Allmännyttan välkomnar förslag mot chockhyror

Nyhet Boverket föreslår skattefria underhållsfonder för hyresvärdarna för att undvika chockhöjda hyror. Nu väntar branschen på regeringens initiativ. Vi har pratat med Allmännyttan om hur de ser på saken.

Miljonprogrammet står inför upprustning. Det är omkring 400 000 lägenheter som berörs. Många har redan renoverats men mycket av beståndet är kvar. Enligt Boverkets uppskattningar kommer kostnaderna för upprustningen att landa på upp emot 500 miljarder kronor.

Dagens Arena har tidigare skrivit om hur renoveringarna slår mot ekonomiskt utsatta områden. Där flera av hyresgästerna har låga inkomster och skulle få svårt att klara en större hyreshöjning. Ibland har höjningen legat på 40–60 procent och motiverats med standardhöjningar som nytt golv, nytt badrum och nytt kök. Trots att hyresgästerna protesterat mot detta.

På uppdrag av regeringen har Boverket lagt fram några förslag i en ny rapport för att stärka hyresgästernas skydd. Ett av förslagen är att återinföra skattefria underhållsfonder. Detta skulle möjliggöra för hyresvärdarna att finansiera renoveringarna med egna medel och inte via standardhöjningar som hyresgäster inte vill ha eller betala för, menar Boverket.

Skattefria underhållsfonder fanns fram till 1990-talets bostadskris och skatteuppgörelse då man bestämde bestämde att fonderna skulle beskattas. Efter det försvann de snabbt. 

Sveriges Allmännytta är positiva till förslaget om ett återinförande av möjligheten att spara skattefritt i fonder avsedda för underhåll.

– Vi har länge tyckt att det skulle vara bra om bostadsföretagen kunde göra avdragsgilla avsättningar för framtida lägenhetsunderhåll, säger Jörgen Mark-Nielsen, samhällspolitisk chef på Sveriges Allmännytta.

Poängen med skattefria underhållsfonder, framhåller Jörgen Mark-Nielsen, är att alla som bor i huset någon gång under kanske 30–40 år betalar lite mer i hyra och att detta belopp fonderas.

– När det sedan är dags för renovering blir det alltid en hyreshöjning, men genom att fondmedel då ianspråktas blir den lägre och träffar inte bara dem som råkar bo i huset när det är dags att renovera.

Än så länge finns inget färdigt förslag. Boverkets rapport är under beredning på Regeringskansliet. Sveriges Allmännytta tror inte att det kommer att bli något förslag till nästa budget. Men man hoppas att skattefria underhållsfonder införs i närtid så att hyresvärdarna kan börja spara ihop reserver till nästa gång det är dags att renovera husen.

– Det här är inget som löser problemen i år eller nästa år. Resultatet ligger längre fram i tiden. Det handlar om långsiktig hållbarhet, att inte skjuta problemen till nästa generation, säger Jörgen Mark-Nielsen.

År 2012 fick en Bostadsbeskattningskommitté i uppdrag av regeringen att bland annat ”lämna förslag på förbättring av den skattemässiga ställningen för bostäder som upplåts med hyresrätt i syfte att öka utbudet av hyresbostäder”.

Direktivet gör dock klart att kommittén inte ska föreslå skattefria underhållsfonder. Det skulle nämligen ”kräva ett omfattande och komplicerat skatterättsligt regelverk som dessutom skulle strida mot den av riksdagen antagna skattepolitiska utgångspunkten, att inkomster i största möjliga utsträckning ska beskattas när de uppkommer”.

– Visst finns det detaljer som är knepiga, men jag kan inte se att det är omöjligt. Det skulle också vara ett viktigt bidrag till att minska obalansen mellan det ägda och det hyrda boendet, säger Jörgen Mark-Nielsen.

Något som utredningen konstaterade då är att det är dyrare att hyra sin bostad än att äga den. Omkring 3 000 kronor dyrare att hyra ett radhus jämfört med att äga det.

Statliga regler innebär att det i dag är mer förmånligt att äga sin bostad än att hyra den. Enligt Sveriges Allmännytta bör staten förhålla sig neutral till människors bostadsval. Alla upplåtelseformer behövs, menar man, men hushållen ska fritt kunna välja upplåtelseform utan att behöva ta hänsyn till statliga skatte- och bidragsregler. Därför vill Sveriges Allmännytta bland annat att rot-stödet utvidgas till att gälla även hyresbostäder.

– De som äger sitt boende har i dag rätt att dra av kostnader för rot-åtgärder mot sin inkomst. Någon motsvarande möjlighet finns inte för dem som hyr sitt boende. Ett rätt utformat rot-stöd till hyresrätten skulle det bidra till att hålla nere hyresökningen vid en renovering. Det skulle vara ytterligare ett viktigt bidrag till att minska obalansen mellan upplåtelseformerna. Man kan också lägga en rättviseaspekt på detta, säger Jörgen Mark-Nielsen.

Ett utvidgat rot-stöd skulle alltså ge effekt på kort sikt, medan underhållsfonderna är en nödvändig åtgärd på lång sikt, menar Jörgen Mark-Nielsen.

Anser ni att staten på detta sätt signalerar att det är bättre att äga sitt boende än att hyra det?

– Skattereglerna gör det, relativt sett, mer förmånligt att äga. Alla upplåtelseformer har sina för- och nackdelar men de ekonomiska villkoren bör så långt som möjligt vara neutrala. I dag subventioneras det ägda boendet med åtskilliga miljarder främst genom avdrag som minskar statens inkomster.

Regeringen har föreslagit nya regler gällande skydd för hyresgäster. Till exempel ska en hyreshöjning kunna trappas upp i ett lugnare tempo under ett antal år. I dag tillämpas detta men ofta väljer hyresvärden att trappa upp med till exempel 50 procent första året och 25 procent de nästa två åren. Lagförslaget går ut på att man får en mer jämn utveckling. Sveriges Allmännytta tycker att det är ett bra förslag.

För många hyresgäster ökar inte inkomsten under perioden hyreshöjningen fasas in och det blir fortfarande svårt att bo kvar. Är detta förslag tillräckligt för att skydda hyresgästerna?

– Någon gång måste bostadshusen renoveras, annars stiger reparationskostnaderna och i förlängningen finns risk för förslumning. Våra reformförslag gör att hyreshöjningarna kan bli mindre, men de kommer inte att kunna undvikas. Regeringens förslag ändrar inte på detta. Men det kan ändå underlätta för hyresgäster om inte halva höjningen kommer på en gång, utan i lite lugnare takt. Det kan betyda rätt mycket, tror jag, säger Jörgen Mark-Nielsen.