Myten om den långsiktiga privata hyresvärden

Bostadspolitik Punktvisa konceptrenoveringar är kärnan i den affärsmodell som gjort att utländskt finanskapital på senare år fått upp ögonen för Sveriges renoveringsfärdiga stadsdelar från miljonprogrammets år. Allting startade i Stockholmsförorten Husby, men varför just där? Arkitekturrevisionen har tittat närmare på historien.

Sedan en tid tillbaka har Arkitekturrevisionen arbetat med att kartlägga de bostäder som Stockholm stads kommunala bolag – under olika politiska styren – har sålt under de senaste fyrtio åren. Vårt intresse kommer sig av att det helt saknas tillgängliga sammanställningar av dessa försäljningar. Genom arkivarbete förfogar vi nu över ett register med samtliga försäljningar och med uppgifter om lägenhetsantal, köpesskillingar och annat.

Inom ramen för denna kartläggning så har vi också gjort flera delstudier. En sådan rör de beståndsförsäljningar som genomfördes under Socialdemokraternas tid vid makten 1994-1998. På den tiden förfogade Stockholm stad fortfarande över en betydande andel fastigheter utanför kommungränsen, fastigheter som uppförts av stadens kommunala bolag, huvudsakligen som del av det så kallade miljonprogrammet.

Genom ”en aktiv försäljnings- och förvärvsstrategi” så sålde de styrande Socialdemokraterna drygt 8 500 lägenheter under 1990-talet till privata bolag, samtidigt som man förvärvade drygt hälften så många privat- eller bolagsägda lägenheter i främst innerstaden. Syftet var att omstrukturera bestånden, då man ansåg att allmännyttans representation i innerstaden var alltför låg jämfört med den relativt höga andelen i ytterstaden. Den uttalade tanken bakom denna omstrukturering stavades långsiktighet. Dels genom att finna långsiktiga köpare av ytterstadsfastigheterna, dels att genom långsiktig kommunal förvaltning stärka allmännyttan i innerstaden. Vid det borgerliga maktskiftet 1998 utgjorde allmännyttan rekordhöga 20 procent av innerstadens totalbestånd (idag 6.5 procent), samtidigt som de flesta fastigheter utanför kommungränsen avyttrats. Efter tre borgerliga mandatperioder så har 90 procent av det förvärvade innerstadsbeståndet ombildats till bostadsrätter, samtidigt som de privatiserade fastigheterna i ytterstaden många gånger bytt – och fortsätter att byta – ägare.

De 8 500 fastigheterna som såldes under socialdemokraternas överseende låg huvudsakligen i Tyresö, Salem, Huddinge och Nacka. Men det finns ytterligare ett område där fastigheter såldes och som märker ut sig genom att det inte ligger utanför kommunen, nämligen Husby. Varför Husby?

Husby – en bakgrund

När norra Järva – alltså stadsdelarna Husby, Akalla och senare även Kista – uppfördes, så skedde detta mot bakgrund av en massiv kritik som riktats mot Södra Järva (Tensta och Rinkeby) samt Skärholmen i söderort. Dessa stadsdelar kritiserades på grund av omfattande samordningsproblem, vilket innebar att det dröjde lång tid efter att människor flyttat in innan park- och gårdsmiljöer färdigställts och innan den lokala samhällsservicen etablerats.

För att effektivisera samordningen i uppförandet så beslöts att antalet involverade byggherrar skulle hållas nere i norra Järva. Svenska Bostäder skulle vara den enda kommunala byggherren, förutom småhusområdet i Kista som uppfördes av Stockholm stads småstugebyrå (SMÅA). Norra Järva blev Svenska Bostäders största projekt någonsin och störst blev koncentrationen av allmännyttiga bostäder i Husby. Samordningen effektiviserades och stadsdelen kom att prisas för de fina och välplanerade lägenheterna, den välfungerande servicen och närheten till naturen. Till skillnad från många andra nybyggda och högexploaterade områden så var köerna långa för att få en lägenhet här, där flyttströmmarna framförallt gick från den södra sidan av Järvafältet.

3 800 lägenheter – eller 80 procent av bostadsbeståndet i Husby – byggdes av Svenska Bostäder, i 101 likartade loftgångshus samt ett mindre antal högre hus i centrum. (Loftgångshusets genomslag i Husby kan förklaras av att experter ansåg att de radhusliknande loftgångarna möjliggjorde en tätare grannkontakt – och i förlängningen en starkare hemmahörighet – än i de höghus som byggts tidigare. Till de utvecklade idéerna om stärkta grannkontakter hör också en decentralisering av grannskapsplaneringens centrumbildningar, där varje enhet om omkring 1 000 lägenheter förfogade över en egen föreningsgård, där de boende kunde mötas på en mer lokal nivå.)

Resterande bebyggelse, med 900 bostäder, uppfördes av kooperativa HSB i stadsdelens norra hörn. Allmännyttans dominans i Husby kan tyckas överväldigande, men betraktar man norra Järva som en sammanhängande helhet så rådde en helt annan balans, med 45 procent privat, 45 procent kommunalt, samt 10 procent kooperativt byggda bostäder. Den höga andelen allmännyttiga bostäder i Husby är dock skälet till att sammanlagt 570 lägenheter avyttras till det Göteborgsbaserade bostadsbolaget Wallenstam 1996, som del i den nämnda ”försäljnings- och förvärvsstrategin”. ( Samtidigt säljer Svenska Bostäder också 744 lägenheter i Vårby gård till ett annat privat bolag. Försäljningarna av sammanlagt drygt 1 300 lägenheter återinvesteras genom köpet av det statligt ägda fastighetsbolaget Lodet AB samma år. Lodets bestånd består av 580 lägenheter i innerstaden – alltså lika många som sålts i Husby – i synnerhet i sekelskiftesfastigheter på Östermalm.)

Två år senare, 1998, så säljer Svenska Bostäder ytterligare ett bestånd om 960 lägenheter i Husby, denna gång till det nygrundade KF-ägda Bostads AB Förstaden. Fastighetsbolaget Förstaden är den största köparen av allmännyttiga fastigheter under 1990-talets omstrukturering av Stockholms allmännytta och står för omkring 4 000 förvärvade lägenheter. (Det är för övrigt samma riskkapitalister i Förstadens styrelse som 15 år senare och under uppmärksammade former förvärvar 1 300 lägenheter på Albyberget av kommunala Botkyrkabyggen. Albyberget och det fd allmännyttiga Husbybeståndet har idag samma ägare i Hembla.) Det ska dock bara dröja några månader efter Husbyförsäljningen innan fastighetsbolaget Mandamus AB köper upp aktiemajoriteten i Förstaden, vars bestånd införlivas med Mandamus.

Efter utdragna stridigheter i Mandamus bolagsstyrelse tar Akelius Fastigheter sedan över bolaget 2003. Året därpå införlivar Wallenstam Akelius Husbybestånd i sitt eget, efter att sedan 1996 alltså varit etablerade i stadsdelen. Detta gör att bolaget nu kontrollerar en dryg tredjedel, eller 1 500 bostäder, av det totala bostadsbeståndet i Husby. 2011 förvärvas beståndet av Stendörren Fastigheter. Bolaget inleder sedan de punktvisa konceptrenoveringarna; kärnan i den affärsmodell som gjort att utländskt finanskapital på senare år fått upp ögonen för Sveriges renoveringsfärdiga stadsdelar från miljonprogrammets år.

2014 köps fastigheterna av Graflunds Fastigheter, som sedan införlivas av Carnegie, vilka i sin tur köps upp av amerikanska investmentbolaget Blackstone och byter namn på fastighetsbolaget till Hembla, som nyligen (2019-09-23) fick en ny ägare i det tyska fastighetsbolaget Vonovia. Detta bolag, som så sent som förra året gjorde entré på den svenska fastighetsmarknaden – genom förvärvet av bostadsbolaget Victoria Park – har i och med köpet av Hembla etablerat sig som Sveriges största ägare av bostadsfastigheter. Ur ett Husbyperspektiv har detta särskild relevans, då denna position sedan rekordåren innehafts av just kommunala Svenska Bostäder. Det homogena bostadsbeståndet i Husby – med likartade hus uppförda av samma byggherre, ritade av samma arkitekt, under samma tidsperiod, planerat som en sammanhängande helhet – gör stadsdelen särskilt intressant för att studera skiftet från ett allmännyttigt till ett finanskapitalistiskt ägande och förvaltning.

Totalrenovering i allmännyttan

2006 fick Svenska Bostäder – den största fastighetsägaren i Järva med omkring 5 000 lägenheter, varav hälften i Husby – i uppdrag att utreda hur Järvabeståndet kunde utvecklas. Utredningen presenterades i rapporten Järvas framtid,där trygghetsfrågor, omfattande renoveringsbehov samt behov av att energieffektivisera fastigheterna särskilt lyftes fram. Året därpå beslutade de borgerliga politikerna om Järvalyftet, ett omfattande förvaltnings- och bolagsöverskridande program, med avsikt att ta ett helhetsgrepp om Järvaområdets stadsdelar. Programmet bestod av flera delmål, bland annat att fastställa ett bra boende och en mer varierad stadsmiljö.

Samma år, 2007, presenterade Svenska Bostäder planerna för upprustningen av ett referenskvarter på Trondheimsgatan (fastigheten Trondheim 4), ett radikalt förslag där delar av bebyggelsen skulle rivas till förmån för småhus och där boendekostnaderna efter renovering skulle öka med upp till 75 procent. Planförslaget ledde till omfattande lokala protester och tvingade det kommunala bolaget till en helomvändning. Det beslutades istället att renoveringen istället skulle ske varsamt, i nära dialog med boende genom sex till sju samrådsmöten.

Det är viktigt att påpeka att detta utspelade sig innan första januari 2011. Då trädde lagen om allmännyttiga bostadsbolag(2010:879) i kraft, vilken gav allmännyttan helt andra förutsättningar, villkor och uppgifter. Sedan dess drivs de kommunala bostadsbolagen enligt affärsmässiga principer med marknadsmässiga avkastningskrav. Så var det alltså inte när upprustningsarbetet i Husby först inleddes.

Enligt Hyresgästföreningen i Järva så har hyresgästerna inte riktigt lika mycket inflytande som innan 2011, men processen som arbetats fram av Svenska Bostäder är relativt transparent och fyller ändå en viktig funktion; hyresgästerna får i ett tidigt skede reda på vad renoveringsarbetet innebär, hur lång tid den kommer att ta, vad den nya hyran kommer att landa på osv. På så vis reducerar man den stress hos hyresgästerna som en renovering kan innebära.

Renoveringen av Svenska Bostäders fastigheter är så kallad totalrenovering, vilket innebär att såväl fastighet som lägenheter upprustas. Förutom stambyten innebär renoveringen bland annat tilläggsisolering, renovering och förlängning av balkonger, installationer av nya ventilations- och fjärrvärmesystem, ny undercentral, byte av fönster och dörrar, nya tät- och ytskikt, nytt porslin och ny köks- och badrumsinredning. Därtill genomförs ett omfattande gårdsupprustningsprogram.

Svenska Bostäder håller det relativt enkelt vid renovering men går grundligt tillväga i förfarandet. Utgångspunkten är fastighetens underhållsbehov, varpå man har en tillvalslista där hyresgästerna får välja en av tre olika standardnivåer för den egna lägenheten. Oron för omfattande hyreshöjningar bland boende i Järva var en sak man tog med sig från dialogen med de boende och därför har man genom det så kallade Järvaavtalet beslutat att hålla nere hyrorna. Järvaavtalet innebär att Svenska Bostäder tar på sig en tredjedel av kostnaderna, till följd av det eftersatta underhållet i Husby. En ytterligare tredjedel betraktas som energibesparingsinvesteringar – som installation av solcellspaneler – som kommer att ge lägre utgifter för bolaget på sikt. Den sista tredjedelen av totalkostnaden för renoveringen innebär den reella hyreshöjningen för hyresgästerna. Om hyresgästerna hade fått betala hela kostnaden så hade månadshyran för en typtrea på 77 kvm i dessa fastigheter landat på över 10 000kronor, likvärdigt med den hyreshöjning på omkring 75 procent som planerades för från början. En hyreshöjning som sannolikt gjort det svårt för många hushåll att bo kvar.

Konceptrenovering – en ny affärsmodell

Hemblas bestånd – som en gång alltså var del av det bestånd som byggdes av Svenska Bostäder under 1970-talet – totalrenoveras inte. Istället genomförs så kallade ”konceptrenoveringar”. Det innebär att fastigheternas underhållsbehov – som är lika stora som i Svenska Bostäders bestånd – åsidosätts och att lägenheterna istället renoveras punktvis.

I bostadsbolagens bokföring skiljer man på underhåll och investeringar. Om man studerar 2018 års årsredovisningar för Svenska Bostäder respektive Hembla så ser man att utgifterna för underhåll skiljer sig markant. Medan Svenska Bostäder betalade 187 kronor per uthyrbar kvadratmeter för underhåll i sitt totalbestånd, så betalade Hembla endast 78 kronor. Det är mindre än hälften av det kommunala bolagets underhållskostnader, samtidigt som Hembla specialiserat sig på fastigheter i stadsdelar från miljonprogrammet, varav många är i stort behov av just underhåll.

Den stora inkomstkällan är badrummet.

Varför undviker Hembla underhållet av sina fastigheter? Jo, syftet med underhållet är att bibehålla godtagbar standard. Tillsammans med kostnader för drift, administration och avgifter så påverkar utgifter för underhåll omsättningen eller driftsnettotnegativt. Driftsnettot är en fastighets hyresintäkter minus utgifter och ett högt driftsnetto ger ett högt marknadsvärde, vilket i sin tur ökar avkastningen vid en framtida försäljning. (Att sänka avkastningskraven är en annan viktig strategi som Hembla och andra liknande fastighetsbolag använder sig av för att driva på marknadsvärdet.) För den framtida avkastningens skull är det därför irrationellt för Hemblas ägare att plöja ner stora kapitalvolymer i drifts-, administrations- och underhållskostnader. De som får ta smällen för oviljan att betala för dessa utgifter är naturligtvis hyresgästerna.

Nyckeln till bostadsbolagets framgång ligger istället i standardhöjande investeringar. Till saken hör att rådande bokföringsregler inte drar en tydlig skiljelinje mellan standardbibehållande underhåll och standardhöjande investeringar. Genom konstruktiva tolkningar kan underhåll klassas som investeringar, vilket på så visdriver uppsnarare än sänker marknadsvärdet. Därför bör man också ta de låga underhållsvolymerna med en viss nypa salt, då en del underhåll i själva verket kan presenteras som investeringar. Hemblas nya ägare Vonovia är, av kritiker att döma, väl bekanta med detta förfarande, då de i Tyskland anklagats för att kalla underhåll av fastigheter för standardhöjande “moderniseringar”.

För att slippa stora underhållsutgifter så undviker fastighetsägare som Hembla bland annat reguljära stambyten av sina fastigheter. Skillnaden är stor jämfört med andra fastighetsägare i miljonprogramsområden (kommunala likväl som privata), för vilka stambytet utgör kärnan i upprustningen. Istället genomför man så kalladeprefabstambyten, även kallat rum-i-rummetoden. Detta går ut på att man istället för att riva ytskikten bygger upp en prefabricerad modul inuti badrummet. Mellan denna modul och de ursprungliga ytskikten läggs en luftspalt, för att torka ut eventuella fuktskador. Fördelar med prefabstambyten är att de är billigare, mindre tidsödande och att de, till skillnad från reguljära stambyten, kan genomföras i en lägenhet åt gången. Det rör sig dock om en relativt ny metod och kritiker pekar på riskerna för fukt och mögel att sprida sig bakom de nya väggarna. Boende som vi har talat med berättar om omfattande problem med översvämningar, till följd av misslyckade prefabstambyten. En annan nackdel är att monteringen av modulen får badrummet att krympa.

För att höja bruksvärdet och avkastningen – i form av hyresintäkter och intäkter vid framtida försäljning av fastigheter – så höjer man alltså standarden i lägenheterna. För att slippa godkännandeprocesser med hyresgäster och hyresgästföreningen så låter man renovera lägenheterna punktvis, i samband med vakanser. Den relativt höga omflyttningsfrekvensen gör det särskilt lukrativt för investmentbolagsägda aktörer som Hembla att etablera sig i stadsdelar som Husby.

Den stora inkomstkällan är badrummet. Genom att byta ut kakel och klinker, samt installera golvvärme, ny tvättmaskin och torktumlare, handfat med komod, handdukstork samt nytt badkar eller duschkabin når man den högsta bruksvärdeshöjningen per lägenhet. Den nämnda oviljan att ta på sig utgifter för reguljärt underhållsarbete och strävan efter att höja bruksvärdet är också anledningar till att man vid konceptrenovering låter lägga parkettgolv i hela lägenheten, inklusive kök och klädkammare. Man installerar ny diskmaskin och rostfria vitvaror och monterar bänkskivor i svart granit. På samma sätt monterar man klinker eller parkett i hallen och i vissa fall låter man måla över gamla dörrar och fönster, istället för att byta ut.

Även om lägenheten är vakant när renoveringsarbetet genomförs så måste fastighetsvärden alltid förhandla om den nya hyran med hyresgästföreningen. När det gäller bolag som Hembla, som har som affärsidé att konceptrenovera vakanta lägenheter för att därigenom trissa upp bruksvärdet så mycket som möjligt, så kraschar oftast förhandlingarna. Såsom lagen är utformad så har fastighetsägaren då rätt att ”stranda” förhandlingarna och får då rätt att förhandla direkt med den nya hyresgästen. Och eftersom bostadsförsörjningen ser ut som den gör idag – med omfattande bostadsbrist, framför allt koncentrerad till landets storstadsregioner – så är den enskilde hyresgästens förhandlingsutrymme ytterst begränsat. Om hyresgästen inte accepterar hyresnivån så står det värden fritt att förhandla med nästa på tur. Man kan ifrågasätta jämbördigheten i dessa förhandlingar, men hyresvärden har i juridisk mening uppfyllt sin förhandlingsplikt, först genom att förhandla med hyresgästföreningen, därefter genom att stranda processen, för att sedan förhandla individuellt med hyresgästen.

Hyresnivåer och bruksvärde

Normhyran (det genomsnittliga kvadratmeterpriset per år) i en renoverad typtrea i Hemblas fastighet Telemark 1 ligger på 1 500 kronor. Det innebär en månadshyra på drygt 9 600, i en fastighet vars underhållsbehov systematiskt åsidosätts. Som jämförelse så har motsvarande totalrenoveradetyptrea i Svenska Bostäders fastighet Trondheim 2 en normhyra på 1 135 kr. Det är en månadshyra på drygt 7 300 kronor i en typtrea, alltså omkring 2 300 kronor mindre än i Hemblas bestånd.

För dessa 2 300 kronor får hyresgästerna i Hembla en lägenhet med högre standard beträffande ytskikt, vitvaror, golvvärme, köksinredning och andra plusfaktorer. Observera att det är förekomstenav dessa standardhöjande plusfaktorer som driver upp bruksvärdet och i förlängningen hyresnivåerna. För att maximera avkastningen anlitas billig arbetskraft, vilket gör att finishen i den renoverade lägenheten riskerar bli lidande, vilket hyresgäster som vi pratat med också vittnar om.

Det ska sägas att för den enskilde hyresgästen är konceptrenoveringen inte nödvändigtvis av ondo. För den som kan och vill betala så kan fördelarna vara stora med att bo på detta sätt. En hyresgäst som tidigare bott i en av Svenska Bostäders orenoverade lägenheter sade i en intervju med Svenska Dagbladet för några år sedan att i jämförelse så är Hemblas renoverade lägenheter som att bo i ett slott, värt de 4 000 extra i månadshyra. De som bor i en orenoverad lägenhet hos Hembla kan också begära en renovering, oavsett om lägenheten renoverats av tidigare fastighetsägare eller inte. Oavsett tidigare standard så landar den nya månadshyran för Hemblas lägenheter i slutändan på samma nivå.

Det är intellektuellt ohederligt att påstå att avyttring till privata hyresvärdar utgör ett långsiktigt hållbart alternativ till allmännyttig förvaltning av hyresrätter.

De punktvisa konceptrenoveringarna innebär ett betydande störningsmoment för många hyresgäster. Med de senaste årens målsättning om att renovera 1 000 lägenheter per år, och med en relativt hög omflyttningsfrekvens i stadsdelen samt med relativt många lägenheter per loftgångshus, så blir oljud som sprider sig genom betongstommarna, vattenavstängningar och andra störningsmoment till återkommande inslag för de boende. Mot detta kan man ställa Svenska Bostäders fastigheter, där samtliga hyresgäster evakueras i samband med totalrenovering.

Hemblas bestånd var fram till 1990-talet alltså en del av allmännyttans bestånd. Att jämföra förvaltandet, renoveringarna och hyresnivåerna i dessa bolag kan tyckas orättvist, särskilt med tanke på att Svenska Bostäders renoveringsarbete initierades innan 2011 – alltså innan lagen om allmännyttiga bostadsbolagträdde i kraft – samt med tanke på Järvaavtalets påbud om att hålla nere hyrorna i området.

Istället kan man jämföra ett bolag som Hembla med andra privata aktörer i Järva. Bostadsbolaget Einar Mattsson är den dominerande förvaltaren i Hjulsta (Tensta), sedan det borgerliga styret 2008 avyttrade hela beståndet där. En totalrenoverad typtrea i Hjulsta har en normhyra på 1 310 kronor, vilket ger en månadshyra på drygt 8 400. Det är 1 100 kronor mer i månaden än i Svenska Bostäders bestånd, men 1 225 kronor mindre än i en konceptrenoverad lägenhet hos Hembla. Standarden hos Einar Mattsson i Hjulsta är också något högre än i Svenska Bostäders bestånd. Man kan hävda att Einar Mattsson har ett särskilt samhällsansvar, med tanke på deras dominanta ställning, men med 1 500 lägenheter – en tredjedel av hela Husby – borde krav kunna ställas också på Hembla. Ett ytterligare exempel är kooperativa HSB som äger och förvaltar hyresrätter i Rinkeby. Normhyran är här något högre, omkring 1350 kronor för en totalrenoveradtyptrea eller 8 660 kronor i månadshyra. 1 360 kronor mer än hos Svenska Bostäder och 965 kronor mindre än i Hembla. (En avgörande faktor när det gäller jämförelser mellan hyresnivåer i olika fastigheter är byggår, då detta har hög påverkan på renoveringsbehovet. Med det sagt så ska Hemblas bestånd inte jämföras med privatägda fastigheter som är nyare än miljonprogrammet.)

Sedan några år tillbaka är det möjligt för fastighetsägare att exkludera vattenförsörjningen ur hyran. Föga förvånande har detta främst intresserat bolag som Hembla, med stora bestånd i ytterstadsområden där trångboddheten ofta är särskilt utbredd. Medan ”vanliga” fastighetsägare genomför nödvändiga VVS-installationer ihela fastigheter,så passar bolag som Hembla på när lägenheterna står vakanta. Vid exkludering av vattenförsörjningen dras ett par hundralappar från hyran, för att sedan bakas om till en separat avgift. Detta kan leda till att trångbodda hushåll får en hyra som ligger flera hundralappar högre än tidigare.

Efter fjolårets borgerliga maktskifte i Stockholms stadshus så har Husby pekats ut som ett område för möjliga ombildningar till bostadsrätter. Från Järva har de kommunala bostadsbolagen dock ännu inte tagit emot några intresseanmälningar (ombildningar tillåts även i Rinkeby) och det är troligt att det heller inte blir några ombildningar där under denna mandatperiod. Etablerandet av spekulationsdrivna fastighetsbolag som Hembla innebär dock en hotbild som kan få människor att välja banklån före en värd som gör allt för att hålla utgifter till ett minimum, samtidigt som intäkterna maximeras, följd av yttre standardhöjningar. Om man nu har det valet.

Myten om den långsiktiga förvaltaren

Strävan efter en långsiktigt hållbar förvaltning av hyresfastigheter, som präglade den socialdemokratiska förvärvs- och avyttringspolitiken under 1990-talet, har som vi visat misslyckats i stora delar. Den egna förvaltningen av de förvärvade fastigheterna i innerstaden, som köptes med medel från avyttringar i ytterstaden, blev relativt kortvarig då de i nio fall av tio har ombildats till bostadsrätter. I en kommun som Stockholm, med skiftande politiska majoriteter, har de här kompensatoriska förvärven lätt kunnat göras ogjorda av återkommande borgerliga majoriteter och istället fungerat som ett sätt att hålla nere skattesatser under dessa mandatperioder.

Den långsiktighet som eftersträvades genom att sälja delar av beståndet i Husby har som vi har visat inte heller det lyckats. Fastigheterna såldes vidare och har sedan dess bytt ägare ett flertal gånger och ägs nu av ett bolag vars investerare prioriterar kortsiktig värdeökning på sitt innehav snarare än långsiktigt hållbara investeringar och underhållsarbete. Det här är inte enda gången kommunpolitiker trott sig kunna lita på utfästelser om ansvarstagande förvaltning från köpande bolag. Mest uppmärksammat på senare år är försäljningen av 1 300 bostäder på Albyberget i Botkyrka kommun. Lägenheterna köptes från kommunala Botkyrkabyggen 2013 för 703 miljoner och den nya ägaren Byggmästare Anders J Ahlström Holding AB lanserade sig då som en långsiktig investerare som skulle göra sociala satsningar och renovera beståndet. Efter bara fyra år såldes beståndet förra året vidare för 1,6 miljarder kronor till dåvarande D. Carnegie & Co, nuvarande Hembla.

Det grundläggande problemet i den svenska bostadssektorn är att det finns en brist och en ojämlikhet på tillgången till bostäder. Anledningarna till detta råder det delade meningar om och är heller inte ämnet för den här texten. Men detta faktum, kombinerat med ett överskott på avreglerat finansiellt kapital som söker investeringsobjekt, leder oavsett anledning till att priser på bostadsrätter drivs upp och därmed även markpriser och byggkostnader. Byggkostnaderna i sin tur driver upp de så kallade presumtionshyrorna i nyproduktionen av hyresrätter. Presumtionshyran är ett avsteg från bruksvärdesprincipen och tar i beaktande byggkostnader istället för boendekvaliteter för att skapa incitament för byggande av hyresrätter. Dessa nyproducerade lägenheter blir av ekonomiska skäl otillgängliga för en stor del av befolkningen och normaliserar höjda hyror även i det bestånd som ska regleras av bruksvärdessystemet. Tillgången på finanskapital och bristen på bostäder samverkar på det här sättet med bruksvärdessystemet och den fria prissättningen på bostadsrätter för att skapa oerhört starka incitament för att göra standardhöjningar i hyresrätter oavsett om de efterfrågas eller inte.

Lagstiftarens intention med systemet med bruksvärde var ursprungligen att ge incitament för hyresvärdar att lyfta människor ur ohållbara och omoderna boendeförhållanden. Det som fallet Husby visar är hur det här systemet för att modernisera den svenska bostaden idag snarare ger incitament till att konceptrenovera bostäder och att kanalisera medel från långsiktigt nödvändigt underhåll av fastigheter till specifika förändringar av enskilda lägenheter för att skapa värdeökningar för ägarna.

Många debattörer har föreslagit att det vi behöver idag är en total omdaning av systemet genom en ny bostadssocial utredning. Men utredningar är som alla vet inte en garant för politisk handling. Andra menar att marknaden ska tillåtas styra hyrorna fritt. Men ingen debattör har på ett övertygande sätt visat hur ett system för så kallad social housing som då kommer att behövas ska fungera. Ytterligare andra argumenterar främst för att specifika försämringar av systemet som gjorts ska tas tillbaka. I första hand återinförandet av fastighetsskatten och en nytolkning av det EU-direktiv som lett till krav på marknadsmässighet i allmännyttan. Alla dessa hållningar har sina styrkor och svagheter. Vi står, som alltid, vid ett historiskt vägskäl. Det system vi har är inte anpassat efter den verklighet vi nu befinner oss i. Men vart ska vi gå nu? Den frågan står än så länge obesvarad.

Det vi med fullkomlig säkerhet kan konstatera, givet det rådande juridiska systemet och den ekonomiska och politiska situationen, är att det är intellektuellt ohederligt att påstå att avyttring till privata hyresvärdar utgör ett långsiktigt hållbart alternativ till allmännyttig förvaltning av hyresrätter. Den seglivade myten måste avlivas. Varje ny avyttring från allmännyttan är att betrakta som en efterskänkning av potentiella vinster och värdeökningar genom konceptrenoveringar till privata investerare. Sker det inte genom den första ägaren kommer marknaden se till att fastigheten nyttjas på effektivast möjligaste sätt ur ägarperspektiv av nästa eller nästnästa ägare.