Bostad Genom att motverka neutralitet mellan upplåtelseformerna hålls den svenska bostadsmarknaden vid liv. Detta leder dock till en ohållbar återvändsgränd: bostadsbristen i samhället kommer fortsätta öka, skriver Carina Listerborn.
Vi ska ha ett bostadssystem som ger alla rätt till ett värdigt boende till rimliga kostnader, ett bostadssystem där det inte finns vinnare och förlorare beroende på upplåtelseform. (1) Dagens bostadssystem splittrar samhället då det å ena sidan består av de ägande som kan göra vinst vid försäljning eller uthyrning av sin bostad, och å andra sidan de hyrande som upplever ökade boendekostnader utan möjlighet att bygga upp en förmögenhet på sitt boende. Denna tudelning kan aldrig bidra till att lösa den djupa bostadskris vi nu har, där många människor inte kan hitta ett boende till rimliga kostnader.
De olika upplåtelseformerna är en grund för motstridiga intressen. För att lösa bostadskrisen och ge alla rätt till en bostad måste vi skapa ett enhetligt bostadssystem som stärker solidariteten. Dagens system splittrar samhället, det är upp till var och en att själv ordna sitt boende allt efter ekonomisk förmåga. När bostaden är en vara skapas en bostadsojämlikhet som fördjupar segregationen i samhället.
Genom politiska insatser har det privatägda boendet uppmuntrats och prioriterats.
År 1974 kom ett regeringsbeslut om ett nytt bostadsfinansieringssystem där neutralitet mellan upplåtelseformerna eftersträvades för att minska segregationen mellan boendeformer. Det målet har tyvärr inte uppnåtts. Ambitionen var inte bara att upprätta neutralitet mellan upplåtelseformer när det gäller kostnader, utan också för boendestandard. Beslutet hade för avsikt att inte styra människor till en specifik typ av boende. Nu har vi i stället fått lära oss att ägande är en långsiktig investering som ska uppmuntras.
Genom politiska insatser har det privatägda boendet uppmuntrats och prioriterats. År 1968 togs vinsttaket bort vid bostadsrättsförsäljningar, men det dröjde innan priserna började stiga. I princip steg inte de reella bostadspriserna mellan andra världskriget och mitten av 1980-talet, för att därefter börja öka i värde först långsamt, sedan markant. Mellan 1996 och 2017 ökade priserna med 232 procent, en årlig reell ökning med 5,9 procent, genom att låntagandet hade stimulerats på olika sätt. Till exempel genom att göra bostadslån avdragsgilla och att skatt på realisationsvinster vid försäljning av fastigheter kunde skjutas fram i tid om vinsten återinvesteras i dyrare bostäder, vilket uppmuntrade till att ”byta upp sig”. Fram till mitten av 1980-talet var kredit-utlåningen politiskt reglerad, men 1985 togs bankernas utlåningstak bort i den så kallade novemberrevolutionen, vilket tillät banker och hypoteksinstitut att göra egna utlåningsbeslut och konkurrera på en bank-marknad.
Novemberrevolutionen resulterade i en kreditboom där bankutlåningen ökade med 136 procent mellan 1985 och 1990, vilket också är en anledning till att bostadspriserna ökade under samma period. Sedan dess är bostadslån en av de viktigaste (och säkraste) verksamheterna för svenska banker. År 2019 hade privathushållen en gemensam skuld på 4 424 miljarder kronor, att jämföra med statens låneskuld på 1 200 miljarder kronor (SCB, 2019). År 2007 togs förmögenhetsskatten bort vilket ledde till en tioprocentig prisökning på bostäderna. Den här typen av politiska beslut har bidragit till att förmögenheten har vuxit hos redan välbärgade, ägande grupper, samt minskat hos de hyrande, som redan hade lite.
Under 2000-talet har ojämlikheten i förmögenhet ökat drastiskt och där bostadsförmögenhet har bidragit till den största ökningen av Gini-koefficienten (det mest använda måttet på ojämlikhet). Bostadsmarknaden var alltså drivande i att öka ojämlikheten i samhället (Lundberg och Waldenström, 2017; Christophers, 2019).
Från att ha varit den vanligaste upplåtelseformen har hyresrätten blivit allt mer marginaliserad på den svenska bostadsmarknaden. Hyresrätter, både privata och allmännyttiga, har minskat på marknaden från 58 procent 1945, till 37 procent 2011. Under 1970-talet bodde 23 procent i allmännyttan och 30 procent hos privata värdar. Från och med 1980-talet har en stor del hyresrätter ombildats till bostadsrätter.
I Stockholm stad har denna utveckling varit mest drastisk, uppmuntrad och legitimerad av kommunen. Antalet hyresrätter sjönk från 73 till 36 procent mellan 1990 och 2010. Oftast utgörs ombildningarna av de mest attraktiva bostäderna, medan hyresrätterna kvarlämnats i de mindre attraktiva och allt mer stigmatiserade ytterstadsområdena (Andersson och Turner, 2014).
En senare utveckling är att de allmännyttiga företagen säljer sina fastigheter till privata hyresvärdar, ibland för att bygga nytt, ibland för att fylla hål i kommunens budget. Inte sällan är köparna globala företag som arbetar med underaktörer vilket gör det i princip omöjligt för hyresgästen att veta vem som egentligen äger ens boende. Allmännyttans tidigare fastigheter är mycket attraktiva hos sådana globala aktörer, och i ägarbytenas följd kommer renoveringar och hyreshöjningar. Vad som händer med hyresgästerna verkar ingen ta ansvar för.
Bristen på hyresrätter har lett till att hyresvärdarna har kunnat ställa högre krav på hyresgästers inkomst och meritlista.
Att hyresrätten har nedprioriterats av politiken framgår med all tydlighet, där hyresfastigheter har fått ökat skattetryck och färre subventioner för nybyggnation, vilket i sin tur har lett till ökade hyror och att det under lång tid inte byggts hyresrätter. Hyrorna ökade med trettio procent som ett resultat av detta under 1990-talet. Bristen på hyresrätter har lett till att hyresvärdarna har kunnat ställa högre krav på hyresgästers inkomst och meritlista. Köerna till hyresrätterna är långa i storstäderna och de hyresrätter som finns att tillgå har ofta hög hyra. Bostadsbidraget har inte utvecklats i takt med kostnaderna, och det har inte heller lönerna. Svenska låginkomst hushåll har idag boendekostnader som uppgår till 44 procent av hushållens totala inkomst. En del köper lägenhet i brist på tillgängliga hyresrätter trots att de hellre vill hyra.
Den grupp som få talar om är ”bostadsprekariatet” (Listerborn, 2018), som varken har ett förstahandshyreskontrakt eller som äger sin bostad. Bostadsprekariatet löser sin boendesituation genom att hyra i andrahand (dyrt och osäkert), tränga ihop sig i en lägenhet där man delar sovplatser, hyr in sig i en garderob, på en soffa eller en källare, bo hos kompisar eller bo kvar hos sina föräldrar så länge man kan. En del blir hemlösa. Några får sociala kontrakt genom Socialtjänsten. Det är lätt att göra pengar på bostadsprekariatet om man har en lägenhet att hyra ut – svart eller legalt. Nyligen blev det olagligt att hyra svart, inte bara att hyra ut svart, såsom tidigare. Deras prekariat blev nu kriminaliserat.
Att hålla isär upplåtelseformerna framstår som en nödvändighet för att hålla marknaden vid liv. Ett för stort utbud av bostäder till rimliga priser skulle riskera att konkurrera med bostadsrätter och troligen leda till sjunkande priser, vilket i förlängningen kan leda till en ekonomisk kris för både privatpersoner och låneinstitut. Trots bostadsbrist vill branschen inte bygga för mycket, då de som har störst behov av bostäder inte har råd med nybyggda lägenheter.
Nordea markets chefsanalytiker Andreas Wallström, författare till rapporten Sverige: Myten om bostadsbristen, menar att bostadsbristen är överdriven av Boverket. I en intervju med StockholmDirekt säger han; ”Ser man till Stockholm så finns bostäder till alla” (2017). Och i rapporten kan man läsa att ”Det ökade utbudet av bostäder väntas bidra till att dämpa prisuppgången i närtid och öka riskerna för en mer markerad nedgång på sikt” (2017:4). Enligt en sådan analys är utbudet för stort. Men efterfrågan på bostäder är inte samma sak som det egentliga behovet av en bostad, eftersom efterfrågan utgår från individens betalningsförmåga. Det som byggs kan inte efterfrågas av de som behöver bostäder.
Denna situation är en ohållbar återvändsgränd – bostadsbristen i samhället kommer fortsätta öka. Splittringen har konstruerats genom politiska ekonomiska beslut och förstärkt ekonomisk och social segregation. För att bekämpa segregation och ökande ekonomiska och sociala klyftor är det i det första rummet vi behöver börja – hemmet och bostaden.
- Motverka finansialiseringen av bostaden som tömmer hyresrättens värde och stärk hyresrättens position!
- Ta bort ägandets privilegier av bostaden!
- Skapa nya former av bostäder som bygger på en solidarisk grundtanke!
- Återuppväck allmännyttans och kommunens grundläggande bostadsförsörjningsansvar och skapa fler kollektivboendeformer!
Not:
[1] En rimlig boendekostnad idag brukar anges vara max trettio procent av disponibel inkomst. På 1920-talet var Hyresgästföreningens krav att hyran inte skulle överstiga femton procent av en industriarbetares lön, och den bostadssociala utredningen från 1947 föreslog en hyra på tjugo procent av industriarbetarinkomsten. Frågan är i sig en politisk fråga.
Texten är ett kapitel ur den nyligen utkomna antologin Bostadsmanifest – 22 krav för framtidens hem (Dokument Press).
***
Följ Dagens Arena på Facebook och Twitter, och prenumerera på vårt nyhetsbrev för att ta del av granskande journalistik, nyheter, opinion och fördjupning.
