Klass: Klyftorna växer på bostadsmarknaden

del 5 Personer med vanliga eller låga inkomster har allt svårare att hitta ett tryggt boende, medan de som kan köpa sin bostad kan få stora skattelättnader. 

I Regeringsformens första kapitel finns formuleringen, angående individens välfärd: »Särskilt ska det allmänna trygga rätten till arbete, bostad och utbildning samt verka för social omsorg och trygghet och för goda förutsättningar för hälsa.«

Med den höga hemlöshet vi har i dag kan man svårligen hävda att Sverige lever upp till bostaden som en rättighet. Det menar Eric Clark, professor i kulturgeografi och ekonomisk geografi vid Lunds universitet.

– Anledningen till att man byggde upp den bostadspolitik man gjorde, och förstärkte den med bland annat normer mot trångboddhet, är att bostaden är en så pass viktig del av livet för människan. Om man eftersträvar ett samhälle där människor känner sig trygga och det inte är för stora klyftor krävs en rimlig bostadsstandard för alla, säger han.

Hemlösheten i Sverige gör att allt fler familjer hänvisas till att hjälp med boende från socialtjänsten – trots att de inte har någon annan problematik än att de stängs ute från bostadsmarknaden. Kronofogden pekade nyligen också på ett trendbrott i att fler barnfamiljer vräks från sitt boende, vilket går emot politiskt uppsatta mål.

Bostadsklyftan

– Sverige är ett land utan statlig bostadspolitik. Man skulle kunna tro att politikerna vill göra något för att personer med låga inkomster ska hitta bostad. Men 95 procent av det som har byggts de senaste åren har byggts för de med höga inkomster, säger Hans Lind, tidigare professor i fastighetsekonomi vid KTH, men numera pensionär och egenföretagare.

Lars-Fredrik Andersson, docent i ekonomisk historia vid Umeå universitet, säger att bostadspolitiken de senaste 25 åren har bidragit till att förstärka klassklyftorna. Ett hushåll som köpte sin bostad på 1990-talet har kunnat se bostadens värde tredubblas, medan ett hushåll som har hyrt sitt boende inte har fått någon ekonomisk förtjänst alls.

Under 90-talet avreglerade man bostadspolitiken på flera olika områden

För projektet Bostad 2030 undersökte han vilka som hade råd att efterfråga nybyggda hyreslägenheter i storstadsregionerna. Det visade sig vara svårt för hushåll med en medianinkomst att ha råd med ett boende som motsvarar behovet utifrån familjens storlek, och ännu svårare för de med inkomster under medianen. De bostäder som var åtkomliga låg långt från centrum.

– Det innebär att en stor del av inkomsten kommer att gå till bostaden, trots att man bor väldigt trångt och inte heller särskilt centralt. Så det blir ju en ekonomisk – men även en tidsmässig – klassaspekt. Genom att du är hänvisad till en plats långt ifrån allt annat kommer du behöva lägga väldigt mycket tid på att ta dig till jobbet och annat, säger Lars-Fredrik Andersson

Det här tydliggjordes häromveckan i en rapport från LO som visade att det krävs två vuxna höginkomsttagare för att kunna köpa bostad var man vill, inklusive Stockholms innerstad och dyraste kommuner. Det genomsnittliga »LO-hushållet« i inkomstnivå, med två barn, är i de flesta kommuner däremot hänvisade till att hyra sitt boende, medan det ser ännu sämre ut för ensamhushåll med låga inkomster.

Hans Lind har sagt att det vore rimligt att bostadspriserna föll med 50 procent, vilket skulle innebära ett »normalläge«. Ett riktmärke, menade han, skulle vara att en familj med normalinkomst skulle kunna köpa ett radhus i en storstadsförort – vilket inte är fallet i dag.

SVT visade i en undersökning 2015 att den rikaste tiondelen av hushållen får 20 gånger så mycket i subventioner för sitt boende genom ränteavdrag, som den fattigaste tiondelen. 82 procent av de 32 miljarderna som ränteavdraget då uppgick till årligen gick till den rikare hälften av befolkningen.

Hushållen i Sverige i snitt har sett sina disponibla inkomster öka med 29 procent åren 2006–2013, och eftersom boendekostnaderna inte har ökat i samma tak varken för ägt eller hyrt boende lägger många hushåll en mindre andel av inkomsten på boendet nu. Det visar Boverket i rapporten »Boende till rimlig kostnad«.

Hos den tredjedel av befolkningen som har lägst inkomst är utvecklingen dock den motsatta; de lägger i dag en större del av sina inkomster på boendet.

42 procent av de fyra decilerna med lägst inkomst lägger mer än 30 procent av inkomsten på boendet. Det motsvarar 700 000 hushåll, eller 1,3 miljoner personer. Ännu fler, 770 000 hushåll, har svårt att klara en baskonsumtion.

»Det finns alltså många hushåll som har små marginaler eftersom de lägger en relativt stor andel av sin disponibla inkomst på boende och kan därför ha svårt att klara en baskonsumtion«, skriver Boverket i rapporten.

Typer av hushåll som i större utsträckning har små ekonomiska marginalerna är stora barnfamiljer, ensamstående med barn, pensionärer, storstadshushåll och de som hyr sin bostad.

Samtidigt har det på många håll blivit svårare att hitta och få lov att hyra ett boende, bland annat genom hårdare inkomstkrav för förstahandskontrakt. Enligt Martin Grander, som nyligen lade fram sin avhandling om allmännyttans förändrade roll och hur olika kommuner tolkar sitt allmännyttiga uppdrag, säger 4 av 10 kommuner nej till försörjningsstöd som inkomst hos de som söker en allmännyttig hyresrätt.

Renoveringar ökar segregationen

Bostadsbrist, en renoveringsvåg och nybyggnation i kombination har pressat upp priserna för hyresrätter på många håll.

Hans Lind varnade nyligen för effekten av kraftigt höjda hyror som sker i vinstsyfte vid renoveringar av det äldre bostadsbeståndet.

– Det är en bomb i samhället att folk med osäkra eller små inkomster direkt eller indirekt trängs ut från hyresmarknaden även i ytterförorterna, sa han till SvD Näringsliv.

En stor del av miljonprogramsbeståndet, men även nyare hyresrätter har genomgått omfattande renoveringar under senare år. Ytterligare lägenheter står inför renoveringar. Ofta blir resultatet kraftigt höjda hyror, eftersom fastighetsägare passar på att standardhöja kök och badrum i samband med nödvändiga stambyten.

– Renoveringar med standardhöjningar fungerar som en marknadsanpassning av hyrorna. Nu har det här nått miljonprogramsförorterna, men det borde ha stoppats av politikerna för längesen, säger Hans Lind.

Han förespråkar någon form av maxnivå för hyreshöjningar, samt att hyresgästerna alltid ska kunna välja ett minimialternativ för upprustning – till lägre pris.

Läs också: Det här vill partierna i bostadspolitiken

Boverket kartlade 2014 effekten av sådana omfattande renoveringar, och fann att sannolikheten att flytta för hyresgäster är betydligt högre i samband med renoveringar än i bestånd som inte renoveras.

– Vi ser också att de som flyttar, gör det till områden med lägre inkomstnivåer och med sämre förutsättningar, till exempel när det gäller skolresultat. Det bidrar till en ökande segregation, säger Hans Jonsson, nationalekonom på Boverket.

Renoveringar med standardhöjningar fungerar som en marknadsanpassning av hyrorna.

Flyttmönstren går längre och längre ut från städers centrala delar, enligt Boverket, vilket hänger ihop med att det är områden som ännu inte har genomgått renoveringar. Men de som flyttar löper ökad risk att behöva flytta igen inom kort tid.

– Att ha låg inkomst gör det mer sannolikt att man flyttar vid renovering. Vi ser att hos de som bor kvar vid en renovering så ökar bostadsbidraget och det ekonomiska biståndet, och det möjliggör ju också för vissa att bo kvar.

Men även bland de som flyttar från renoverade hyreshus ökar bostadsbidragen.

Resultatet kan tyda på att de med låga inkomster, men utan bidrag, är de som flyttar i högst grad vid omfattande renoveringar, eftersom de är mer priskänsliga. För de med bostadsbidrag kan en högre bidragsnivå täcka upp för en höjd hyra, åtminstone delvis.

Catharina Thörn, bostadsforskare vid Göteborgs universitet, säger att studier har visat att en sådan påtvingad flytt som en renovering som gör att man inte har råd att bo kvar, sätter tydliga spår i människor genom sämre hälsa.

– Det är anledningen till att det skrevs in i lagen som reglerar hyresgästers rättigheter att de skulle ha ett betydande inflytande vid renoveringar, säger hon.

Den lagen har dock kommit att vattnas ur i praktiken, och en utredning som togs fram under den rödgröna regeringen om att stärka hyresgästers ställning lades aldrig fram som ett lagförslag.

Hur fick vi den brist på bostadspolitik vi har i dag?

Lars-Fredrik Andersson spårar starten för den marknadsliberala utvecklingen till den ekonomiska krisen på 1990-talet.

– Vi hade under lång tid under efterkrigstiden ett väldigt politiskt styrt system kring bostadsmarknaden. Kommunerna hade en väldigt central roll i att både planera för bostäder och bygga dem, dels via planmonopolet men också via allmännyttan. Men under 90-talet avreglerade man bostadspolitiken på flera olika områden, säger Lars-Fredrik Andersson.

Då bromsades de statliga subventionerna till bostadsbyggande ned till nästan obefintlig nivå, samtidigt som kommunerna stramade åt för att klara ekonomin. Vid Sveriges EU-inträde 1995 förband vi oss till unionens förbud mot statsstöd, vilket kom att tolkas som kraftigt begränsande på statens och kommuners möjlighet att finansiera bostadsbyggande på olika sätt.

– Allbolagen kom först 2011 (lagen som klargjorde att allmännyttan ska verka enligt affärsmässiga principer, red. anm.), men lagens praktik har introducerats långt tidigare vill jag påstå, säger Lars-Fredrik Andersson.

Läs också: »Kommunerna väljer att misstolka lagen om allmännyttan«

Sammantaget ledde det här till en snabb utveckling mot att den privata sektorn tog över ansvaret för att bygga bostäder, vilket gjorde att byggandet kraftigt sjönk, säger Lars-Fredrik Andersson.

– Det är inte förrän nu, de senaste tre–fyra åren, när lånekarusellen är i full sväng som vi har fått en skjuts på bostadsbyggandet, säger Lars-Fredrik Andersson.

Problemet nu är att de bolag som styr byggandet väljer att bygga för de mest lönsamma grupperna, snarare än att tillgodose samhällsbehovet, menar han.

Även Eric Clark är kritisk till att kommuner kan välja bort att ta ansvar för de med lägre inkomster eller som har bidrag.

– Ta Danderyds kommun till exempel – där finns få bostäder som socialbidragstagare kan efterfråga, alltså har de få bidragstagare. Förr gav staten kommunerna en stor kasse pengar och sa: »skaffa en plan för bostadsförsörjning«. Men om man lägger allt ansvar på kommunerna så undrar man ju varför de frivilligt ska ta på sig utgifter inom den sociala sektorn, som försörjningsstöd och så vidare.

Vägen framåt?

Hösten 2017 föreslog en statlig utredning att Boverket får ett övergripande ansvar för att bedöma behovet av nya bostäder i kommunerna, och att kommunerna i sin tur ska samordna sitt arbete med bostadsförsörjning genom regionerna.

Lars-Fredrik Andersson är inne på en liknande idé, men vill också att bostadsförsörjningen ska kopplas till det kommunala utjämningssystemet så att kommuner som väljer att inte bygga kan beläggas med straffavgifter.

– Kommuner ska inte kunna välja bort bostäder utan de ska ha väldigt starka incitament att tillgodose bostadsbehovet. De kommuner som inte väljer att vara med och bidra får också betala till de som väljer att bidra.

Planeringen av bostäder ska samordnas i så kallade arbetsmarknadsregioner, och i slutänden är det regering och riksdag som har ansvar för att tillräckligt många bostäder byggs. Både Lars-Fredrik Andersson och Hans Lind menar att det krävs att staten på något sätt går in som ekonomisk garant – för bolagens lån och/eller de boendes hyror – för att få igång byggande av bostäder med rimliga priser.

 Eric Clark ifrågasätter om socialdemokratin har intresse eller mod att utmana den rådande ideologin i bostadsfrågan.

– Jag tror att en alltför stor del av befolkningen har gått med på den världsbild som högern har lyckats pumpa ut. Jag kan tycka att S är fega, men det är kanske bara så att de har satt fingret i vädret och känt vart det blåser. De ser att man kommer tappa väljare om man etablerar samma stödformer som tidigare.

Hans Lind delar bilden att frågan inte är politiskt prioriterad.

– De flesta väljarna bor jättebra, i billiga hyresrätter eller ägda bostäder som har ökat i värde. Det finns inget tryck i den här frågan.