hyresrätter Hyrorna i nybyggda lägenheter ökade med 2,2 procent under 2018. Medan hyrorna med friare hyressättning drar upp priserna, har lägenheter som fått investeringsstöd en viss dämpande effekt.
I nya siffror redovisar SCB för första gången hyreshöjningsnivån fördelat på olika modeller för hyressättning, var i Sverige lägenheten ligger och om det är ett privat bolag eller allmännyttan som har byggt.
Snittökningen på 2,2 procent under 2018, motsvarande 1 780 kronor per kvadratmeter, är högre än hyreshöjningen 2017. Hyresgästföreningen kallar hyreshöjningen för en »skräcksiffra« och pekar på att det är den största ökningen sedan 2013. Flera andra bedömare menar att ökningen är i linje med vad man kan vänta sig.
Totalt byggdes knappt 13 700 nya hyreslägenheter i Sverige 2018. Genomsnittshyran för en trea med kök var 9 936 kronor.
26 procent av alla nya hyresrätter byggdes med investeringsstöd, där kravet är en lägre hyra, och det märktes: snitthyran i de lägenheterna var 1 482 kronor per kvadratmeter, men något högre i allmännyttan.
Statistiken är också uppdelad mellan lägenheter som förhandlats traditionellt enligt bruksvärde, de som har presumtionshyra och de som har individuellt förhandlad hyra. Uppdelat på antal lägenheter i varje grupp hade de flesta nybyggda hyresrätter (33 procent) presumtionshyra.
Knappt en femtedel, 19 procent, hade förhandlad bruksvärdeshyra och 22 procent individuellt satta hyror. Martin Grander, bostadsforskare vid Malmö universitet, reagerar på hur kraftigt presumtionshyra och egenförhandlad hyra ökar.
– Det här bekräftar det vi har sett, att det inte går att få till bruksvärdesprövning i nyproduktion. Det blir nästan parallella system när brukshyra gäller i det befintliga beståndet, och andra system gäller för nyproduktion, säger Martin Grander.
Fastighetsägarna vågar ta risken att få hyran prövad enligt bruksvärdessystemet senare, vilket kan hända om en hyresgäst bestämmer sig för att klaga hos hyresnämnden på för hög hyra, menar Martin Grander. Det beror i sin tur på den stora efterfrågan på bostäder.
Enligt honom borde man ha kunnat vänta sig att lägenheterna med investeringsstöd, och därmed lägre hyra, skulle dra ned hyresutvecklingen mer. Å andra sidan pekar han på att lägenheter med egenförhandlade hyror drar upp priserna.
Flera av de experter Dagens Arena pratat med tycker att det är anmärkningsvärt att nivån på presumtionshyrorna (1 887 kronor per kvadrat) och individuellt förhandlade hyror (1 900 kronor) inte skiljer sig mer från nivån på bruksvärdeshyrorna, som var 1 833 kronor per kvadrat.
– Min slutsats är att det inte är så farligt med individuellt förhandlade hyror, vilket förekommer på alla orter, eftersom man ändå håller sig ganska nära de förhandlade hyresnivåerna, säger Anna Granath Hansson, doktor i fastighetsekonomi vid KTH.
Hon säger också att hyreshöjningen på 2,2 procent inte sticker ut, och att det är svårt att dra några långtgående slutsatser då det inte går att jämföra det bestånd som byggts 2018 med det som byggs tidigare år.
Martin Grander tolkar istället de relativt små skillnaderna i hyra mellan olika förhandlingslösningar som att bruksvärdeshyrorna ligger så pass högt att det är nära någon slags smärtgräns i betalningsvilja.
– Jag tror nog inte att man kan ta ut så mycket mer. Nivåerna ligger nära marknadshyror vilket för tankarna till lagförslaget om fri hyressättning i nyproduktion. De här siffrorna ger en fingervisning om att en sådan lag inte kommer göra så stor skillnad, säger han.
Inte heller Anna Granath Hansson tror att ett marknadshyressystem för nyproduktion skulle göra någon större skillnad. Hon tror också att smärtgränsen är nådd för de flesta, men att det finns utrymme för riktigt exklusiva boenden i storstäderna.
– I storstadsområdena skulle man på vissa orter kunna höja hyrorna mycket, mycket mer än idag. Vi har i Sverige ingen exklusiv hyresmarknad, och vi skulle nog se att man skulle tränga ut en del bostadsrättsprojekt som blev hyresrätter om vi fick marknadshyror, säger Anna Granath Hansson.
Sverrir Thór är ekonomi- och finansredaktör på tidningen Fastighetsnytt. Han tolkar hyresökningen på 2,2 procent som en konsekvens av att presumtionshyrorna har ökat, samtidigt som investeringsstöden bidrar till att dra ned snitthyrorna.
– Det är väldigt intressant att presumtionshyrorna stiger mer än de har gjort tidigare. När bostadsmarknaden kraschade hösten 2017 steg efterfrågan på uthyrning, när de som har råd hellre tar en presumtionshyra än de tar risken att äga en bostad, vilket ger ägarna större utrymme att höja, säger Sverrir Thór.
Anna Granath Hansson menar att att byggandet har gått från att vara koncentrerat till storstadsregionerna, till att det nu byggs mer ute i landsorten än storstadsområdena. Hon pekar också på att hyresnivåerna i nyproduktion skiljer sig relativt lite åt mellan storstadsregionerna och övriga landet.
– Man undrar vilka man har tänkt ska hyra de här lägenheterna i områden där det inte finns så många höginkomsttagare?
En anledning till ett ökat byggande i mindre städer och kommuner kan vara att de använder investeringsstödet i mycket högre utsträckning än storstäderna. Stockholm sticker särskilt ut, eftersom där har byggts så få lägenheter med hjälp av investeringsstöd att de inte finns med i statistiken. Men efter att investeringsstöden slopades 2019, är nu ett nytt förslag om ett omgjort stöd på gång.
– I det nya förslaget om investeringsstöd finns lite mer styrning för att det ska hamna mer i storstäder, och att vissa lägenheter ska vikas till sociala kontrakt. De här resultaten i SCB:s statistik tyder på att de förändringarna behövs, säger Martin Grander.
Han tror att fler lägenheter med investeringsstöd i storstäderna kan dra upp hyresökningstakten ytterligare något kommande år.
– Jag tror att hyresnivåerna kommer att dra isär, och bli mer parallella system.
Följ Dagens Arena på Facebook och Twitter, och prenumerera på vårt nyhetsbrev för att ta del av granskande journalistik, nyheter, opinion och fördjupning.
