Allmännyttan fortsätter att krympa, samtidigt som andrahandsuthyrningen av privatbostäder ökar. Den långsiktiga trenden som gradvis förändrar den svenska bostadsmarknaden får efterkrigstiden att framstå som en historisk parentes.
När förra seklet var ungt var de allra flesta stadsinvånare hyresgäster, och värden var en privatperson. Den relationen är ett återkommande tema i mycket av sekelskiftets litteratur, och präglades av beroende och godtycklig maktutövning. Som motvikt mot den oreglerade fastighetsägarmakten uppstod i huvudsak två alternativ som båda emanerade ur arbetarrörelsen: det kooperativa boendet och den offentligt ägda allmännyttan.
Den svenska allmännyttan byggdes upp efter andra världskriget, då kommunerna drev moderniseringen av det svenska bostadsbeståndet med hjälp av sina kommunala bostadsbolag. Allmännyttan fick statliga subventioner för sitt byggande, skulle tillämpa självkostnadshyra och var öppen för alla.
Det var allmännyttan som, tillsammans med tuffa byggregler, lagkrav på lägsta godtagbara standard och en ihärdig hyresgäströrelse, gav Sverige världens bästa boendestandard under de här åren. Den goda bostaden blev en hörnpelare i bilden av Sverige som världens mest moderna land. Beslutet att öppna det allmännyttiga beståndet för alla, och inte enbart för utsatta grupper, kan betraktas som en del av den politiska logik som genomsyrade hela den generella välfärdspolitiken. Nämligen att ju större grupp som får tillgång till en välfärdstjänst, desto bredare utgiftskoalition, och större vilja och förmåga att försvara reformen vid valurnan.
Allmännyttans reträtt
1970 hade allmännyttan etablerats i nästan samtliga landets kommuner, och lite över 20 procent av bostadsbeståndet ägdes och förvaltades av kommunen. Efter det skedde en gradvis ökning fram till 1990 då allmännyttan toppade på en fjärdedel av hela beståndet.
Med 80- och 90-talet kom den nyliberala avreglerings- och privatiseringspolitiken, och med det också starten på allmännyttans reträtt. Det började 1983 med ombildningslagen, ett av få avtryck som de borgerliga regeringarna 1976–1982 gjorde på bostadsmarknaden. Nu blev det lagligt för kommuner att ombilda sina bestånd till bostadsrätter, om intresse fanns. Och det skulle det göra bara några år senare, då de borgerliga partierna tog makten i Stockholms stad och startade den första stora ombildningsvågen.
Samtidigt som allmännyttans bostäder för första gången minskade i antal, fick sig också nyproduktionen en knäck. Finanskrisen, omläggningen av skattepolitiken och avskaffandet av de generösa byggsubventionerna mattade investeringsviljan i decennier framöver. Byggandet av nya allmännyttiga bostäder avtog nästan helt, samtidigt som ombildningar i framförallt Stockholm minskade beståndet gradvis.
När staten drog sig tillbaka från bostadsfinansieringen och lämnade över det till marknadens aktörer, var det också en signal till befolkningen att bostaden nu blivit en privatsak, och inget som samhället skulle sörja för. En händelse av stor symbolisk och politisk vikt blev regeringen Bildts avskaffande av bostadsförsörjningslagen.
Att ”bo sig rik”
Det här skiftet blir tydligt när vi ser vilka i samhället som hyr och vilka som äger. Fram till 1990 samlades rik som fattig i hyresrätten, en då socialt blandad upplåtelseform. Sen gick inkomstgrupperna skilda vägar. Den ena koncentrerades till hyresrätten, den andra till det ägda. Utan aktiv bostadspolitik ökar bostadsbristen, vilket leder till stigande fastighetsvärden, och att den som kan hoppar på tåget för att ”bo sig rik”.
Allmännyttan har följt samma utveckling som hyresrätten i stort, men tendensen är här ännu starkare. Hälften av alla hyresgäster i allmännyttan har låg köpkraft. Endast 8 procent har hög köpkraft.
95 procent av alla sociala kontrakt återfinns i det allmännyttiga beståndet. När den stora flyktingströmmen skulle hanteras i kommunerna var det ledigblivna beståndet i allmännyttan som i hög utsträckning användes för att förse de nyanlända med bostäder.
När byggandet kom igång under 10-talet var det inte allmännyttan som stod i första ledet, utan de stora fondägda bostadsbolagen som sökte trygg avkastning under nollräntans decennium. Dessa aktörer byggde nya bostäder, men köpte också av allmännyttans bestånd när kommunerna sökte realisera sina tillgångar för att finansiera den största kommunala investeringsvågen sedan 70-talet. Mellan 2000 och 2022 har det sålts cirka 200 000 bostäder. Det som såldes var nästan uteslutande det äldre billigare beståndet som stod inför renoveringar.
2023 utgjorde allmännyttan 16,1 procent av beståndet, mot 16,2 procent året före det. Kombinationen av en växande grupp invånare med låga eller osäkra inkomster och en krympande allmännytta gör att konkurrensen om bostäderna ökar. Detta, i sin tur, ökar spänningar och tvingar kommuner till dyra och tillfälliga lösningar.
Inget besittningsskydd
Samtidigt ökar andelen som hyr ut en bostadsrätt i andra hand. Antalet personer som redovisar ett skattepliktigt överskott från privatuthyrning har ökat från 50 000 till 95 000 på 10 år, och det totala överskottet har ökat från 1,3 till nästan 4 miljarder kronor under samma period. Hyresgäster i privatuthyrda bostadsrätter har inget besittningsskydd och inga möjligheter att få tillbaka en ockerhyra retroaktivt. Det är alltså fritt fram att sätta vilken hyra som helst, och säga upp kontraktet för den som klagar. Den svenska staten belönar verksamheten med skattebefrielse på intäkter upp till 40 000 kronor per år, och den moderatledda regeringen planerar att höja det beloppet till 60 000 kronor.
Efterkrigstidens bostadsförsörjning framstår alltså mer och mer som en historisk parentes när det offentligt ägda, trygga hyresboendet med god standard och förvaltningskvalitet gradvis förbyts till ett osäkert boende på nåder hos privatpersoner. Våra förväntningar på vad det offentliga ska upprätthålla har gradvis sänkts, först genom avskaffandet av finansieringen, sen ombildningar och utförsäljningar, varpå andrahandsuthyrningen av det nyligen sålda kan framställas som en samhällsvinst. ”Titta, äntligen en fungerande marknad!” ropar tillskyndarna. Men för 40 år sedan var det närmast en självklarhet att ungen kunde få ett förstahandskontrakt i allmännyttan på orten när det var dags att flytta hemifrån.
Prekär andrahandsmarknad
När regeringen nu utreder att ytterligare försvaga bostadsrättsföreningarnas möjligheter att säga nej till andrahandsuthyrning är det i syfte att skapa en bestående prekär andrahandsmarknad. Det här är det hyresboende som regeringen föredrar. Utan andra åtgärder kommer allmännyttans förtvinande att fortsätta, och vår rätt till en god bostad till rimliga kostnader att försvagas.
Den som vill vända utvecklingen måste inse att allmännyttan som verktyg för en jämlik bostadsmarknad inte kan återställas utan att förändra vardagen för landets 290 kommuner. Det är där ansvaret för bostadsförsörjningen ligger, men sedan 90-talskrisen är kommunerna kringgärdade av ett finanspolitiskt ramverk som avskräcker från investeringar. Allbolagen för allmännyttan sätter ytterligare ramar för vilka investeringar som ska genomföras och inte, även om det både där och i kommunallagen finns betydande tolkningsutrymme. Att kommunen endast har sina egna, och inte statliga, medel för investeringar utgör ännu en begränsning som alla tre sammantaget hämmar allmännyttans växtkraft. En revidering av det finanspolitiska ramverket som möjliggör en mindre kameral och mer samhällsnyttig syn på investeringar, och en fullt finansierad statlig investeringsvåg som flyttar över en del av risken från både kommuner och fastighetsbolag är ett måste för att bryta trenden. Då kan allmännyttan växa igen, både i antal och som andel.
Men framförallt så kan samhället återta ansvaret över bostadsförsörjningen, och förpassa den otrygga hyresmarknaden till marginalen.
Martin Hofverberg
Följ Dagens Arena på Facebook och Twitter, och prenumerera på vårt nyhetsbrev för att ta del av granskande journalistik, nyheter, opinion och fördjupning.
