Ny rapport förespråkar fria hyror

BOSTÄDER Avskaffa hyresreglering och bostadsbrist, långa köer, ombildningar och svarthandel försvinner, enligt en ny rapport.  “Systemet för hyressättning gynnar inte de med svagast ekonomi, även fast det är tänkt så”, säger rapportförfattaren Fredrik Kopsch.

Fri hyressättning är lösningen på bostadskrisen. Det föreslår en rapport som SNS nyligen publicerade, där den svenska traditionen av hyresregleringar tas upp. Rapportens författare, Fredrik Kopsch, som är lektor i fastighetsvetenskap vid Lunds universitet, menar i rapporten att hyresreglering är ineffektivt och ändå inte leder till den önskade fördelningen av hyresrätter.

– Det är den som värderar lägenheten mest, alltså den som är villig att betala mest för den som borde få den. Men när priset är reglerat måste man hitta andra fördelningssätt, som till exempel kötider, eller lotterier, som leder till dålig fördelning. Har vi bostadsbrist eller bara ojämn fördelning av bostäder? sa han under ett seminarium på SNS på torsdagen.

Han ser tre problem som hyresreglering skapar: bostadsbrist och köer, ombildningar från hyresrätter till bostadsrätter och svarthandel med hyreskontrakt. I rapporten visar han hur dessa har förekommit i perioder då Sverige har haft någon form av hyresreglering, och varit nästan obefintliga i perioder då hyresmarknaden varit fri.

Rapporten tar upp att hyresreglering ofta motiveras som en metod för att även de med låga inkomster ska få bo i attraktiva lägenheter, men pekar på att det istället ofta är hushåll med höga inkomster som bor i de billigaste och mest attraktiva hyresrätterna, tack vare bättre kontakter, bättre möjligheter att stå i kö och svarthandel.

– Hyresreglering gynnar inte de med svagast ekonomi, och där behöver staten hjälpa till. Det skulle kunna lösas med ett högre bostadsbidrag eller en riktad typ av hyresrätter till de med lägst inkomst, sa Fredrik Kopsch.

Som lösning föreslår Fredrik Kopsch i rapporten att man ska införa brukshyressystemet “på riktigt” med fri hyressättning vid ingången av ett hyresavtal och dessutom ett 10-årigt besittningsskydd. Hur hyran för höjas under perioden ska vara transparent. Efter det ska omförhandling med fri hyressättning ske, där hyran återigen ska prövas mot jämförbara lägenheter. 

– Det man brukar efterlysa när det gäller stora reformer är fungerande övergångar. Därför föreslår jag att samma sorts besittningsskydd ska gälla för alla befintliga kontrakt den kommande 10-årsperioden. Dessutom har hyresgästerna redan möjligheten att sälja tillbaka sina kontrakt till hyresvärden.

I ett inlägg i DN Debatt presenterar han också sin rapport, och skriver att “problemet kan lösas på tio år om politikerna vågar lyssna på forskningen”.

Ett vanligt argument mot införande av fri hyressättning är att det leder till en allmän hyreshöjning, och att många kommer tvingas flytta eftersom de inte har råd att bo kvar i sina hyresrätter. En omfördelning av hyresgäster, utan nybyggnation är inte detsamma som fler lediga bostäder. Men Fredik Kopsch menar att fri hyressättning skulle frigöra fler hyreslägenheter genom bättre matchning.

– Våra bostäder är dåligt utnyttjade och vi har fler bostäder per person än i slutet av miljonprogrammet. Tyvärr är det ju så att många bostäder finns på ställen där man inte vill bo, till exempel i småstäder utan arbetsmarknad.

Ett annat vanligt argument är att fri hyressättning kommer att höja hyrorna dramatiskt, och att hyresgästen därmed förlorar sitt skydd mot plötsliga höjningar.

– 10 års besittningsskydd är lång tid för vissa, men kort tid för andra. Och det är viktigt med trygga, långsiktiga lösningar. Ska du till exempel sätta dina barn i skolan hinner de inte gå klart innan det är dags att fritt omförhandla hyran. Tänk då om du är sjuk eller tillfälligt saknar arbete? Då kanske du blir av med din hyresrätt eftersom du inte har råd med den nya, höjda hyran, sa Marie Linder som är förbundsordförande i Hyresgästföreningen, under samma seminarium.

Enligt Hyresgästföreningen är fri hyressättning inte en bra lösning, men de menar att det finns andra områden där hyresmarknaden kan förbättras.

– Den stora lösningen är att bygga mer och subventionerat, och det som ska avgöra hyran är standard och läge. Vi har också använt tid som enda värde i bostadskön, men kanske är det mer rimligt att den som inte redan har en bostad även ska få andra “värden” i kön, och prioriteras högre. Till exempel har Stockholm jobbat effektivt med ungdoms- och studentlägenheter via bostadsförmedlingen, sa Marie Linder.

Jörgen Mark-Nielsen, som är samhällspolitisk chef på Allmännyttans bransch- och intresseorganisation SABO, vill också se fler nya bostäder och önskar fler hållbara lösningar.

–  Det som behövs är fler bostäder som fler har råd att efterfråga och bättre konkurrens för att pressa priserna. Fastighetsägarna ska tävla om att få hyresgäster och inte tvärt om. Dessutom behövs det ett mer socialt perspektiv i bostadsutredningar, till skillnad från i den här rapporten, sa han under seminariet.

När det gäller problemet med svarthandel med hyreskontrakt tar rapporten upp tidigare rapporter och åtgärder som införts. Dessutom innehåller den två intervjuer, en med en person som försökt köpa ett hyreskontrakt svart och blivit påkommen, och en med en svartmäklare. Slutsatsen blir att svartmarknaden har vuxit, och att risken att avslöjas och bli lagförd är ganska liten. Från den första oktober kriminaliseras inte bara säljaren, utan även köparen av ett hyreskontrakt, något som Fredrik Kopsch tror har marginell effekt.

– Det finns alltid människor som desperat behöver någonstans att bo, och de gör vad de kan. Att köparen kriminaliseras kommer förmodligen göra att viljan att anmäla blir ännu lägre, och svartmarknaden skyddas ännu mer.

Marie Linder hoppas att lagskärpningen ska ha viss effekt, men menar att det behövs en mer öppen diskussion i frågan.

Fredrik Kopsch menar att det måste finnas en viss vilja att offra sig för att förändringen ska gå att genomföra.

– Hyresreglering gynnar redan oss med höga inkomster som bor i billiga hyresrätter, men inte de med låg inkomst. Med fri hyressättning och statligt stöd till låginkomsttagare kommer hyresrätterna kunna fördelas bättre. Det kommer att bli sämre för vissa och bättre för andra.