Dokument 9: "Bostaden"

Regeringen utgår från att marknaden ostörd ska bygga tillräckligt med lägenheter. Samtidigt har man aktivt försvagat allmännyttan och uppmuntrat ombildningen av hyresrätter till bostadsrätter. I huvudstaden har det lett till att stockholmarna har förlorat 30 miljarder till privata intressen.

För två år sedan, våren 2009, tog en äldre man i Kalmar kontakt med Ålems Sparbank ett par mil norrut uppför den småländska kusten. Mannens hyresrätt i centrala Kalmar där han bott i 30 års tid skulle ombildas till bostadsrätt, och nu undrade han om banken skulle kunna hjälpa till med ett lån så att han kunde köpa sin bostad.

Mannen hade redan provat sin lycka hos storbankerna. Där hade det blivit nej. Men i Ålem gick det bättre. Enligt den lilla lokalbanken själv gjorde man en mer noggrann kalkyl än de stora bankerna hade gjort, och landade i att mannen kunde få låna. Men det fanns också ett annat skäl till att banken var så tillmötesgående: staten gick i borgen för Kalmarbon.
– Det var kunden som förklarade den här möjligheten för oss, vi hade inte riktigt koll på det här själva, berättar Anna Åsenius på Åsele Sparbank, som var med och beviljade lånet.

Tack vare lånet från sparbanken och med hjälp av en garanti från staten kunde mannen köpa sin bostad för 13 000 kronor per kvadratmeter. Nu kan han sälja för 20 000 kronor metern.

En av den borgerliga regeringens bostadspolitiska reformer, som skulle ge unga möjligheten att köpa sig sin första bostad, hade fått sin första och hittills enda användare. Det var inte riktigt så bostadsminister Mats Odell hade tänkt sig det hela.

Mindre stat, mer marknad
Våren 2007 presenterar den borgerliga regeringen sin första bostadspolitiska proposition. Där slås det fast att en modern bostadspolitik bör kännetecknas av ”mindre hämmande regleringar och skadliga subventioner, och mer av konkurrens, valfrihet och kommunalt självbestämmande”.
– Idealet för den borgerliga regeringen är att bostadsmarknaden ska vara som vilken marknad som helst, säger Kent Werne, frilansjournalist och författare. Förra året kom han ut med en bok om svensk bostadspolitik och allmännyttan.

– Man ser inte bostäder som något som det offentliga ska ta något större ansvar för eller som staten behöver reglera särskilt hårt. Idealet har helt enkelt varit att det ska vara en fri marknad, säger han.

Det slår igenom på en rad sätt.

Bostadspolitikens står på flera ben
Bostadspolitiken består av flera delar. Dels handlar det om byggandet. Vilken typ av bostäder som faktiskt uppförs, var någonstans, vilken standard bostäderna ska ha. Vem som bygger, och för vem. Det kan handla om de kommunala bostadsbolagens roll, eller olika typer av statssubventioner för att stimulera lägenhetsbyggen.

Sedan handlar det om vilka människor som ska kunna bo var, hur priset ska sättas på olika bostäder. Vad som avgör hur hög din hyra blir. Bostadsbidrag. Regler för andrahandsuthyrning och ombildningar.

Kent Werne menar att man måste inse att bostadspolitiken står på flera ben för att förstå dagens bostadssituation.
– När Reinfeldt tillträdde så förlängde man inte de riktade stöd till bygget av hyresrätter och studentbostäder som regeringen Persson införde i början av 2000-talet, med motiveringen att staten inte ska lägga sig i bostadsbyggande, säger han.

– På det området har man slutfört en trend som inleddes vid 90-talets början. I dag finns det helt enkelt inte någon bostadsbyggnadspolitik. I stället hoppas man att marknaden ska sköta det hela, fortsätter han.

De statliga investeringsstöd och räntesubventioner till bostadsbyggande som fanns i Sverige fram till 90-talskrisen är sedan länge borta. De riktad byggstöd som Göran Perssons regering införde i början av förra decenniet var litet i jämförelse. Utgiften låg på en dryg miljard per år. Men på andra områden har bostadspolitiken inte avvecklats i samma utsträckning. Allmännyttan finns fortfarande kvar. Hyrorna i Sverige bestäms i förhandlingar mellan fastighetsägarna och Hyresgästföreningen – inte av marknaden.

Därför är det också allmännyttan som sett de största politiska förändringarna under den gångna mandatperioden.

22 000 ombildningar
Inför valet 2006 hade Stadshusalliansen – den borgerliga koalitionen i Stockholm stad – ett vallöfte till stockholmarna: Om vi vinner valet ska alla, även de som bor i lägenheter ägda av allmännyttan, som vill få ombilda sina hyresrätter till bostadsrätter.

När de borgerliga vann en majoritet både i Stockholms kommun och i riksdagen var det fritt fram att infria vallöftet. Sommaren 2007 togs den så kallade stopplagen bort. Därmed fanns det inga hinder för landets kommuner att sälja de kommunala bostadsbolagens hyreslägenheter. Och i Stockholm var intresset massivt. Ansökningar för ombildningar strömmade in.

Under den gångna mandatperioden har 22 000 allmännyttiga hyreslägenheter ombildats till bostadsrätter i Stockholm stad. Mest i innerstaden. Speciellt omfattande var ombildningsvågen under 2008 och 2009. Vartdera året ombildades ungefär 8000 av allmännyttans hyreslägenheter till bostadsrätter. Det kan jämföras med stiltjen som rådde under S-styret i Stockholm stad mellan 2003 och 2006. Då ombildades i snitt runt 400 lägenheter varje år.

Från och till har vänstern höjt rösten mot utförsäljningen av allmännyttan i Stockholm. Ofta har klassiska argument, som att hyresrätter gör det möjligt för människor som har svårt att få banklån att också få en bostad, använts. Men kritiken har inte enbart kommit ifrån rödfärgade politiker.

”Stockholmarna har bestulits på 30 miljarder”
Mikael Flovén är vd för konsultföretaget KFM Ventures. Friskolevän. Bosatt i Täby – där han för ett par år sedan försökte köpa Tibble gymnasium av kommunen. Han skulle ”absolut inte” beskriva sig som en ideologisk vänsterperson, men är ändå starkt kritisk till huvudstadens ombildningsvåg.
– Det som pågår i Stockholm påminner faktiskt om situationen i Sovjet när det privatiserades, säger han.

Mikael Flovén har på eget bevåg undersökt alla ombildningar av allmännyttans lägenheter i Stockholm stad de senaste tio åren. Totalt rör det sig om mer än 30 000 lägenheter. De allra flesta har sålts ut mellan 2000 till 2002, och från 2006 och framåt. Perioder med borgerligt styre. Men det som upprör Mikael Flovén är inte utförsäljningarna i sig. Det är att man sålt ut till reapriser.
– De som har fått köpa hyresrätterna har genomgående fått betala betydligt mindre än vad de sedan kunnat sälja lägenheterna för, säger han.

När allmännyttans hyreslägenheter ombildas i Stockholm har köparna ofta kunnat göra rejäla klipp. När Mikael Flovén lägger samman skillnaden mellan köppris och marknadspris för alla av allmännyttans lägenheter som ombildats de senaste tio åren blir det mycket pengar. Väldigt mycket pengar.

50 miljarder, närmare bestämt. Bara under den senaste mandatperioden – då 22 000 av allmännyttans lägenheter i Stockholm ombildats till bostadsrätter – landar summan på dryga 30 miljarder kronor.
– Det här är en värdeöverföring från det allmänna till privatpersoner, och de som gynnas är människor som av någon anledning sitter på hyreskontrakt i innerstaden, säger Mikael Flovén.

– Från Stadshuset vill man ge människor en chans att göra bostadskarriär. Man har med flit sålt till underpris.

Allmännyttan blir affärsmässig
Allmännyttan blir mindre, åtminstone i Stockholm. Men den borgerliga regeringen har inte bara öppnat upp för ombildningar av allmännyttans hyreslägenheter. Från och mer i år gäller också nya regler för hur allmännyttan ska drivas.
– Det här är det stora som har hänt på bostadsfronten under mandatperioden, säger Kent Werne.

– Hela idén med allmännyttan från början var att den inte skulle drivas med vinstmotiv. I stället skulle allmännyttiga principer styra. Man har kunnat hålla nere hyrorna och tagit en social hänsyn, eftersom man inte haft något vinstkrav på sig, fortsätter han.

I propositionen om de kommunala bostadsbolagen som riksdagen röstade igenom i somras slås det dock fast att allmännyttan från och med nu ska drivas ”enligt affärsmässiga principer” och ”åläggas marknadsmässiga avkastningskrav”. För Kent Werne ändrar det helt själva innebörden av allmännyttan.
– Det var ju inte direkt så här allmännyttan var tänkt att vara, säger han syrligt.

Alla är dock inte lika kritiska. Hyresgästföreningens ordförande Barbro Engman tycker att skillnaderna mot hur det varit innan lagen trädde i kraft inte är särskilt stor.
– Allmännyttan var redan affärsmässig, och har varit det många år, säger hon.

– Dessutom sägs det i lagen att allmännyttans behov fortfarande är överordnat, fortsätter hon.

Både Kent Werne och Barbro Engman kan ha rätt. Lagtexten är på flera håll djupt motstridig. På ett ställe står det mycket riktigt att läsa att det ”allmännyttiga syftet” är ”överordnat andra aspekter”. Men därefter följer meningen: ”Samtidigt gäller att företagen verkar på en konkurrensutsatt marknad där stöd till företag kan bli konkurrenssnedvridande. Även de allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolagen måste således agera affärsmässigt och åläggas normala avkastningskrav.”

Exakt vilka konsekvenserna blir av den nya lagen – som i mångt och mycket är en kompromiss mellan de borgerliga och Socialdemokraterna – är än så länge svårt att säga. Men att det är ett litet steg mot en marknadsanpassning verkar klart. Och det gäller också hyrorna.

Nya hyror
Under en stor del av efterkrigstiden bestämdes hyrorna i Sverige i förhandlingar mellan de allmännyttiga bostadsbolagen och Hyresgästföreningen. Sedan fick de privata fastighetsägarna anpassa sig till de framförhandlade hyrorna. Allmännyttan var ”hyresnormerande” – den satte ett tak för hur höga hyrorna fick vara. Det har den nya lagen ändrat på.

Med det nya systemet ska hyrorna ”förhandlas kollektivt”. De allmännyttiga kommunala bostadsbolagen och de privata fastighetsägarna ska tillsammans förhandla med Hyresgästföreningen om hyrorna.

Egentligen är det samma sak med det nya hyressystemet som med allmännyttan i stort: ingen vet exakt vilka konsekvenserna av de nya reglerna kommer att bli. Kent Werne menar ändå att det är en rörelse bort från de principer som styrt hyressättningen tidigare.
– Fastighetsägarna har alltid varit sura på att allmännyttan varit hyresnormerande. Nu har de fått en liten delseger, säger han.

Samtidigt understryker han att Sverige också med den nya lagen är långt ifrån ett system med marknadshyror, där hyran bestäms efter utbud och efterfrågan.
– Däremot är hyrestaket bortlyft nu, påpekar han.

Odells floppar
En genomgång av alliansens bostadspolitik under den gångna mandatperioden kan lätt ge vid handen att regeringen framför allt ansträngt sig för att ta bort saker: Man slopar byggstöden till nya hyresrätter, bidrar till allmännyttans minskade omfattning, tar bort det som skiljt ut de kommunala bostadsbolagen från privata fastighetsägare. Men det är inte riktigt hela bilden.

På några områden har den nu avgångne bostadsministern Mats Odell försökt satsa offensivt. Som med hyres- och förvärvsgarantin. Det har gått sådär.

Idén med förvärvsgarantin var att göra det lättare för förstagångsköpare att skaffa sig en bostad. För människor som inte tidigare ägt en lägenhet och ville låna skulle staten gå i borgen för räntebetalningar på upp till 100 000 kronor. Mats Odell var optimistisk när reformen lanserades. Fem miljarder avsattes, vilket skulle hjälpa fem tusen personer att köpa sig sitt första hem.
– Det här ger ju en chans för ungdomar och andra som köper sin första bostad att få ett lån, förklarade Mats Odell.

Efter tre år har en enda person har använt sig av garantin – han som bor i Kalmar. Samtidigt har satsningen kostat Statens bostadskreditnämnd lite drygt två miljoner kronor bara att administrera. På intäktssidan finns tre tusenlappar.

För hyresgarantin har det gått nästan lika illa. Tanken var att 20 000 ungdomar varje år skulle få sin första egna bostad med hjälp av hyresgarantin. Precis som med förvärvsgarantin handlar det om att det allmänna – i det här fallet kommunen – går i borgen för en person som själv kan ha svårt att få ett bostadskontrakt. Varje person kommunen hjälper inbringar 5 000 kronor från staten.
– Unga människor ska få chans att få ett förstahandskontrakt även om de inte har ett fast jobb, meddelade Mats Odell 2007 när garantin presenterade.

Från 1 juli 2007 till sista november 2010 har 418 personer fått hjälp av Odells hyresgaranti. Nästan två tredjedelar är över 35 år.

Hyresrätten – som idé
”Alla som varit i närheten av Stockholms innerstad vet att hyresrätten som idé inte funkar där”.

När statsminister Fredrik Reinfeldt gjorde ett sällsynt bostadspolitiskt utspel i Dagens Nyheter för en dryg månad sedan väckte det stor uppmärksamhet. De många negativa reaktionerna gjorde att Moderaterna kände sig pressade att själv lägga upp hela intervjun på regeringens hemsida, för att bevisa att DN hade hårdvinklat.

Några dagar senare drog M igång en kampanj på temat ”Hyresrätten behövs – i hela Sverige”. Efter rubriken fortsätter kampanjtexten:

”Men det har byggts för lite bostäder under en lång följd av år. Bristen på hyresrätter har lett till problem på bostadsmarknaden, framför allt i större städer, där vi nu har långa bostadsköer.”

22 000 av allmännyttans lägenheter i Stockholm har ombildats till bostadsrätter under mandatperioden.

22 000, Reinfeldt.