Allmännyttan växer: »En drastisk förändring som sker«

Bostad Allmännyttan har de senaste 30 åren stadigt förlorat andelar av bostadsbeståndet. Men kanske är trenden bruten. Inte på över 20 år har allmännyttan ökat så mycket som den gjorde 2019. 

Under mitten av 90-talet var allmännyttan, bostäder ägda av kommunala bostadsbolag med uppgift att tillhandahålla hållbara och prisvärda bostäder för alla, som störst. Då var en fjärdedel av alla bostäder gemensamt ägda, idag är den siffran nere på 16 procent. Av dagens nästan 5 miljoner bostäder ägs 827 400 av allmännyttan.

Det största tappet kom efter 2011, då sjönk beståndet från omkring 23 procent till dagens 16. Under 2000-talets första två decennier har beståndet nästan halverats. Men nu är kanske trenden bruten. Två år i rad har allmännyttan ökat sitt totala innehav av bostäder; förra året med 9 600 stycken och 2018 med 2 800, enligt siffror från Boverket.

– Det har nog inte byggts så här mycket sedan början av nittiotalet och innan dess miljonprogrammet. Sedan är frågan om det byggs så mycket så att det märks i det totalt beståndet. Även om man bygger mycket så kan det vara fler bostadsrätter som byggs, säger Marin Grander, bostad- och urbanforskare vid Malmö universitet.

Inte första gången – men kanske ändå första trendbrottet

Det är dock inte första gången som beståndet ökar de senaste 20 åren. Vid tre tillfällen innan, 2003, 2006 och 2014,  har antalet färdigställda lägenheter överskridit antalet som sålts eller ombildats, men aldrig har ökningen varit så markant som nu. Enligt Martin Granders bearbetning av Boverkets siffror började nyproduktionen i allmännyttan sticka iväg 2017 och han tror att det man ser 2018 och 2019 är resultatet av beslut och handlingar som fattades ett par år innan.

– Det är en drastisk förändring som sker 2017. Jag kan tänka mig att det är en viss fördröjning vi ser. Så gott som alla kommuner blev varse bostadsbristen 2015 och då började man bygga och det släpar ju alltid efter litegrann, så det är mycket som blir färdigställt 2017–2018.

Fortfarande är det 74 procent av kommunerna som till Boverket uppger att de har ett underskott på lägenheter, men det är ändå en minskning med 28 kommuner på ett år och 31 kommuner på två år. Totalt 66 kommuner anger att bostadsmarknaden är i balans, vilket är en ökning med 20 kommuner sedan förra året och 24 kommuner på två år.

Inte affärsmässigt att låna till bostadsbyggande

2011 fick Sverige en ny lag som säger att de allmännyttiga bostadsbolagen måste vara affärsmässiga. Efter det har det skett en tydlig ökning av försäljning av allmännyttan. Till stor del för att kunna finansiera nybyggnationer då det inte bedöms som affärsmässigt att låna allt för mycket pengar till att bygga bostäder.

– Försäljning av fastigheter släpar inte efter i statistiken på samma sätt som nybyggnation gör. Samtidigt så har man räknat på det där och kommuner måste generellt sätt sälja två lägenheter för att ha råd med att bygga en, säger Martin Grander och tillägger:

– Jag skulle tro att vi kommer se en tydlig avmattning av kurvan för färdigställda bostäder efter 2020. Byggvågen har inte hållit i sig. Det intressant blir att se hur utveckling av försäljning och ombildning blir framgent.

Enligt en enkät som skickas ut av Sveriges Allmännytta varje år planerar de allmännyttiga bostadsföretagen att påbörja byggandet av 11 000 nya lägenheter under 2020 och lika många nästa år.

– Corona gör det hela lite mer osäkert såklart. Sedan vet vi inte hur mycket företagen planerar att sälja eller riva, säger Jörgen Mark-Nielsen samhällspolitisk chef vid Sveriges Allmännytta.

Han tror att en viktig orsak till bygg-boomen är det investeringsbidrag som infördes 2016/2017.

Stor skillnad mellan kommuner

Allmännyttans bestånd skiljer sig åt mellan kommuner och kommungrupper. Den mesta nyproduktionen finns i de 68 kommuner som ingår bland storstadsområdena och de större högskolekommunerna.

Hur stor del av den lokala bostadsmarknaden som är allmännyttig varierar också mycket kommunerna emellan. Som Dagens Arena tidigare visat är allmännyttan i många mindre kommuner ofta en mycket mer dominant aktör än i flera av de större kommunerna.

Läs mer: Här finns mest allmännytta i landet

Allmännyttan vs. social housing

Debatten om social housing – alltså bostäder som är statligt subventionerade för att kunna hålla nere boendekostnaden, som förvaltas av aktörer med ett allmännyttigt syfte och som fördelas enligt särskilda regler, ofta till hushåll med begränsade inkomster – är en debatt som pågått länge i Sverige. Så väl Centerpartiet som Liberalerna har ställt sig positiva till idén.

Martin Grander tycker inte att det är konstigt att debatten förs och ser inte nödvändigtvis att en växande allmännytta kommer att sätta p för den. Kanske till och med tvärtom. Han säger att det är lätt att tänka att en större allmännytta ger en bättre socioekonomisk blandning av hyresgästerna och att det skulle motverka segregering och stigma. Men samtidigt finns det en problematik kring behovet av att sälja bostäder för att ha råd med att bygga nytt. Nybyggen som ofta vänder sig till de med genomsnittlig inkomster. Det som säljs, ofta till privata värdar, är främst de billiga lägenheterna och de privata värdarna renoverar inte sällan upp dem och höjer hyran.

– Då försvinner de billiga hyresrätterna från marknaden vilket då visar på behovet av social housing, för då finns det ju till slut inga billiga bostäder kvar, säger Martin Grander.

Redan i början av 2010-talet hade 1,3 miljoner svenskar en inkomst som var under den som bostadsbolag kräver för att få ett hyreskontrakt, enligt en analys från Boverket.

Martin Grander tror dock att allmännyttan skulle kunna fylla det behov som finns – om den politiska viljan fanns.

– Jag tror att den generella modellen vi har i Sverige  i grunden bättre klarar utmaningarna än vad social housing-modellen gör, men då måste allmännyttan få möjlighet att tackla utmaningarna. Jag tror inte vi behöver gå så långt som att införa social housing men jag är samtidigt övertygad om att ifall det fortsätter som det gör nu så kommer vi hamna i en situation där vi måste göra någonting för den grupp som har lägst inkomster. Som det är nu är det ju varken eller, vi har varken social housing eller en allmännytta som alltid uppfyller behoven för alla. Men loppet är inte kört, man skulle kunna använda allmännyttan som den var tänk men det krävs ett omtag om bostadspolitiken i stort.

Läs mer: »Kommuner väljer att misstolka lagen om allmännyttan«

Bilden av att allmännyttan skulle gått ifrån sitt uppdrag delar inte Jörgen Mark-Nielsen. Han tycker snarare att många kommuners ägardirektiv till de allmännyttiga bolagen har blivit bättre och att allt fler av de allmännyttiga bolagen har med både det sociala ansvaret och klimatfrågan.

– Hyresnivåerna påverkas till stor del av vad det kostar det är att bygga och byggpriserna har stuckit iväg mycket de senaste tio åren. Självklart måste också en del av beståndet renoveras.

Jörgen Mark-Nielsen ser att allmännyttan har en viktig roll att spela framöver.

– Inte minst ur perspektivet att Sveriges ekonomi behöver komma på fötter igen. Bostadsbristen finns oavsett corona. Att allmännyttan då bygger ger både bostäder och arbetstillfällen och kommer vara en betydelsefull pusselbit för att få ekonomin att starta igång.