politik Sveriges bostäder används ineffektivt och flyttkostnaderna är de högsta i OECD. Stefan Löfven bör därför erbjuda Annie Lööf att byta förslaget om fri hyressättning mot sänkt flyttskatt för att skapa dynamik på bostadsmarknaden, skriver Hedi Bel Habib.
Det finns ingen bostadsbrist. Det är imaginära problem på bostadsmarknaden skapade av myndigheter som har haft felaktiga utgångspunkter för sina marknadsanalyser. Så kan man sammanfatta den förvirrade bostadsmarknadsbild som orsakade den aktuella politiska krisen. Sverige har tillräckligt med bostäder, men det är den internationellt sett höga flyttskatten som blockerar marknadsdynamiken. Att byta ut sänkt flyttskatt mot förslaget om fri hyressättning kan få Centerpartiet att vilja bilda regering med Vänsterpartiet.
Dubbla budskap från Boverket
Samtidigt som Boverket skriver i en rapport till regeringen att det behövs över 600 000 nya bostäder säger Boverkets nationalekonom Bengt Hansson att Sverige inte har någon bostadsbrist. För att täcka det totala beräknade behovet behöver det tillkomma 592 000–664 000 bostäder under perioden 2020–2029 anser Boverket.
Bengt Hansson, analytiker vid Boverket, varnar för misshushållning med landets bostäder. Hans råd till politikerna: ”Det billigaste sättet att öka bostadsutbudet är att göra befintliga bostäder mera tillgängliga.” Vi har bostäder per invånare i nivå med Danmark och vi har långt fler bostäder i relation till invånarantalet än till exempel USA och Australien, anser Bengt Hansson.
Felaktiga analysmått bakom myten om bostadsbrist
”Vi kan inte lösa de problem vi skapat med samma tänkande som skapade dem”. Dessa bevingade ord av Albert Einstein är en utmärkt beskrivning av den analysbild som har etablerat sig i den offentliga debatten angående bostadsmarknaden och som skapade den situation som utlöste regeringskrisen.
Boverkets bedömning av bostadsbristen och byggbehovet baseras på färdigställda bostäder och inte förändringar i bostadsbeståndet som helhet. Konkurrensverket har också haft samma utgångspunkt i sina analyser av bostadsmarknaden. Konkurrensverket har därför i flera rapporter redovisat för regeringen vilka faktorer som kan anses bilda ett hinder för bostadsbyggande.
Begreppet bostadsbrist kan rymma fler dimensioner och att definiera begreppet är komplicerat. År 2016 färdigställdes 42 000 nya bostäder samtidigt som det totala bostadsbeståndet ökade med hela 79 000. Detta innebär att 37 000 bostäder kom till genom att andra fastigheter, exempelvis fritidshus och industrilokaler, gjordes om till bostäder. Tillkomsten av dessa bostäder fångas inte upp i Boverkets och Konkurrensverkets analyser.
Boverkets bedömning av behov av bostadsbyggande baseras också på befolkningsprognoser som ofta revideras. SCB har i den senaste prognosen reviderat ned befolkningen med 400 000 personer för år 2020, jämfört med den prognos som gjordes i november 2015. Nedrevideringen innebär att prognosen om behov av bostadsbyggande ständigt måste revideras.
Osäkra befolkningsprognoser som ständigt revideras kan därför inte användas som mått på behov av bostadsbyggande. Prognoser på befolkningsutvecklingen är förknippade med stor osäkerhet, i synnerhet i rådande läge då ökningen kommande år endast beror på nettoinvandring. För enskilda år är det är svårt att uppskatta invandringens storlek.
Bostadsbeståndet ökar mer än nybyggnation
Enkäter till kommuner som får svara på huruvida man upplever en brist på bostäder bör dock tolkas med försiktighet. Eftersom flera osäkra faktorer kan styra kommunernas bedömning. Ett annat kritiskt antagande i Boverkets prognos är hushållens storlek. I prognosen antas dagens storlek på ett genomsnittligt hushåll bestå även framöver.
I ett internationellt perspektiv är dock svenska hushåll mycket små. Enligt Eurostat består ett svenskt hushåll av 1,8 personer, vilket är klart lägst i EU och tydligt under genomsnittet på 2,3 personer. En delförklaring till detta kan vara att svenska ungdomar alltjämt flyttar hemifrån tidigare än i något annat land i EU. Mot denna bakgrund kan man inte utesluta att de invandrarhushåll som bidrar till befolkningstillväxten kan ha acceptans, eller till och med preferenser, för något större hushåll.
Dessa faktorer beaktas varken i Konkurrensverkets eller i Boverkets analyser av bostadsmarknaden. Mot denna bakgrund är det tveksamt att överhuvudtaget använda prognoser på befolkningen eller färdigställda bostäder som ett mått för en uppskattning av framtida efterfrågan på bostäder. Förändring i beståndet utgör därför ett säkrare mått för att uppskatta behovet av nya bostäder.
Ingen bostadsbrist när bostadsbeståndet relateras till antalet hushåll
Ser vi till utvecklingen av antalet bostäder och jämför med befolkningstillväxten finns det dock inte mycket som pekar på att det råder brist på bostäder.
Den bostadsbrist som anses uppstå idag är inte bara en effekt av att det har byggts för lite bostäder. Man kan likna bostadsmarknaden vid arbetsmarknaden, där det finns arbetslösa samtidigt som det finns lediga jobb.
På samma sätt uppstår det matchningsproblem på bostadsmarknaden. Det kan finnas bostadsbrist även om det finns tillräckligt många bostäder på grund av att man bor i ”fel” bostäder. Bostäderna kan till exempel ligga på fel plats rent geografiskt eller det kan finnas för många bostäder där efterfrågan sjunkit på grund av utflyttning och för få på platser där inflyttningen varit hög.
Flyttskatten blockerar dynamiken på bostadsmarknaden
Fokus för Boverkets och Konkurrensverkets analyser av bostadsmarknaden ligger främst på att undanröja hinder för att vi ska kunna bygga mer. En alternativ förklaringsmodell till den bristande dynamiken på bostadsmarknaden är dock enligt Boverkets expert Bengt Hansson inte att det byggs för lite bostäder. Det är snarare det ineffektiva utnyttjandet av det befintliga bostadsbeståndet som är grundproblemet.
Sveriges bostadsbestånd används i dag ineffektivt och kostnaderna för att flytta i Sverige är de högsta i OECD. Flyttskatt är ett samlingsbegrepp för en mängd olika skatter och avgifter som fördyrar en flytt och som därmed minskar rörligheten på bostadsmarknaden.
Kapitalvinstskatt tas ut på permanentbostaden, oavsett hur länge man ägt den. Den höga kapitalvinstskatten försämrar matchningen på bostadsmarknaden och flyttkedjan stoppas upp; husägare som vill sälja blir av ekonomiska skäl kvar i sina villor och unga familjer som vill köpa får svårare att hitta en bostad.
Hanssons teori går ut på att reavinstbeskattningen är en viktig faktor för rörligheten på den svenska bostadsmarknaden. Prisökningarna på ägda bostäder i kombination med den nuvarande kapitalvinstbeskattningen gör att kostnaden för att flytta är hög. Sverige är unikt i ett internationellt perspektiv genom att vinster vid bostadsförsäljningar beskattas hårt.
Var tredje pensionär vill flytta till en mindre bostad men har svårt att förverkliga en flytt, enligt en undersökning från Länsförsäkringar Fastighetsförmedling. Många pensionärer efterfrågar mindre bostäder men upplever svårigheter att förverkliga detta. Hindret som många upplever är flyttskatten, vilket innebär att många drar sig för att flytta från en större bostad.
Flyttskatten tvingar många äldre att bo kvar i alltför stora bostäder, samtidigt som den yngre generationen som önskar bo större har svårigheter att få lånelöfte och stängs ute från bostadsmarknaden på grund av höga krav på amortering. Om en flyttkedja bara kom igång så skulle tusentals bostäder frigöras och människor skulle kunna bo efter sina behov. Bengt Hansson på Boverket räknade för några år sedan (2016) på vad det skulle innebära om flyttskatten togs bort. Han förklarade för SVT:
Det skulle ha väldigt stor påverkan. Vi skulle spara in ungefär ett års produktion av nya bostäder. Vi bygger 40 000 bostäder idag till en kostnad av 100 miljarder kronor. Det är den vinsten som samhället skulle kunna göra av att folk börjar flytta. Idag flyttar 60 000–70 000 hushåll per år. Vi skulle kanske öka till 110 000–120 000 om man tog bort reavinstskatten. Då skulle folk bo på rätt ställe, i rätt typ av bostad, och vi skulle få en bättre matchning på bostadsmarknaden. Och vi slipper bygga.
Byta ut fri hyressättning mot sänkt flyttskatt kan lösa regeringskrisen
Centerpartiet vill fortsätta regera med Löfven, men kräver att januariavtalet ligger fast. Vänsterpartiet välkomnar Löfven tillbaka, men vill att det tilltänkta förslaget om fri hyressättning dras tillbaka. Liberalerna gör ett snabbt sidbyte efter att statsminister Stefan Löfven har röstats ner i riksdagen. Vi kommer att eftersträva en borgerlig regering, säger L-ledaren Nyamko Sabuni.
Matematiken är enkel. Stefan Löfven bör kunna förhandla med Annie Lööf och försöka erbjuda henne att byta ut förslaget om fri hyressättning mot en utredning om sänkt flyttskatt som ett verktyg för att skapa dynamik på bostadsmarknaden.
***
Följ Dagens Arena på Facebook och Twitter, och prenumerera på vårt nyhetsbrev för att ta del av granskande journalistik, nyheter, opinion och fördjupning.
