Nyhet Sänkt reavinstskatt och marknadshyra påverkar troligtvis inte rörligheten på bostadsmarknaden. En ny rapport från Hyresgästföreningen visar att Sverige har en hög och stabil rörlighet. Trots stora förändringar de senaste 20 åren.
I den bostadspolitiska debatten lyfts det ofta att det behövs reformer på bostadsmarknaden för att öka rörligheten. I Byggföretagens reformagenda skriver de att ”Begränsningar inom dagens skattesystem leder till inlåsningseffekter på bostadsmarknaden och till att det befintliga beståndet inte utnyttjas optimalt”. För att öka rörligheten och främja ”rätt boende i rätt skede av livet” föreslår Byggföretagen en friare hyressättning, sänkt reavinstskatt – i dag betalar man 22 procent på vinsten när man säljer en privatbostad – och förändrad fastighetsskatt.
– Alternativet till fungerande flyttkedjor är att bara bygga bostäder för dem som saknar bostad. Eftersom nyproduktionen är dyrare och den som saknar bostad ofta saknar såväl kötid som kapital behöver politiken adressera frågan om rörlighet, skriver Anna Broman, bostadspolitisk expert på Byggföretagen, i ett mail till Dagens Arena.
Men en ny rapport från Hyresgästföreningen visar på att rörligheten på bostadsmarknaden är förhållandevis hög i Sverige, jämfört med andra länder. Under hela 2000-talet har individrörligheten, människor som byter folkbokföringsadress varje år, legat stabilt på omkring 15 procent. Den senaste internationella jämförelsen som rapporten hänvisar till gjordes av Eurostat 2012. Den visar att 40 procent av den svenska befolkningen bytte bostad mellan 2007–2012. Det är näst högst i Europa, efter Island.
Den stabila omsättningen i beståndet de senaste 20 åren kvarstår trots stora förändringar på bostadsmarknaden, konstaterar Hyresgästföreningen. Trots förändrad reavinstbeskattning, avskaffad fastighetsskatt och införd privatuthyrningslag. Och trots att antalet som bor i bostadsrätt nästan fördubblats samt att ekonomin genomgått tre konjunkturcykler under 2000-talet.
– Under de 20 år som vi har tittat på verkar inga reformer egentligen påverka rörligheten. Konjunkturuppgång och konjunkturnedgång lämnar rörligheten ganska stabil, det verkar inte påverka överhuvudtaget, säger rapportens författare Ragnar Bengtsson, bostadsmarknadsanalytiker på Hyresgästföreningen.
Han lyfter att det finns, bakom kraven på reformer, en implicit idé om att vi har en låg rörlighet i Sverige och att den behöver ökas. Det finns en logik bakom det argumentet, framhäver Ragnar Bengtsson. Om folk flyttar oftare kan fler anpassa sitt boende efter den livssituation de är i just nu. Det blir lättare för en familj som ska utökas att hitta ett större boende, och för äldre personer i villa att hitta ett mindre.
På så sätt är det bra med rörlighet eftersom bostadsbeståndet används optimerat. Men Ragnar Bengtsson framhåller att det väldigt sällan förekommer några siffror på rörligheten. Eller några utvärderingar från statligt håll på reformer man gjort på bostadsmarknaden.
– Det är lite märkligt. I vanliga fall när vi pratar om effekter vi vill ha av olika reformer brukar det finnas något slags sifferunderlag på det. Men på det här området är det otroligt tyst fastän det är något som är ganska lätt att mäta.
I och med att vi har folkbokföring och vet vilka som äger varenda bostad, så det är ingen dold marknad. I huvudsak är det helt registrerade uppgifter, konstaterar Ragnar Bengtsson.
I rapporten har Hyresgästföreningen gjort skillnad på kontraktsrörlighet och individrörlighet. Individrörlighet handlar om när till exempel ett barn flyttar ut från ett hushåll. När hela hushållet eller familjen flyttar ut, då byter bostaden ägare eller hyresgäst och ett nytt kontrakt skrivs. Då sker en kontraktsrörlighet. Enligt Hyresgästföreningen är det en viktig distinktion som tydligare borde komma in i debatten.
– Det mäter lite olika saker i samhället. Båda är väldigt viktiga. Det är viktigt att individer kan flytta, att de kan röra på sig. Men det är också jätteviktigt att det finns bostäder att få tag i. Om man till exempel skulle se att kontraktsrörligheten minskar kraftigt över tid då får man fråga sig om det är någonting som är fel i systemet.
Kontraktsrörligheten är enligt rapporten något mer stabil än individrörligheten. Omkring tio procent för bostadsrätter och hyresrätter. Och mellan två och tre procent för äganderätt, småhus och villa. Men ingen av upplåtelseformerna har visat på någon förändring av rörlighet de senaste 20 åren. Tittar man på individrörligheten i upplåtelseformerna ligger den för bostadsrätter på 17 procent, 8 procent för äganderätt och 25 procent för hyresrätt.
Ragnar Bengtsson säger att om man räknar om siffrorna kan man räkna ut hur länge en bostad ägs innan den säljs. Eller innan man byter kontrakt. Om omsättningen är tio procent då är det givet att att var tionde lägenhet byter kontrakt varje år. Alltså att ett hushåll sitter på en lägenhet i ungefär tio år i genomsnitt.
Bland småhus är det 35 år mellan genomsnittliga försäljningar, framhåller Ragnar Bengtsson. Den låga rörligheten bland småhus är enligt honom väldigt stabil mellan olika kommuner och olika län.
– Vi har redan väldigt lätt att flytta. Att lägga så mycket kraft på att försöka öka den rörligheten när det dessutom inte verkar påverka den särskilt mycket, det tycker vi blir märkligt. Särskilt märkligt blir det när reform efter reform, debatt efter debatt, utgår från att vi måste få upp rörligheten och så tar man inte hänsyn till de här frågorna. Man gör inte utvärderingar och man talar inte om vad en rimlig rörlighet ska ligga på.
Ett annat fynd i rapporten som Ragnar Bengtsson lyfter fram är att andelen av de allmännyttiga bostäderna som går till den kommunala kön har ökat under senare år. I dag ligger den på sex procent av hela beståndet. Andelen har ökat i takt med att det har börjat byggas mer lägenheter.
– Det blir ungefär 50 000 bostäder varje år som delas ut utan krav på att man ska ha jättehöga inkomster eller tillgång till kapital. Man behöver inte ens ha en lägenhet innan att byta med.
Han framhåller att den kommunala bostadskön är en kanal som man borde jobba lite mer med. Och att bygga hyresrätter gör att fler lägenheter kan gå ut särskilt via den kommunala bostadskön.
– Det absolut lättaste sättet att öka rörligheten på är att bygga bostäder. Då får man folk som flyttar på en gång. Vi slår hål på myten om att de kommunala bostäderna är svåråtkomliga och att man måste byta sig till en kommunal bostad. Det stämmer inte, det går att få bostad via kön. Bygger vi fler bostäder kommer det gå ännu lättare också.
Byggföretagen anser att Hyresgästföreningens rapport visar långt ifrån hela bilden. De framhåller att flyttintensiteten för unga, 20–29 år, har minskat sedan 00-talet. Och att andelen unga som äger sin bostad har minskat medan andelen äldre som äger har ökat. Byggföretagen framhäver att det i början av 80-talet bodde ungefär lika många unga som äldre i småhus och det nu är hälften så många unga som äldre som gör det. De lyfter också att andelen unga som bor kvar hemma ligger på en historiskt hög nivå.
– Politiska beslut, framför allt bolånetak och amorteringskrav, har försvårat för unga och andra som står utanför. Vi vet också att flyttkedjorna blir längre om vi bygger större bostäder, men politiken har i stället valt att stimulera byggandet av små hyresrätter. Äldrepolitiken har utformats för att människor ska bo kvar hemma så länge som möjligt vilket gjort att många äldre bor kvar längre i sina villor. Politiska beslut har spelat roll för utvecklingen, skriver Anna Broman.
För att lösa denna utveckling menar Byggföretagen att amorteringskravet behöver sänkas och bolånetaket höjas. Så att unga och barnfamiljer får en chans att köpa ett lämpligt boende. Reavinstbeskattningen är enligt branschorganisationen långt högre än i övriga OECD-länder.
– Vi vet att äldre inte flyttar i den utsträckning de i undersökningar uppger att de själva vill göra. Att boendekostnaden blir högre om de flyttar till en mindre bostad är ett vanligt svar på varför flytten inte blir av. Därför är en viktig reform att de har tillräckligt med kapital för att få en låg belåning och därmed boendekostnad om de flyttar. Där är reformeringen av reavinstbeskattningen ett viktigt verktyg, skriver Anna Broman.
Följ Dagens Arena på Facebook och Twitter, och prenumerera på vårt nyhetsbrev för att ta del av granskande journalistik, nyheter, opinion och fördjupning.
