Experter: Sätt ett märke för hyresutvecklingen

Hyresförhandlingar 2024 Sedan förra året avgörs flera hyror av skiljeman, i stället för av hyresmarknadens parter. Långt fler än vad lagstiftaren trodde. Experter varnar för att den här trenden kan fortsätta och att legitimiteten för hyresförhandlingssystemet riskerar att urholkas.

– Jag tror Fastighetsägarna lägger bud de inte kan få igenom för att accelerera en förändringsprocess, säger Lennart Weiss, kommersiell direktör på Veidekke.

Dagens Arena kollar närmare på konflikterna i årets hyresförhandlingar. Detta är del 1 av 3. Här kan du läsa del 2 och del 3.

Det lanserades som ett nytt Saltsjöbadsavtal. Trepartsöverenskommelsen på hyresmarknaden var tänkt att tydliggöra utgångspunkterna för de årliga hyresförhandlingarna. Med fem nationella och lokala faktorer, som BNP, räntor, avfall och värme, skulle det äntligen bli ordning vid förhandlingsbordet. Men drygt två år senare verkar parterna i flera fall stå längre ifrån varandra än någonsin.

En ny lagstiftning från 2022 har gjort det möjligt för privata fastighetsägare att ansöka om en skiljeman från hyresnämnden, om parterna inte skulle komma överens. Och förra året sattes hyran för 144 000 lägenheter av en skiljeman. Antalet ärenden chockade hyresnämnderna och överbelastade deras system.

Även i år ser många hyror ut att avgöras av instansen. Redan över 1 200 ärenden, som rör över 60 000 lägenheter, har kommit in till hyresnämnderna i Jönköping, Göteborg och Malmö. Det är långt över uppskattningen i förarbetena till den nya lagstiftningen, som säger att mellan 50 och 200 ärenden kan komma in per år.

– Upplevelsen från hela branschen är att man inte respekterar förhandlingsmodellen. Hyresgästföreningens utgångspunkt är att hyresgästerna inte har råd, och det ska man förstås ta hänsyn till. Men för trovärdighetens skull måste man ändå hålla sig till en modell man gemensamt kommit överens om. Enligt den ska hyrorna reflektera kostnadsutvecklingen och det gör de inte, säger Lennart Weiss, kommersiell direktör på byggföretaget Veidekke och bostadspolitisk debattör.

Rekordhöga yrkanden

I år påkallade Fastighetsägarna förhandlingar flera månader tidigare än vad som är vanligt. I medier gick de ut med att branschens kostnader gått upp med 15 procent och att hyreshöjningen måste bli högre än i fjol, då de landade i snitt på 5 procent. Den högsta höjningen på över 30 år.

Detta har väckt stark kritik från Hyresgästföreningen som menar att det är ett orimligt krav. Särskilt nu när räntorna och inflationen går ner. Fastighetsägarna varnar å sina sida för att för låga höjningar kommer innebära besparingar på underhållet och att hyresrätten som boendeform riskerar försämras. Hyran är deras enda intäkt.

Lennart Weiss menar att det höga hyreskravet kan vara en strategi från Fastighetsägarnas sida för att frågan om hyressättning ska hamna i knät på regeringen. 

– Fastighetsägarna har tröttnat på Hyresgästföreningen och säger nej till kafferep som inte leder någonstans. Även socialdemokrater som sitter i allmännyttans bolagsstyrelser med ansvar att få ekonomin att gå ihop skakar bara på huvudet. Jag tror att Fastighetsägarna medvetet lägger bud som de vet att de inte kan få igenom, och som skickas vidare till skiljeman, för att accelerera en förändringsprocess, säger Lennart Weiss. 

Svårare försvara systemet

Han påpekar också att allt fler fastighetsägare frånträder systemet och sätter hyran själv med hyresgästen, så kallade ”egensatta” hyror. Det innebär att hyresgästen har rätt att få sin hyra prövad i hyresnämnden, men det är få som går dit, påpekar Lennart Weiss. 

Hyresförhandlingssystemet riskerar att förlora legitimitet och det kommer att bli svårare att försvara det, vilket kan leda till att stödet för marknadshyror växer, tror Lennart Weiss. 

– Skulle högern vinna igen nästa val kommer trycket öka från branschen på att få något att hända. Investeringen i hyresrätter har fallit kraftigt och har ännu inte återhämtat sig. Det är många saker som är i vågskålen. Det kan utgöra legitima argument om man finner att parterna inte tar ansvar.

Hans Lind, professor i fastighetsekonomi och bostadspolitisk debattör, tror att det finns intresse från båda sidor av att förhandlingar går till skiljeman. Från Fastighetsägarnas sida resonerar man att de kan få ett bättre resultat där än vid förhandling – något som visade sig stämma förra året, enligt en kartläggning av tidningen Hem & Hyra. Hos Hyresgästföreningen finns ett resonemang om att det kan vara motiverat med höga hyreshöjningar, och genom att stranda förhandlingar slipper man ta ansvar.

– Skulle Hyresgästföreningen gå med på 5 procent blir det en massa kritik. Nu kan man hävda att man slogs in i det sista. Så länge det är osäkert vilket direktiv skiljemannen har kommer situationen att pågå. Ingen kommer att säga det, men Fastighetsägarna är ganska nöjda med att man får 5 procent. Det borde de vara nöjda med nu när räntorna och energikostnaderna går ner, säger Hans Lind.

”Sätt ett märke”

Att det höga tonläget och konflikterna skulle få igång en förändring av systemet, mot en friare hyressättning, tror Hans Lind inte på. Och systemets legitimitet har alltid ifrågasätts av några, konstaterar han. 

– Det som finns på dagordningen, och som jag tror att Fastighetsägarna är måna om ska hända, är fri hyressättning i nyproduktion. Men att avreglera hela marknaden, som några nationalekonomer är ute och driver, det finns inte på den politiska kartan. Sverigedemokraterna bromsar redan fri hyressättning i nyproduktion och verkar väldigt bestämda i sitt ställningstagande, säger han. 

Både Hans Lind och Lennart Weiss lyfter alternativ till en förändring av hyressättningssystemet. Lennart Weiss föreslår att förhandlingssystemet reformeras och att parterna centralt enas om ett ”märke”. Detta skulle utgå från överenskomna kriterier, alltså liknande det som fack och arbetsgivare gör på arbetsmarknaden. 

– Med ett märke, som utgår från räntor och inflation, blir det möjligt att få till en balanserad hyresutveckling. För både hyresgästers och fastighetsägares skull, säger Lennart Weiss.

”En parallell till arbetsmarknaden”

Hans Lind är inne på samma spår med ett märke. Men han tycker att det ska följa löneutvecklingen. 

– Inflationen är inget bra index. Vi har sett absurda höjningar med 10 procent på lokalhyresmarknaden. Det är svårt att komma på ett bättre riktmärke än lönerna, de kommer att stiga mer än de genomsnittliga kostnaderna. Det är bra för hyresgäster och fastighetsägare, att man då vet ungefär hur hyreshöjningen kan se ut. Nu blir folk bara oroliga när hyresvärdar yrkar 15 procent, säger han. 

Han tycker också att staten ska ge direktiv till skiljemännen att det är löneutvecklingen som är riktningen för hyresförhandlingarna. Då blir risken mindre att de lägger sig mittemellan yrkandena. 

– Förhandlingssystemet skapades som en parallell till arbetsmarknaden. Men där har staten Medlingsinstitutet och pekar med hela handen att lönerna ska följa produktiviteten. Staten skulle kunna ingripa mer i hyresförhandlingarna så att parterna skärper sig. Den kan peka ut en riktning och sen kan parterna förhandla om detaljer, säger Hans Lind.