bostadspolitik Ambitionen i januariavtalet är att få fram fler bostäder och vägen dit är marknadshyror. Analysen stöttas av nationalekonomer som alltid har avregleringar som lösning. Men frågan är om det verkligen fungerar på bostadsmarknaden, undrar Sven Bergenstråhle och Peder Palmstierna.
Idag är det ett axiom, framför allt i borgerlig bostadspolitik och bland etablerade ekonomer, att marknadslösningar är överlägsna alla andra lösningar. Efter fyrtio år av nyliberalt ideologibyggande understött av en uppsjö av näringslivsfinansierade tankesmedjor kan bara narrar hävda något annat.
Problemet är att verkligheten är mer komplex än vad ekonomer och nyliberaler vill förstå. Det finns ingen universalkur för bostadsbristen.
För det första saknas historiska belägg för att avregleringar av hyresmarknaden leder till ökat bostadsbyggande. Den enda större vetenskapliga studien som gjorts av effekten av avregleringar av hyressektorn i 11 länder (Cambridge 2012) omfattande 80 procent av de privata hyresbostäderna i Europa, kom fram till att den privata hyressektorn inte ökade i storlek efter avregleringarna. [1] Två examensarbeten från KTH, som under professor Hans Lind granskade utvecklingen i några länder, kom fram till samma slutsats. [2]
Cambridgestudien visade att den privata hyresmarknaden minskat i alla de studerade länderna oavsett typ av hyreslagstiftning med undantag av Tyskland, Schweiz och Sverige (dock noterar man att antalet hyresrätter under senare delen av den studerade perioden minskade som en följd av ombildningar till bostadsrätt). Sverige bedöms liksom Tyskland och Schweiz ligga på en mittnivå vad gäller omfattningen av regleringen. En studie om socialbostäder i fem europeiska länder kom fram till att även länder med marknadshyror led av bostadsbrist, främst koncentrerad till storstäderna. [3] Intressant är att Tyskland, som liksom Sverige har ett system med jämförhyror, sedan några år tillbaka infört en övre gräns för hyrorna i större städer med snabb befolkningsökning.
En orsak är att byggherrarna av nödvändighet inriktar sig på de betalningsstarka hushållen för att minimera risken. Ett återkommande påstående är att dyra nybyggda bostäder frigör bostäder med lägre hyror. Det stämmer inte, enligt en nyligen genomförd forskningssammanställning. [4] Vid nybyggande till dagens priser blir flyttkedjorna korta och berör mest höginkomsttagare. De som flyttar in till storstäderna lämnar kanske en lägenhet med överkomlig hyra, men på annan ort där efterfrågan inte är lika stor. En stor grupp som efterfrågar bostad är de nyligen invandrade som helt saknar bostad.
Det är många faktorer vid sidan av hyresintäkterna som styr byggandet av hyresrätter – byggkostnader, planregler, markpriser och avgifter av olika slag, skattesatser, avskrivningsregler, generella och individuella stöd till de boende, utvecklingen på andra delmarknader, konjunkturer, flyttmönster med mera. Att införa marknadshyror eller att ta steg i den riktningen kan få dramatiska effekter på hyresgästernas ekonomi och på samhällets kostnader för stöd till dem och leder dessutom till ökad segregation i ett redan hårt segregerat land. Det framstår som mer effektivt och hållbart att angripa bostadsbristen genom att arbeta med de andra förutsättningarna. Ett första steg skulle kunna vara att ge hyresboendet villkor som är likvärdiga med dem som gäller för andra upplåtelseformer med sina mycket omfattande skattesubventioner. Sverige har idag – liksom övriga Europa utom Österrike (Wien), Tyskland och Schweiz – en bostadspolitik inriktad på att främja ägande av bostäder.
Rörligheten högst i hyresrätt
Det andra påståendet till stöd för marknadshyror är att rörligheten på bostadsmarknaden (läs ”i hyresboendet”) behöver förbättras. Enligt nationalekonomin sker definitionsmässigt ett underutnyttjande vid avvikelser från marknadslösningar. Ökad rörlighet, är tanken, ska ge ett bättre utnyttjande av de lägenheter som finns, så att fler får plats. Eftersom hyror i riktning mot marknadshyror innebär hyreshöjningar, kommer hyresgästerna att tvingas tränga ihop sig. Hyresgäster med låga inkomster anses ibland till och med snylta på ett boende som andra med högre inkomster anses har rätt till. Ordet rörlighet har blivit ett kodord för att dagens hyresgäster ska tränga ihop sig för att ge plats för personer med större plånbok.
Påståendet att rörligheten på bostadsmarknaden i Sverige är låg är en myt. Det hävdar i alla fall professorn Daniel Waldenström, numera forskare vid Institutet för Näringslivsforskning i en artikel på Ekonomistas, en hemsida för ekonomer. Sverige har en hög rörlighet på bostadsmarknaden i jämförelse med andra länder i OECD. Bara Österrike och Island har högre rörlighet på bostadsmarknaden. [5] Andra studier bekräftar att ägandepolitiken tvärtom riskerar att leda till lägre rörlighet. Forskaren Andrew Oswald har i en rad studier visat att den lägre rörligheten förknippad med ägt boende också leder till ökad arbetslöshet och hans hypotes har bekräftats av andra studier. [6]
Ramböll, ett av de större konsultföretagen inom samhällsbyggnad, undersökte 2016 rörligheten på den svenska bostadsmarknaden på uppdrag av Hyresgästföreningen. [7] Rörligheten i hyresboendet i landet som helhet låg 2012 på 22 procent mot nio procent i bostadsrätt och småhus och har legat på ungefär samma nivå sedan 1999. Att ha en högre omsättning på hyresgästerna är knappast ekonomiskt försvarbart. Om man ser till storstäderna är situationen lite annorlunda. Genomsnittet för hyresboende är 18 procent och 12 procent för bostadsrätt och småhus.
Segregationsdrivande bostadspolitik
Dynamiken på bostadsmarknaden blir helt obegriplig om man inte förstår att hyresgäster har väsentligt lägre inkomster än andra. Städernas låginkomsttagare bor i huvudsak i hyresrätt. De flyttar oftare än andra för att hålla boendekostnaderna nere. En rapport vi sammanställde 2015 på uppdrag av Hyresgästföreningen om hur man bor i Stockholm [8] visade att inkomsterna bland boende i bostadsrätt var 42 procent högre än bland boende i hyresrätt. Eftersom det genom politiska beslut blivit så mycket fördelaktigare att bo i bostadsrätt väljer de som kan den upplåtelseformen. Dagens bostadspolitik blir därigenom segregationsdrivande.
Inkomstskillnaderna förklarade att boendetätheten (antal boende/yta) i vår undersökning var högre i hyresrätten än i bostadsrätten i alla bostadsstorlekar i Stockholm och förklarar sannolikt också till stor del att hyresgäster flyttar oftare än andra.
Problemet januariavtalet inte hanterar
Januariavtalet innebär att marknadshyror införs i nybyggda hyreshus. Hyrorna i nybyggda hyreshus ligger redan på samma nivå som med marknadshyror, så det får ingen omedelbar effekt. Det verkliga problemet är ett annat. Eftersom byggpriserna på bostadsbyggande stadigt ökar oavsett konjunktur (index 1968:100, index 2017:2668, under samma tid har KPI ökat nio gånger) får byggherrarna ungefär samma byggnad till stadigt stigande priser. De nya byggnaderna ska samsas på samma marknad som de byggnader som byggts tidigare och då till lägre byggpriser. Risken är att det nybyggda beståndet drar med sig det övriga beståndet och att hyrorna där höjs. Därför infördes 2006 en begränsning i form av presumtionshyror (”undantagshyror”). Hyrorna i nyproduktionen skulle inte få smitta av sig på de andra hyrorna. Först efter 15 år kan de undantagna hyrorna bli prisvägledande för det övriga beståndet. Då, var tanken, skulle hyrorna i det nybyggda och det äldre beståndet kunna ligga på ungefär samma nivå eftersom hyreshöjningarna i nybyggda hyreshus är mer modesta.
Risken, menar de som vill ta bort undantagshyrorna och införa marknadshyror i nybyggda hyreslägenheter, är att hyrorna efter 15 år kan sänkas vid en prövning i hyresnämnden. Det kan så vara, men hur vill de då förklara att hela 53 procent av de privatägda nybyggda lägenheterna hyrs ut utan presumtion. Det kan bara betyda att privatvärdarna kallt kalkylerar med att nybyggnadshyrorna vid en prövning i hyresnämnden ska etableras som den nya hyresnivån för lägenheter med samma standard och samma läge. Det nya i Januariavtalet är att det på denna punkt stadfäster denna nivå:
”44. Reformera hyresmodellen. Fri hyressättning vid nybyggnation införs. Hyran inom dessa bestånd sätts efter en inledande period enligt en tariff grundad på jämförbara nybyggda objekt med en gradvis anpassning för att uppnå förutsägbarhet eller genom gängse förhandling.”
Man säger vidare följande: ”Låt lägenheternas kvalitet och läge få ett större genomslag i hyressättningen. En kommission ska kartlägga den varierande tillämpningen av lägesfaktorn mellan olika orter och föreslå lämpliga åtgärder från statens sida i de fall (på de orterna) det konstateras att lägesfaktorn inte beaktas i tillräcklig mån.”
Mot bakgrund av att parterna på alla större orter i landet genomfört en systematisk hyressättning där de (a) frågat hyresgästerna på orten hur de värderar olika faktorer i sitt boende och (b) utifrån enkäterna viktat de olika faktorerna, där storlek, standard och läge är de bärande delarna. Därefter har man (c) gått igenom hyresbeståndet och gett de enskilda lägenheterna poäng som ligger till grund för hyrorna. Det rör sig alltså om en grannlaga process ner på lägsta nivå (den enskilda lägenheten).
Undantaget har hittills varit Stockholm – slagfältet i kampen om hyrorna. Där har nu de kommunala bostadsföretagen och Hyresgästföreningen enats om en systematisk hyressättning. Att den inte kommit till stånd tidigare är en skam för samtliga parter på hyresmarknaden och för politiker i Stadshuset. Frågan är nu om den nuvarande majoriteten i Stadshuset kommer att sabotera överenskommelsen. De privata hyresvärdarna vägrar av taktiska skäl delta i hyressättningen.
Om kvalitet och läge inte beaktas tillräckligt ska alltså staten ingripa. Att föreskriva hur stor tyngd lägesfaktorn ska ges i landets 290 kommuner med vitt skilda förhållanden är ingen lätt sak. Det är knappast troligt att man ersätter det nuvarande hyresförhandlingssystemet med politiskt satta hyror. Alternativet är att riva upp bruksvärdessystemet genom att relatera läge och kvalitet till priserna och kostnader för bostadsrätten. Det skulle i så fall betyda att man överger bruksvärdessystemet.
Enligt det ska hyrorna sättas utifrån hyresgästernas värderingar som vore de satta på en bostadsmarknad i balans. De som tänkte ihop systemet förstod nämligen att bostadsmarknaden inte fungerar särskilt väl utifrån de förutsättningar som brukar anges för en fungerande marknad. Boendet är ingen ost.
Fem marknadsmisslyckanden
Att ge marknaden fritt spelrum in i de boendes plånbok har tidigare visat sig vara oklokt. Det skapade stor oro bland villaägarna. Allianspartierna tyckte 2006 att det var så osmakligt att man i valet lovade att avskaffa fastighetsskatten, som sattes efter prisutvecklingen på bostäderna lokalt. Nu vill allianspartierna införa motsvarande marknadspåverkan i hyresrätten. Det kommer att skapa stor oro bland hyresgästerna, som till största delen består av hushåll med små inkomster.
Boendet är den största utgiften i så gott som alla hushåll. Eftersom bostadsmarknaden som marknad betraktad inte fungerar särskilt bra finns goda skäl att ha ett starkt konsumentskydd för boende i alla upplåtelseformer.
Det kostar mycket pengar att bygga bostäder. Med höga kostnader kommer en restriktiv kreditbedömning och höga krav på finansieringen. Dessutom tar det från idé till färdigt hus och intäkter ett antal år och det höjer riskpremien än mer. Därför riktar investerarna in sig på säkra projekt med lägsta möjliga risk. I säkra lägen är markpriserna höga och är markpriserna höga måste man ha höga priser på bostäderna. Det är ett skäl till att marknaden inte klarar att få fram bostäder åt alla. Ett marknadsmisslyckande.
För investerarna är bostadsrätten att föredra eftersom risken är tidsbegränsad till när lägenhetsköparna tar över bostadsrättsföreningen. I hyresrätten är läget ett annat – risken kvarstår hos byggherren/fastighetsägaren på obestämd tid. Det tycker inte kreditgivarna om.
Bostadsmarknaden är en spotmarknad där svansen viftar med hunden. Bara en liten del av den totala stocken bostäder är ute till försäljning eller uthyrning, men priset på spotmarknaden får betydelse för bedömningen av värde och framför allt risk på hela bostadsmarknaden. Efterfrågan på bostadsmarknaden kan förändras snabbt beroende på yttre omständigheter – omflyttning, konjunkturer, demografi, lagstiftning med mera.
Det får effekter på hela bostadsmarknaden – bostadspriser/rörlighet, efterfrågan/byggande – med spridning in i andra sektorer som hushållens ekonomi, finans- och kreditväsen, statsbudget och den ekonomiska utvecklingen i stort. Som vi erfor under 90-talskrisen kan en spekulationsdriven fastighetsmarknad få digra följder på samhällsekonomin. Därför krävs en bostadspolitik som är inriktad på att skapa stabilitet och minska utrymmet för stora svängningar.
Bostadsmarknaden är trög. Det tar åratal innan en förändring i efterfrågan kan mötas genom förändringar i utbudet. Ökar efterfrågan ska det byggas och det tar tid, i Sverige extremt lång tid. Minskar efterfrågan ska marknaden och prisbildningen anpassa sig till den nya situationen och även det tar lång tid, vilket vi nu ser. Dagens fall på bostadsmarknaden visar också att förhållandevis små prissänkningar kan få stora effekter. 10 procents prissänkning är ingen jätteförändring av exempelvis ostpriset, men på en spekulationsinriktad bostadsmarknad med höga vinstförväntningar fick det förödande följder. En annan skillnad mot ostmarknaden är att marknadsmisslyckanden inte får några långtgående effekter för samhället och enskilda hushåll (såvida man inte är ostproducent).
På en spotmarknad vinner alltid den som är beredd att betala mest. Nu, när gruppen höginkomsttagare stadigt växer och allt fler ska konkurrera om samma bostäder, ökar priserna. Bostadsmarknaden blir till ett pyramidspel, där de som gick in tidigt kan göra stora vinster. Allt färre kan hävda sig på en sådan marknad. Ska prissättningen på en sådan marknad bli vägledande för boendekostnaderna? Ytterligare ett marknadsmisslyckande.
En annan tröghet är att hushållen tolererar stora höjningar av boendekostnaderna. Man drar in på allt möjligt annat och avstår i det längsta från att flytta. Skälen är flera – man kan tvingas riva upp barnen från deras sammanhang med skola och vänner. Även vuxna har emotionella knytningar till bostaden och ett socialt sammanhang där man bor. Det kostar mycket pengar att flytta och man vet aldrig riktigt vad man flyttar till. Det skapar en obalans som hyresvärden kan utnyttja i prissättningen. Ett marknadsmisslyckande.
Till marknadsmisslyckandena kommer att en avreglering av hyrorna skulle innebära en enorm inkomstökning för hyresvärdarna, till stor del betald med ökade samhälleliga kostnader för bostadsbidrag och försörjningsstöd. Och märk väl – det är en engångseffekt som gynnar dem som för tillfället äger fastigheterna. När de säljer har de ökade hyresintäkterna kapitaliserats. De nya ägarna får betala ett högre pris för fastigheterna, där man intecknat de ökade hyresintäkterna.
Att riva upp bruksvärdessystemet där hyran ska sättas efter hyresgästernas värderingar som vore de satta på en bostadsmarknad i balans är alltså ingen god ide. Vägen fram handlar om att trimma de andra faktorerna som påverkar utbudet och att genom stöd till de boende – generellt eller individuellt – göra det möjligt för fler att skaffa sig en bostad. Bostadssubventionerna ska gå till dem som behöver dem och inte som idag till dem som har råd att köpa sig en bostad.
Det vore en värdig socialdemokratisk politik. Och när byggindustrin säger att investeringsstöd till byggande av hyresrätter med tak för hyrorna korrumperar byggmarknaden – tro dom inte! Stödet är självklart prispressande.
Noter:
[1] The Private Rented Sector in the New Century, Christine Whitehead m fl., Cambridge Centre for Housing and Planning Research (CCHPR), University of Cambridge, England, 2012
[2] Forsberg F, Åsell M (2000) What can we learn from countries that liberalized its rental market? – A study in Finland, Spain and Great Britain? Department of Building and Real Estate, Department of Real Estate and Construction, Royal Institute of Technology, Stockholm. Degree No. 96; Nordgren K, Sergo T (2001) Housing Construction- A comparison of the influencing factors in Stockholm, Oslo, Helsinki and Copenhagen Department of Infrastructure, Construction and Real Estate Management, Royal Institute of Technology, Stockholm, Thesis No.: 131/2001
[3]Vad skulle marknadshyror kosta Sverige, PwC/SABO, 2016
[4]Flyttkedjor En litteraturöversikt över befintlig forskning om bostadsflyttkedjor, Malmö universitet, Markus Rasmusson, Martin Grander och Tapio Salonen, 2018.
[5]https://ekonomistas.se/2017/11/15/myten-om-den-ororliga-bostadsmarknaden/
[6]The Housing Market and Europe’s Unemployment: A Non-Technical Paper, Andrew J Oswald Department of Economics University of Warwick, May 1999, Housing Tenure and Labour Mobility: A Comparison Across European Countries, Cristina Barceló, Documentos de Trabajo No 0603, Banco de España, 2006
[7]Rörligheten på den svenska bostadsmarknaden, Ramböll/Hyresgästföreningen, 2016
[8]Hur bor man i Stockholm? En rapport om boendetäthet, utrymmesstandard, barnens boende och boendes inkomst och ålder, Sven Bergenstråhle och Peder Palmstierna, 2015
***
Följ Arena Essä på Facebook
Följ Dagens Arena på Facebook och Twitter, och prenumerera på vårt nyhetsbrev för att ta del av granskande journalistik, nyheter, opinion och fördjupning.
