Bostad Hallsberg säljer halva sitt bostadsbolag för att ha råd med renoveringar. Samtidigt larmar Konkurrensverket om närmast obefintlig konkurrens inom byggande. Stig Westerdahl beskriver dagens systemfel inom bostadspolitiken.
Två händelser illustrerar dagens svenska bostadskris och belyser vilka som drabbas. Båda pekar också på den roll kalkyler och beräkningstekniker spelar för tillgång till bostäder och kostnadsläget.
Konkurrensverkets rapport (2021:04) beskriver en minimal konkurrens inom bostadsbyggandet och hur detta driver upp priser och i förlängningen påverkar hyresnivåerna. Själva index-systemet som ska mäta prisutvecklingen framställs i rapporten som en bidragande orsak till att kostnaderna ökar.
Den andra nyheten, som heller inte fått den uppmärksamhet den förtjänar, berättar att Hallsbergs kommuns bostadsbolag Hallbo säljer ut 40 procent av sitt bostadsinnehav för att finansiera renoveringar. Utförsäljningarna i allmännyttan är svåra att fånga utan att förklara hur kalkyler, redovisningstekniker och tillgång till kapital i förening påverkar bostadsläget. Det finns anledning ta det steg för steg för att visa hur allt detta hänger ihop.
Kalkylernas roll i bostadsfrågan
Konkurrensverket berättar alltså för det första hur ett fåtal aktörer format en närmast obefintlig konkurrens på byggproduktionssidan i Sverige med stigande priser på både själva byggprocessen och materialet som används. Idag domineras exempelvis el- och VVS-marknaderna av två företag som med raffinerade rabatter och komplexa prissättningssystem knutit i stort sett alla byggföretag till sig. Den nuvarande oligopol-liknande situationen driver fram ett byggande av dyra bostäder, ofta bostadsrätter, som ger högre marginaler.
De sammanställningar som ska ge en neutral bild bidrar till en bekymmersam situation.
Samtidigt pekar Konkurrensverket på hur själva tekniken för att återge prisökningarna i branschen, det SCB-index som används, driver på priserna genom metoden för hur data samlas in och det sätt som uppgifterna används. Indexet gynnar bolagens intressen eftersom de i ett första steg kan överdriva priserna i sina rapporter till SCB för att i ett nästa steg åberopa dessa självrapporterade indexnivåer för sina krav i framtida byggen.
Det betyder i klartext att sifferinsamlingen och bearbetningen, ja kalkylerna, blir ett problem i byggbranschen. De sammanställningar som ska ge en neutral bild bidrar till en bekymmersam situation.
Konkurrensverkets intresse för kalkylteknik kan kopplas till min bok Det självspelande pianot där jag visar hur också de sifferberäkningar och den redovisningspraktik som tillämpas bland kommunala och privata bostadsföretag förstärker bostadsojämlikheten.
Det är alltså inte bara SCB:s prisindex som ställer till det. De bostadsbolag som äger och förvaltar hyreslägenheterna räknar och redovisar med metoder som stärker väletablerade grupper men missgynnar de som efterfrågar prismässigt överkomliga bostäder vilka produceras i så liten utsträckning.
Dessutom visar min bok att även i det befintliga beståndet försvinner bostäder med förhållandevis låga hyror på grund av effekterna från kalkylark och årsredovisningar. Det förklaras av hur privata byggföretagen har satt i system att renovera vakanta lägenheter vilket driver upp vinster och värden i årsredovisningarna tack vare en särskild redovisningslagstiftning. Blackstone är det mest uppmärksammade exemplet. Läge alltså för bostadspolitiskt intresserade att ägna sig åt kalkylernas roll i den svenska bostadskrisen.
Hallsbergs allmännytta
Denna uppmaning kan ta oss till Hallsberg och dess kommunala bostadsbolag Hallbo. Bolagets bestånd av hyreslägenheter har ett stort renoveringsbehov och bolaget lider av ansträngda finanser.
De kommunala ägarna menar att bolaget inte kan ta mer lån nu, och att den enda lösningen är att sälja en stor del av beståndet.
Det här är inget isolerat exempel, för resonemanget har låtit likadant i många kommuner de senaste åren när krav på nyproduktion och renoveringar drivit fram försäljningar till privata aktörer.
Vad är problemet med detta, kan man fråga sig. Jo, försäljningen innebär för det första att kommunen minskar sitt utrymme för bostadssociala insatser. Men en annan viktig konsekvens är att de privata bolag som köper beståndet med all sannolikhet kommer att genomföra en särskild form av renoveringar av vakanta lägenheter och genom detta driva upp hyrorna maximalt, förmodligen upp mot 50 procent eller kanske mer. Det är så de kan göra affären lönsam.
Eftersom i princip inga lägenheter är outhyrda i allmännyttan i Hallsberg tar de privata företagen minimala risker
Det är inte lägenheternas renoveringsbehov som kommer att stå i förgrunden och heller inte upprustningstekniker för att hålla igen hyreshöjningar. De kommande köparna kan låta sig inspireras av bolag som Victoria Park och Blackstone (numera i det gemensamma bolaget Victoriahem, för övrigt) som förädlat en teknik vilken höjer bolagens vinster men dränerar kommunerna på prismässigt överkomliga lägenheter efter hyresdrivande renoveringar. Nu är det förmodligen Hallsbergs tur.
Eftersom i princip inga lägenheter är outhyrda i allmännyttan i Hallsberg tar de privata företagen minimala risker. Det finns nya hyresgäster som klarar de högre hyresnivåerna samtidigt som tillgången på överkomliga hyresbostäder minskar allt eftersom renoveringarna framskrider. Det är sifferexercisen, eller kalkylerna, som driver processen. Det visar det internationella riskkapitalbolaget Blackstones korta sejour i svenska förorter.
Blackstone i svenska miljonprogram
Detta gigantiska företag tog i juli 2016 kontrollen över ett svenskt fastighetsbolag och dess lägenheter i svenska miljonprogramsområden. Tre år senare sålde Blackstone hela innehavet. Totalt tjänade bolaget sex miljarder på sina affärer i förorterna. Sex miljarder svenska kronor på tre år, enligt tidningen Fastighetsnytt i september 2019.
Det går att göra en beräkning av Blackstones bostadsaffärer. Under dessa tre år ökade bolaget sitt bostadsbestånd. Vi tänker oss att bolaget hade femtontusen lägenheter i genomsnitt under de tre åren. Det ger en vinst på 125 000 kronor per lägenhet och år, lite drygt tiotusen kronor i månaden för varje lägenhet, vilket är lika med månadshyran på en lite större lägenhet. Allt som hyresgästerna betalade i hyra under de här tre åren motsvarar alltså Blackstones vinst vid försäljningen, för att förenkla kraftigt.
I praktiken handlade det om att det tyska fastighetsbolaget Vonovia (i Sverige verksamt som Victoriahem) lade ett högt bud som Blackstone accepterade utan betänkligheter eftersom de hade lyckats höja värdet på sitt innehav och det var dags att lämna över.
Det var fastighetsvärderingen som drev vinsterna och inte ökade hyresintäkter
Vad är det då som gör bostäder i svenska bostadsområden så attraktiva för kapitalplacerare och vad tjänar bolagen pengar på? Det enkla svaret kunde vara hyreshöjningarna.
Men bakom vinsterna ligger en komplex väv av kalkyltekniker, värderingsprinciper och redovisningsregler. Fastighetsvärden har stigit kraftigt i områden där renoveringarna genomförts, allt enligt de värderingar som gjorts av fastighetsvärderingsföretag.
När Victoria Park köpte 900 lägenheter i Herrgården, Rosengård, Malmö 2012 skrevs värdet upp med nära 20 procent på tre veckor och över åren har fastighetsvärderare kunnat glädja sina uppdragsgivare i andra fastighetsföretag med liknande värdestegringar som direkt också blir till redovisade vinster i företagen.
Dessa värdestegringar skapas med en särskild kalkylteknik, nuvärdeskalkylering som resulterar i stegrade tillgångsvärden i bolagens årsredovisningar. Dessa högre tillgångsvärden leder också per automatik till högre vinster i företagen.
Orkar ni med fler siffror och kalkyltänkande? Vi kan titta på Victoria Park som 2015 med intäkter på 622 miljoner, redovisade en vinst på 1,2 miljarder, och där värdeökningen stod för 1,4 miljarder. Alltså hela vinsten och lite till. Det innebar att varje intäktskrona gav två kronor i vinst och att det var fastighetsvärderingen som drev vinsterna och inte ökade hyresintäkter.
Den här tekniken är varken självklar eller historiskt given. Tidigare värderades bostadsfastigheter i årsredovisningen utifrån historiska anskaffningsvärden vilket gav helt andra resultat. Nutida redovisningsregler där bostäder värderas till verkligt värde (som motsvarar det uppskattade marknadsvärdet) och kalkyltekniker blir härigenom till hjälp för internationella kapitalplacerare men fungerar som ett hinder för många bostadssökande med normaltjocka plånböcker.
Samtidigt är detta ingen ostoppbar naturkraft eftersom regelverket och teknikerna är möjliga att förändra. Detta kräver dock att frågor om fastighetsvärdering, kalkylmetoder och redovisningsregler inte längre betraktas som neutrala tekniker av naturen givna utan blir föremål för en politisk diskussion där deras roll för bostadsfrågorna erkänns.
Vi kan återvända till Närke och bostadsbolaget i Hallsberg som får illustrera hur beräkningsteknikerna knyter samman lägenheterna i kommunen med kapitalmarknadens aktörer.
Vem lånar billigast?
Utgångspunkten är frågan varför det är attraktivt för en privat ägare att köpa lägenheter samtidigt som Hallsbergs kommun inte anser sig ha råd att behålla sina ägda bostäder. Att beståndet kräver renoveringar får vi utgå ifrån, men omfattningen och tillvägagångssättet måste diskuteras utifrån vilka som gynnas.
Ett privat bostadsföretag som funderar på att köpa resonerar med all sannolikhet så här: vi tar ytterligare lån som garanteras av bostäderna som tillgångar, de ökade värdenivåer vi kan få med hjälp av renoveringar och dess konsekvenser på företagets resultat.
Det finns fortfarande gott om pengar att låna på kapitalmarknaden och bostäder ses som ett säkert innehav med ett jämnt kassaflöde. Här finns både pensionsfonder och andra placerare som intressenter i bakgrunden.
Möjligheterna för denna typ av överföringar av fastigheter från det offentliga till det privata har också eldats på genom Riksbankens uppköp av fastighetsbolags obligationer, det vill säga skulder, under pandemin. När de privata bolagens kreditrisker sålunda med statens bistånd har socialiserats ökar förstås deras aptit på nya inköp. Varför inte i Hallsberg?
Kommunen kan inte som ett privat bolag spekulera i ökade värdestegringar med hjälp av osunda renoveringar
Det kommunala bolaget har däremot en mycket sämre sits. De kan inte använda samma resonemang som privata fastighetsbolag utan här framstår riskerna som mycket större. Ändå är tillgångarna i beståndet förmodligen i rena bokföringstermer större än det som redovisats.
Men långt viktigare är värdet bortom årsredovisningens teknikaliteter, lägenheterna är tänkta för att klara kommunens bostadsförsörjning som lagstiftaren kräver och denna skyldighet omfattar särskilt inkomstfattiga hushåll.
Problemet för kommunen är att de oroligt stirrar på något som kallas soliditet, hur stor skuldsättningen är jämfört med tillgångarna. Här går det dock att anta att tillgångarna är (för) lågt värderade och att skuldsättningen därmed överdrivs, men det är inte helt lätt att övertyga ängsliga kommunala tjänstemän och politiker om det.
Kommunen kan heller inte som ett privat bolag spekulera i ökade värdestegringar med hjälp av osunda renoveringar, så det allmännyttiga bolaget är bakbundet i sammanhanget.
Statliga insatser vore ett rimligt sätt att jämna ut det orättvisa styrkeförhållandet mellan ett kommunalt bolag hämmat av åtstramningar i den offentliga sektorn och en tuff finansiell situation å ena sidan och å den andra de privata fastighetsbolag som Riksbanken bistått med att lyfta bort risker. Dessa åtgärder skulle enbart motsvara Riksbankens doping av privata bostadsbolag som nu genom risklättnader kan åka på inköpsronder i pressade kommuner.
En statlig kreditgaranti till kommunala bolag för nyproduktion och renoveringar skulle även utgöra ett minimum då det för statens del innebär ett försumbart risktagande genom att nyrenoverade eller nybyggda lägenheter utgör en trygg säkerhet för garantin. En sådan insats skulle framför allt ge kommunen möjlighet att genomföra socialt ansvarstagande renoveringar med låga hyreshöjningar som resultat, även om förstås bristande konkurrens bland byggbolagen försvårar detta.
Så är vi efter ett besök i Hallsberg åter hos Konkurrensverket. Kanske kan kommunen initiera ett byggföretag i egen regi, för att återknyta till Konkurrensverkets rapport?
Inga naturgivna regelverk eller tillvägagångssätt
Blackstone ökade sin förmögenhet i svenska förorter genom en sallad av redovisningsregler, kalkyltekniker, bostadsbrist och fastighetsvärdering. Men tro inte att detta är lätt att utföra! Det fordras förutom dessa grundläggande ingredienser också yrkesprofessionella för att åstadkomma sex miljarder i vinst på tre år.
Detta blir därför även historien om de politiker och tjänstemän som säljer kommunala bostäder till privata företag som Blackstone. Hit går det förmodligen snart att räkna även Hallsberg.
Hanteringen kräver i sin tur investerare som lånar ut pengar eller köper aktier. Idag är dessa alltså i en särskilt gynnsam situation genom att Riksbanken köpt upp en stor del av företagens obligationer, det sätt på vilket de finansierar sina uppköp. Fastighetsvärderare deltar genom att göra bedömningar av hur mycket bostadshusen är värda medan revisorer i nästa steg godkänner dessa uppskattningar.
Det krävs alltså för det första en marknad, för det andra aktörer, för det tredje handlingar och för det fjärde regler.
Men dessa regler, eller lagar och handlingsmönster är inte eviga. Genom att visa hur de ser ut kan vi också diskutera dem och förändra dem. Anledningen är desto större eftersom det är inkomstsvaga som drabbas av den bristande konkurrens som Konkurrensverket pekar på när det blir lönsammare att bygga dyra lägenheter.
Dessutom hotas de prismässigt överkomliga lägenheter som återstår i allmännyttan genom privatiseringarna eftersom renoveringar leder till stora hyreshöjningar – vilket är den teknik som krävs för att finansiera privata byggbolags inköp. Läge alltså för politiska insatser på en rad områden.
I förstone går det att begränsa sig till Riksbankens agerande och redovisningslagstiftningen, även om problemen även går bortom dessa fält. Det nära förhållandet mellan kapitalmarknaden och bostadsbolagen innebär att bostadspolitiken måste vidgas till att också omfatta det som kallas penningpolitiska åtgärder, alltså det Riksbanken ägnar sig åt.
Det är långt ifrån några neutrala åtgärder som vidtagits, och därför rimligt att kommunsektorn kompenseras för de fördelar de privata bostadsbolagen getts under pandemin. Utifrån beskrivningarna av beräkningstekniker och index finns också andra åtgärder att vidta.
I ett första steg krävs en genomlysning av själva regelverket som styr kalkyler och redovisning för bostadsföretag, privata likaväl som offentliga.
Dags också för en djupgående utredning kring de kommunala bostadsföretagens redovisningstekniker och kraven på att de ska följa affärsmässiga principer.
När vi ändå är på gång: Konkurrensverkets rapport påkallar också politiska initiativ för att frågan om konkurrens inte ska bli tomt prat.
***
Vill du kommentera texten? Följ Dagens Arena på Facebook
Följ Dagens Arena på Facebook och Twitter, och prenumerera på vårt nyhetsbrev för att ta del av granskande journalistik, nyheter, opinion och fördjupning.
