtalsperioden kan hyran indexeras, exempelvis mot konsumentprisindex, vilket gör att hyresförhandlingslagen blir överflödig. Ifall hyresgästen vill bo kvar efter avtalsperioden ska hyran i omförhandling begränsas av hyror för likvärdiga lägenheter. Min tanke är att hyrorna med jämna mellanrum anpassas till marknadsmässig nivå. Samtidigt säkerställs ett visst besittningsskydd, starkt i ett internationellt perspektiv, men svagare än det vi har idag. Det är en avvägning av intressen.
Vidare föreslår jag att någon form av omfördelande system införs, egentligen oavsett om resten av mitt förslag genomförs eller ej. Det finns hushåll som inte för egen räkning klarar av att efterfråga bostäder som vi gemensamt tycker är acceptabla. Dessa hushåll behöver få hjälp. Det kan göras antingen genom större bostadsbidrag, genom ett system med sociala bostäder, eller en kombination av dessa. Att sådana lösningar inte är utan sina problem, vilket Lindberg påpekar, kan aldrig tillåtas bli ett slagträ för att inte hjälpa dessa grupper. Det är ett förkastligt sätt att argumentera på.
Lindberg menar att det finns en risk att omregleringen blir en annan än den jag förespråkar, att den kan bli än mer radikal. Naturligtvis finns en sådan risk, men den risken finns ju med alla förändringar, på alla politiska områden. Jag kan endast ställas till svars för mitt förslag, och jag garanterar Lindberg att jag är den förste som kommer kritisera alla försök till dåligt genomförda förändringar i hyreslagstiftningen.
Mer specifikt menar Lindberg att de som förlorar sannolikt inte kommer kompenseras fullt ut. Den beskattning av fastighetsägares oförtjänta värdestegringar jag föreslår skulle kunna utebli. Här finns två missuppfattningar. För det första anser jag det inte önskvärt att faktiskt kompensera alla som förlorar, eftersom vi idag subventionerar hushåll som inte behöver subventioner. Det är en motbjudande ordning som jag inte vill upprätthålla. För det andra vore utebliven beskattning av oförtjänta vinster olycklig, men den är knappast huvudpoängen med mitt förslag. Vinsterna för hela samhällsekonomin kvarstår ändå, och en mer rättvis omfördelning kan och bör oavsett införas, den får aldrig göras avhängig att fastighetsägare beskattas.
Vilka är vinsterna med mitt förslag?
Hyresreglering skapar en rad problem, det måste man kunna erkänna, även om man förespråkar det nuvarande systemet. Jag tar upp tre av dem i min bok: bostadsbrist och långa köer, ombildningar och svarthandel. Alla dessa är särskilt ogynnsamma för samhällets svagare hushåll, vilka vi säger att vi vill hjälpa.
Kötid gynnar hushåll med goda planeringsmöjligheter, exempelvis de som kan köpa bostad att bo i medan de väntar.
Den bostadsbrist som skapas av hyresreglering är inte av typen som låter sig byggas bort. Istället argumenterar jag, likt Carina Listerborn, att vi har en ojämn fördelning av de bostäder som finns. För den enskilde som saknar bostad är det dock alltjämt en bostadsbrist. Den ojämna fördelningen tar sig uttryck i bostadskön där de mest attraktiva lägenheterna (där skillnaden mellan faktiskt hyra och uppskattad jämviktshyra, dvs hyressubventionen, är som störst) i genomsnitt går till hushåll med högre inkomster. Kötid gynnar hushåll med goda planeringsmöjligheter, exempelvis de som kan köpa bostad att bo i medan de väntar. Kötid missgynnar de som inte haft möjlighet att ställa sig i kö, exempelvis unga och nya svenskar. Hyresreglering är ett mycket dåligt sätt att fördela subventioner på.
Hyresreglering skapar incitament att ombilda hyresrätter till bostadsrätter för att söka högre avkastning. Historiskt har ombildningar endast skett då lagstiftning ger olika värden beroende på upplåtelseform. Hyresreglering bidrar till att hyresmarknaden minskar. Kostnaden får bäras av alla de som hyresmarknaden är till för, bland annat hushåll med för låga inkomster eller förmögenheter att köpa sina bostäder. Hyresreglering eroderar hyresmarknaden.
Hyresreglering skapar en grund för en svart marknad. I de fall den högre avkastningen inte kan tillgodogöras genom ombildning kan den tillgodogöras genom svarthandel. Hyresvärdar kan sälja kontrakt direkt och hyresgäster kan kräva ersättning vid byten. En marknad skapas, om än illegal, där syftet med hyresregleringen kringgås. Samtidigt göder vi kriminalitet och tvingar ut enskilda i stor osäkerhet.
En av mina huvudpoänger är att de icke-önskvärda konsekvenser som uppstått till följd av hyresreglering alltid mötts med mer lagstiftning. Den nya lagstiftningen har ofta skapat helt nya problem, som mötts med mer lagstiftning, osv. Lindbergs fullständigt historielösa förslag är att fortsätta denna dystra spiral. För visst kan vi väl bygga bort bostadsbristen? Och visst kan vi väl förbjuda ombildningar? Den massiva subventionspolitik som Lindberg drömmer om har redan prövats. Under decennier visade den sig vara alltför kostsam samtidigt som den skapade incitament att bygga bostäder som inte efterfrågades. Vi fick en situation med köer till vissa bostäder, och vakanser i andra. Lägenheter som byggdes med subventioner, revs, ånyo med subventioner. Om vi ska vara realistiska, som Lindberg efterfrågar, kan vi säga att resultatet sannolikt blir dåligt även nästa gång vi försöker.
Att stoppa ombildningar går också, om det vore huvudsyftet. Man behöver bara vara villig att reglera priser på bostadsrätter på samma sätt som hyresrätter, inskränka den privata äganderätten som tillåter försäljning av hyresfastigheter samt ändra grundlagen och inskränka det kommunala självstyret. Men nu var det ju realism Lindberg efterfrågade.
I framtiden föreslår jag att Lindberg litar mer på sin intuition och sina kunskaper om samhällsekonomin, och mindre på sina arbetsgivarlojala förutfattade meningar. Hans intuition säger honom nämligen att något är ruttet med det nuvarande systemet.
Fredrik Kopsch, universitetslektor i fastighetsvetenskap vid Lunds universitet.
***
Följ Dagens Arena på Facebook och Twitter, och prenumerera på vårt nyhetsbrev för att ta del av granskande journalistik, nyheter, opinion och fördjupning.
