Bostadspolitik Vi behöver fler bostäder, inte fler upplåtelseformer. Det skriver Martin Hofverberg, chefsekonom på Hyresgästföreningen, i en essä om fenomenet med ägarlägenheter.
Striden om ägarförhållandena i vårt bostadsbestånd är inget annat än en dragkamp om den svenska folksjälen. Med den nyligen tillsatta utredningen om ägarlägenheter tar regeringen ytterligare ett kliv i riktning mot den ägardemokrati som den konservativa politikern Noel Skelton en gång klädde i ideologisk skrud, och som Margaret Thatcher gjorde verklighet av.
Här i Sverige var det Stockholms dåvarande finansborgarråd Carl Cederschiöld som blev Sveriges Thatcher när han i Ekots Lördagsintervju den 20 februari 1999 försvarade den första ombildningsvågen genom Stockholms allmännytta med vår historia av att vara självägande bönder. Det var efterkrigstidens byggande av kommunalt ägda hyresrätter som var anomalin. Nu skulle vi åter till vår ödesbestämda lott: att äga den egna täppan.
Bostadsrätten en kooperativ boendeform
Men bostadsrätten utgör inte äkta ägande, som vilken moderat som helst kan upplysa dig om. Det är en kooperativ boendeform som när allt kommer omkring är ganska ’sossig’. Du äger en andel i en förening och har nyttjanderätt till din bostad. Den tvingar dig samman med dina grannar för att tillsammans lösa problem i föreningsform. Föreningsstyrelsen har ganska stor makt över den enskilde lägenhetsinnehavaren.
Och då har ändå bostadsrätten gjort en rejäl resa under åren, där det kooperativa slipats ned för att möjliggöra för mer marknad, mer spekulation, mer individ och mer ägande.
Normen om att den som står på kontraktet också ska bo i lägenheten var fortfarande stark. Det ville regeringen Reinfeldt ändra på.
Det hela började 1968 då prisregleringen på bostadsrätter togs bort och marknadens värdering därmed fick bestämma priset. 1971 avskaffades föreningens hembudsrätt, vilket alltså var rätten för föreningen att köpa lägenheten när innehavaren ville sälja. Nu kunde också lägenhetsinnehavaren ta lån med bostaden som säkerhet. 1985 avskaffades kreditregleringen och 1990-talets skattereformer gjorde det mer förmånligt att lägga lånen hos individen, vilket gjorde att dåtidens praxis med stora lån i föreningen och små lån hos bostadsrättsinnehavaren övergick till dess motsats. Det är här Stockholmsmoderaterna sjösätter sin ombildningskampanj och idén om att ”bo sig rik” och ”betala till sig själv” får fäste i breda folklager.
Ägarlägenheter infördes 2009
Men normen om att den som står på kontraktet också ska bo i lägenheten var fortfarande stark. Det ville regeringen Reinfeldt ändra på. Uthyrning av bostadsrätter i andrahand var underställd samma villkor som andrahandsuthyrning i hyresrätt, det vill säga bruksvärdesregeln. Men 2013 kom privatuthyrningslagen som medgav marknadshyra på andrahandsuthyrning av bostadsrätt. Regeringen ville också stärka lägenhetsinnehavarens möjlighet att hyra ut utan föreningens godkännande, men där sa riksdagen nej.
Parallellt med detta vänder regeringen Reinfeldt den borgerliga blicken mot det verkliga målet, att införa individuellt ägande i flerbostadsbeståndet. Ägarlägenheter infördes som upplåtelseform 2009 men reformen har inte rönt någon framgång. I dagsläget finns endast 3000 ägarlägenheter i hela landet.
Ägarlägenheter infördes som upplåtelseform 2009 men reformen har inte rönt någon framgång. I dagsläget finns endast 3000 ägarlägenheter i hela landet.
När marknaden inte visat intresse för att bygga återstår att förvandla det befintliga beståndet, och därmed är vi framme vid den utredning om att möjliggöra ombildning av hyresrätter till ägarlägenheter som regeringen nu aviserat.
En ägarlägenhet ägs, det hör man på namnet. Innehavaren är sedan med i en samfällighet som råder över fasaden och trapphuset. Den viktigaste skillnaden är just andrahandsuthyrningen. Ingen samfällighet kommer kunna invända eller ha en åsikt om hur många lägenheter du äger, hur många du hyr ut, hur ofta och länge. Upplåtelseformen är som gjord för spekulation och att förvandla kapitalstarka individer till hobbyvärdar. Internationella erfarenheter visar också att det gemensamma ansvaret lätt faller mellan stolarna vilket leder till att trapphus och fasader förfaller. Men sådana praktiska argument väger lätt när större, ideologiskt laddade, värden står på spel.
Kan försvaga den svenska hyresrätten
Här har vi en reform som rymmer löftet om en starkare ägardemokrati, med medborgare som fostras till borgerliga dygder. Men där finns också en möjlighet att bryta upp och försvaga den svenska hyresrätten, omgärdad som den är av rättigheter och hyresgästinflytande, förvaltad av stora professionella hyresvärdar. Istället ska vi få mer av små hobbyvärdar som hyr ut till korta kontrakt och utan besittningsskydd för hyresgästen.
Med sådana reformer hoppas man skapa grogrund för seismiska skiften i upplevd klasstillhörighet och tillhörande intressen, och att denna nya klass sedan ska rösta därefter. Intuitivt borde det fungera på det sättet, även om det finns överraskande lite forskning på temat. Klart är att den av hyresrätt och socialbostäder dominerade staden Wien aldrig röstat borgerligt. Å andra sidan förhindrade inte ombildningarna i Stockholms väljarna från att nästan ge S och V egen majoritet i förra årets kommunval.
Enskilda ägarlägenheter insprängda i hyresbeståndet kommer att försvåra förvaltningen och skapa konflikter när två olika ägarförhållanden ska samsas under samma tak.
Mer konkret är däremot hotet om vad som kommer hända med våra bostäder när ägarlägenheterna en efter en bryts ut ur hyresfastigheternas förvaltning för att träda in i individens ägo. Regeringen har motiverat det med att fastighetsbolagen då får välbehövda tillskott för renovering av sitt kvarvarande bestånd. Om det är målet finns mycket mer direkta vägar, till exempel inrättande av renoveringsstöd och skattefria underhållsfonder. Enskilda ägarlägenheter insprängda i hyresbeståndet kommer snarare att försvåra förvaltningen och skapa konflikter när två olika ägarförhållanden ska samsas under samma tak.
Det är beklagligt att regeringen ägnar sig åt ideologiskt driven experimentlusta istället för att lösa faktiska problem, som den byggkris som nu breder ut sig. Vi behöver inte fler upplåtelseformer, de vi har fungerar relativt väl. Det vi behöver är fler bostäder.
Följ Dagens Arena på Facebook och Twitter, och prenumerera på vårt nyhetsbrev för att ta del av granskande journalistik, nyheter, opinion och fördjupning.
