När fastighetsägarna ska renovera har hyresgästerna mycket lite att säga till om. Trots att renoveringarna ofta leder till drastiska hyreshöjningar upp mot 120 procent. Men när de organiserar sig och protesterar ökar chanserna att påverka. Det konstaterar en ny forskningsrapport.
När renoveringsvågen svepte in över miljonprogrammet i början av 2010-talet väcktes stora protester från hyresgästerna. De kraftiga hyreshöjningarna, mellan 50-120 procent, tvingade de som inte hade råd att bo kvar att flytta, ett fenomen som blivit känt som ”renovräkning”.
Boverket har konstaterat att var fjärde hyresgäst flyttar i samband med ombyggnationer. Och att det finns stora skillnader i inkomstgrupper där de med lägre inkomst flyttar oftare. För de som bor kvar ökar bidragsberoendet.
Protesterna ledde till att bostadsmarknadens parter skapade ett samrådsavtal 2017, med intentionen att ge hyresgästerna möjlighet att komma med synpunkter under renoveringsprocessen. Men möjligheterna att påverka är fortfarande väldigt begränsade. Det konstaterar en ny forskningsrapport där flera forskare undersökt hyresgästernas inflytande vid renoveringar.
– Hyresgästerna vill helst ha inflytande över hyreshöjningarna, men det får de inte genom samrådet. Eftersom hyresnivån sätts efter att renoveringsplanerna är bestämda, säger Håkan Thörn, professor i sociologi vid Göteborgs universitet.
Det enda verktyg som hyresgästen har är att vägra skriva på godkännandet av renoveringen. Men då hamnar ärendet i hyresnämnden och där går 90 procent av domarna till hyresvärdarnas fördel, säger Håkan Thörn.
– Det är för att det finns en praxis i hyresnämnden som säger att hyresgästen alltid vill ha modernisering i lägenheten. Men det stämmer inte när det kostar så mycket.
Stambytet är för fastighetsägarna en dyr åtgärd. Men det ingår enligt bruksvärdessystemet i underhållet och ska inte medföra någon hyreshöjning. Forskarna menar dock att fastighetsägarna lyckats identifiera ett kryphål i systemet som innebär att de får höja hyran kraftigt vid standardhöjande åtgärder. Genom att sätta in klinker, golvvärme i badrummet, kolfläkt, parkett eller tvättmaskin kan fastighetsägarna finansiera det kostsamma stambytet.
Det har inte bara blivit ett sätt för bolagen att finansiera renoveringarna, utan även en lukrativ affärsmöjlighet, konstaterar forskarna. För internationella bolag som Blackstone – vars affärsmodell bygger på att köpa hyreshus, rusta upp dem och sälja inom fem år – är förutsättningarna för vinst mest gynnsamma i Sverige, jämfört med Tyskland, Danmark och USA.
Detta trots att hela syftet med bruksvärdessystemet är att skydda hyresgästerna från godtyckliga hyreshöjningar och marknadshyror.
– En tvättmaskin kostar 5 000 kronor, det är uppenbart att bolaget kan ta hem kostnaden för den standardhöjningen på ett år. Men hyreshöjningen består för alltid, säger Håkan Thörn.
Forskarna har sett att det som verkligen ger hyresgästerna inflytande är när de organiserar sig utanför samrådet och protesterar mot hyresvärden.
– Det har fått uppmärksamhet i media och har ofta lett till att hyresvärden backar och sänker hyreshöjningarna, eller inför olika nivåer av renovering hyresgästen kan välja mellan. Av de nio fall vi har tittat på har det brutit ut protester i alla förutom ett. Hyresgäster fortsätter att protestera i dag, men det mediala intresset är mindre, säger Håkan Thörn.
För att stärka hyresgästernas inflytande ger forskarna rekommendationer på tre nivåer. På den politiska nivån krävs en ny lagstiftning som gäller både allmännyttan och de privata fastighetsägarna. På lokal nivå behöver kommunerna lära från varandra för hitta lösningar, till exempel en valbar miniminivå vid renoveringar. Slutligen behöver formerna för samrådsavtalet utvecklas för att hyresgästerna ska ha möjlighet att påverka besluten.
Följ Dagens Arena på Facebook och Twitter, och prenumerera på vårt nyhetsbrev för att ta del av granskande journalistik, nyheter, opinion och fördjupning.
