Nyhet Efter en totalrenovering har Einar Mattsson höjt hyran med upp emot 50 procent i ett av sina hus i Stockholms innerstad. Men hyresgästerna sätter hårt mot hårt och kräver lägre hyra och att förvaltaren åtgärdar alla brister i huset.
Efter en totalrenovering och en större hyreshöjning har 25 hyresgäster på Tulegatan 53, ett 60-talshus på Norrmalm, gått samman och anmält fastighetsförvaltaren Einar Mattsson AB till hyresnämnden för att inte ha åtgärdat ett flertal brister som uppstått i samband med upprustningen.
Ända sedan renoveringen var klar 2020 har felanmälningar och synpunkter rasat in hos Einar Mattsson. Det handlar både om fel i lägenheterna och i de allmänna utrymmena. Hissar som stannar och åker ”fritt fall”, ventilationssystem som antingen blåser in kall luft eller smuts i lägenheterna, lister som lossnar, långt utstickande strömbrytare som gör det svårt att placera möbler, sprickor i handfat och lågt vattentryck på grund av dålig pump.
Dagens Arena träffar hyresgästerna Juta Lander, 40 år, och Thomas Hellberg, 73 år, i Juta Landers vardagsrum. De har länge försökt att få Einar Mattsson att ordna problemen. Men enligt Juta Lander har de hittills bara mötts av likgiltighet. Nu hoppas de att hyresnämnden ska ta upp deras ärende.
– Eftersom vi är så många kan de inte neka att det finns ett problem, säger Juta Lander.
Hon berättar att ventilationssystemet är anmält hos Miljöförvaltningen. De har konstaterat att det finns obalans i ventilationssystmet, men vad den beror på är osäkert.
– Folk har fått hälsoproblem och köpt luftrenare, fått allergiska reaktioner och känner att de blir snuviga. Det tycker inte jag är normalt när man investerat i ett nytt ventilationssystem, säger Juta Lander.
Enligt Einar Mattsson höjdes hyran med i snitt 36 procent. Men i flera lägenheter höjdes den med närmare 50 procent. Hyresgästerna anser att om de ska betala så mycket mer i hyra, då måste Einar Mattsson åtgärda alla brister för att det ska vara motiverat. Eftersom materialet och mycket av funktionaliteten i lägenheten har blivit sämre, likaså servicen i de allmänna utrymmena, menar de.
– Innan totalrenoveringen hade vi sopnedkast på varje våningsplan, ett grovsoprum och containrar för grovsopor utanför huset två gånger om året. Vi fick bråka med Einar Mattsson för att få container för grovsoporna, vilket står i avtalet. Vi fick det första gången nu i början av det här året, två år senare, säger Juta Lander.
De tycker att en rättvis höjning efter totalrenoveringen inte är mer än 30 procent. Dessutom kräver de kompensation på 25 procent tills Einar Mattsson åtgärdat allt.
Ludmila Ekelöf, 71 år, bor i en tvåa på 60 kvadratmeter. Hon har en hel lista med brister som hon går igenom med oss. Det är lister som lossnar och toalettpappershållare som är placerad så långt ifrån toaletten att man måste ställa sig upp för att nå den. I stället för ett skafferi har hon fått två kylskåp och två frysar. Ventilationen blåser in så mycket smuts i badrummet att hon måste torka golvet varje dag. Hon river av en bit toapapper och drar det snabbt mot golvet för att demonstrera hur mycket smuts som samlas. I vardagsrummet har hon täckt för ventilationen med ett filter.
– Man kan inte tro att det här händer i Sverige, säger hon.
Ludvig Striem är gruppchef på Einar Mattsson Fastighetsförvaltning AB. Han säger att de tar allvarligt på missnöjet från hyresgästerna och på anmälan till hyresnämnden. Men understryker samtidigt att det är skillnad på en felanmälan och en synpunkt.
– Vi renoverar efter de byggregler som finns. När det är fel på en spis då försöker vi åtgärda det så fort som möjligt. Sen kan det vara så att man har synpunkter på en spis som inte handlar om ett funktionsfel. Den fungerar som det är tänkt men hyresgästen tycker att det är skillnad på hur det var innan och liknande. Min bild är att vi ofta har olika syn på vad som är en felanmälan, någonting man har möjlighet att åtgärda, och vad som är en synpunkt.
Ludvig Striem säger att deras ambition nu är att lösa det här ärendet innan hyresnämnden har tid för en förhandling.
– Vi kommer att lyssna på varje enskild hyresgäst i de aktuella ärenden som finns. Vi går igenom anmälan uppifrån och ned och jag har noterat frågan gällande ventilationen. Vi har gott om information och vi har utfört ett stort antal åtgärder.
Vad har ni åtgärdat?
– Bland annat översyn av ventilation. Sen vet vi att det fortsatt finns synpunkter på ventilationen, därför har vi naturligtvis inte stängt ärendet.
Men bakom den höga hyreshöjningen ligger också ett större, strukturellt problem. Juta Lander och Thomas Hellberg understryker att för dem handlar det här om att utmana och pröva bruksvärdesprincipen, den som ligger till grund för dagens hyressättning.
– Jag anser att bruksvärdessystemet är stagnerat och inte anpassat efter dagens situation. Hyresgäster måste ha mer inflytande för renoveringen av deras hem. Det ska finnas tydliga regler och dialog med hyresgäster, säger Juta Lander.
Enligt bruksvärdessystemet kan en fastighetsägare höja hyran efter en underhållsrenovering om den samtidigt höjer standarden på lägenheten. Det innefattar oftast att kök, badrum, golv och annat byts ut mot nyare och modernare vitvaror och material. Ibland höjs hyran med 50–65 procent efter sådana åtgärder. Det är ett vanligt sätt för fastighetsägaren att finansiera upprustningen.
Thomas Hellberg kallar det för ”marknadshyra bakvägen”. För hans tvåa på 60 kvadratmeter betalade han innan renoveringen 6 430 kronor. Från oktober i år höjs hyran till 9 236 kronor. Han berättar att minst 25 hushåll har fått flytta ut på grund av hyreshöjningen. Mestadels äldre personer.
– Vi äldre sitter under en giljotin. Hade inte bostadsbidragen funnits då hade det varit 20 lägenheter till tomma här. Att göra folk till bidragsberoende trots att de har jobbat hela sina liv, vet fan inte om jag gillar den tanken.
Efter renoveringen är det flera som nu upplever att det också har medfört standardsänkningar mot hur det var innan. Exempelvis val av vitvaror och funktionalitet i lägenheterna.
Hyresgästerna berättar att de tidigare hade en kyl och frys med avstängningsfunktion. I dag måste man stänga av strömmen eller klättra upp för att komma åt kontakten längst in bakom köksluckan ovanför kylskåpet. Tappar man kontakten bakom kylskåpet måste man dra ut kyl och frys för att komma åt den. Juta Lander har satt fast tejp intill kontakten för att kunna fästa den där. Det går inte heller att sänka temperaturen i enbart kylen eller frysen.
– Om man utgår från bruksvärdessystemet är det en standardsänkning. Dessutom har franska balkonger blivit igenbommade och ersatta med en amatörisk vägg och fönster, säger Juta Lander.
Thomas Hellberg lyfter att garderobs- och förvaringsutrymmen har försvunnit och ersatts med vägg eller planka efter renoveringen.
– Tidigare var det skåp hela vägen i hallen. Nu har man avslutat en bit tidigare och ersatt med en vägg. Det är rätt många kubikmeter för en liten tvåa.
Han berättar också att flera lägenheter redan renoverats innan upprustningen. Nya golv, vitvaror och badrum som ändå revs ut och som hyresgästerna, enligt honom, inte blivit ersatta för.
– Jag hade själv ett parkettgolv som blev utbytt 2010 efter att de fixat en läcka. Då satte de ändå in ordentlig parkett. De här jävla sviktande historierna är skitmaterial som de valt. Så är det genomgående. Bara billigt material.
Men att sänka hyran på grund av de standardsänkningar hyresgästerna upplever är inte aktuellt, framhåller Ludvig Striem.
– Hyran är redan förhandlad med Hyresgästföreningen enligt den förhandlingsordning som finns. Därför tror jag att frågorna snarare kommer att bestå i att avhjälpa felanmälningar. Även om vi inte kan åtgärda synpunkter på exempelvis kyl och frys i det här projektet, så tar vi med oss informationen framöver till kommande projekt, säger han.
Både Thomas Hellberg och Juta Lander är kritiska mot hur Hyresgästföreningen har agerat i det här ärendet. De upplever att de inte får någon hjälp av dem. Innan förhandlingen lämnade Juta Lander över en enkätundersökning där hyresgästerna fått fylla i alla problem de stött på efter upprustningen. Men det verkar parterna inte ha tagit hänsyn till, säger Juta Lander.
Hyresgästerna har inte ens fått ta del av förhandlingsunderlaget där allt som motiverat hyreshöjningen, enligt bruksvärdesprincipen, ska finnas med
– Hyresgästföreningen borde ta någon form av socialt ansvar. Som det är nu rensas Stockholms innerstad på alla människor som har under 40 000 i månadslön. Det tycker jag är ett jävla sätt att medverka till. De borde titta på sin historia, vilka de kämpade för och hur de gjorde det. Nu finns ingenting kvar. Nu är de förvaltare av ett orättvist system som skapar väldiga sociala spänningar på sikt, om vi ska ha det så här, säger Thomas Hellberg.
Beatrice Eriksson är förtroendevald ordförande för Hyresgästföreningen Norrmalm. Hon förstår de boendes frustration och delar deras bild av hur bruksvärdessystemet utnyttjas.
– Fastighetsägarna verkar tro att det allmänna hyresgästintresset, som hyran ska spegla, är att de ska sko sig så mycket som möjligt. Bruksvärdet har förvanskats så att fastighetsägarna kan hävda att allt som är nytt är hyreshöjande. Men det är ofta väldigt dålig kvalitet mot det gamla som var. Det är mot miljö och allt sunt förnuft att riva ut det befintliga i stället för att underhålla. Men fastighetsägarna får igenom det i hyresnämnden i ca 90 procent av fallen, bara för att det är nytt. Det måste vi ändra på, säger hon och tillägger:
– Jag är så förvånad att det är Einar Mattsson för de har skött sig bra förut.
Men Beatrice Eriksson framhäver att Hyresgästföreningen har förhandlat så långt de kan och att lagen inte alltid är på deras sida.
Följ Dagens Arena på Facebook och Twitter, och prenumerera på vårt nyhetsbrev för att ta del av granskande journalistik, nyheter, opinion och fördjupning.
