Bostad Inom en snar framtid ska ett nytt hyressystem införas i Stockholm. Läge och kvalitet ska återspeglas tydligare i hyrorna. Kritiker varnar för generella höjningar men Hyresgästföreningen menar att detta ska sätta stopp för godtycklig hyressättning.
I Stockholm pågår debatt om ett införande av en ny hyressättningsmodell. Den kallas Stockholmshyra och innebär att läge och kvalitet ska få ett större genomslag i hyressättningen.
Just nu sitter Hyresgästföreningen och de tre allmännyttiga bolagen Familjebostäder, Stockholmshem och Svenska bostäder i förhandlingar om saken. Samtidigt har ett antal demonstrationer anordnats, mot bland annat Stockholmshyra.
Dagens Arena har tidigare skrivit om den kritik som uppstått mot den nya hyressättningsmodellen som berör omkring 60 000 hyresrätter. Det har handlat om att systemet med olika variabler är obegripligt för hyresgästerna. Och att det kommer att leda till generella hyreshöjningar.
Hyresmarknadens parter började att förhandla för över tio år sedan, men förhandlingarna bröt samman 2011 när Hyresgästföreningen krävde att systematisk hyressättning ska vara ett nollsummespel. Höjs hyrorna i ett område ska de sänkas med lika mycket i ett annat.
Hyresgästföreningen har sedan lämnat kravet på nollsummespel. Något som fått kritik av föreningsmedlemmar. Simon Safari, ordförande för Hyresgästföreningen i Stockholm, menar att det är svårt att införa systematiserad hyressättning som ett nollsummespel.
– Vi tänker inte bara runt de tre allmännyttiga bolag vi utvecklar metoden med. Vi tänker generellt. Vi som organisation och förhandlande part ansvarar för att hyrorna speglar hyresgästernas allmänna värdering enligt lagstiftningen. Vi måste också tänka på vad som är möjligt, det är en förhandling som behöver balanseras för båda parters bästa.
Han säger också att principen egentligen inte försvinner. I stället för att kalla det för hyressänkning fryser man hyran där den är för hög under några år, tills den fasats in.
– Nyttan med det här är att vi kommer bort från godtyckligheten. Liknande lägenhet, liknande hyra. Vad är rättvisan i att en hyresgäst som har en uteplats eller balkong betalar samma hyra som en hyresgäst som inte har det, allt annat lika. Så kan det se ut idag. Den principen kommer alla att förstå. Om hyresvärden eller hyresgästen vill förbättra något är priset redan satt. Det förenklar för alla inblandade parter.
Per Björklind, regionchef för Hyresgästföreningen i Stockholm, menar att man ska särskilja det de villa åstadkomma och det som har varit. Att utgångspunkten när man systematiserar är att hitta rätt bruksvärde på alla lägenheter och fastigheter.
– Målet är inte primärt att fördela pengar utan att hitta rätt bruksvärde för alla lägenheter. Detta för att skapa en tydlighet om vilken hyra som gäller för hyresgäster i dag och i framtiden och för att skapa en trygghet för hyresgäster när de ska leta efter en lägenhet. Rätt bruksvärde ger även en trygghet för fastighetsägarna att bedriva en verksamhet som ger förutsättningar för att kunna utveckla sina hyresrätter, säger han.
Hyresgästföreningen är medvetna om att ett införande av systematisk hyressättning kan få konsekvenser i form av ändrad hyra för individen, konstaterar Per Björklind och Simon Safari. Det gäller för dem att hitta de konsekvenser som funkar för hyresgästerna i dag och i framtiden. Vad rör resultatet kring Stockholmshyra får de återkomma till när förhandlingarna är avslutade, säger Per Björklind. Det kan, poängterar han, när man arbetar med systematisk hyressättning lika väl bli frysningar som höjningar. Huvudsaken är att man får fram rätt bruksvärde och säkerställer att det för de flesta upplevs som rättvist.
– Det där är en svår balansgång just i Stockholm. Det är tre bolag med fastigheter utspridda i ett stort område, byggda under olika tidpunkter och tidsepoker. Lägesfaktorn har inte fått ett genomslag i Stockholm så som bedömningen är att den borde vara. Det innebär att ett nollsummespel inte går att uppnå eftersom det är så komplext. Vår målsättning är att det blir så bra som möjligt för så många som möjligt och att hyresrätten kan utvecklas i Stockholm, i dag och i framtiden, säger Per Björklind.
Att ett större genomslag av läge och kvalitet i stockholmshyran har mött protester har Per Björklind och Simon Safari förståelse för, säger de. Men de menar också att det beror på att läget och kvalitet är tydliga delar av bruksvärdet men har i Stockholm har inte beaktats i den utsträckning som den generella uppfattningen ger.
– Det är ett stämmobeslut från 2003. Fullmäktige i Stockholm bekräftade det och gav regionen i uppdrag att jobba med systematisk hyressättning. Det beslutet fattades 2009. Att jobba med systematisk hyressättning är ett sätt att stärka bruksvärdessystemet och ge systemet legitimitet. De gamla hyrorna är i huvudsak baserade på byggår, det som hände när fastigheten byggdes. Vad en fastighet kostade att bygga är inte relevant över tid när bruksvärdet förändras. Bruksvärdet förändras över tid av de människor som bor i hyresrätt. Tanken kring systematisk hyressättning är att hitta komponenterna som vi vet att hyresgästerna värderar högt och systematiskt strukturera upp hyran. Vi vill få till det så att det blir tydligt och transparent för omvärlden och att det blir enklare för oss att förhandla i framtiden, säger Per Björklind.
De många variablerna som ska vägas in när hyran förhandlas har kritiserats för att vara svåra för hyresgästerna att förstå. Värderingar ändras dessutom med tiden.
– Det gäller att ha med tillräckligt med parametrar för att fånga bruksvärdet så det blir tydligt för hyresgästen och förvaltningsbart för fastighetsägaren. Den största delen av hyran i dag kommer från antal rum och kvadratmeter och så kommer det även att vara i systematiken, säger Simon Safari
– Alla kommer inte hålla med oss om det vi gör eller den värdering vi gör. Men den är baserad på en allmän värdering av genomsnittliga hyresgäster. Det är klart att det kommer finnas människor som inte håller med oss om den bedömning vi gör. Men tyvärr går det inte att hörsamma varje individs tyckande. Det är den allmänna värderingen som lagstiftningen ger oss utrymme att hantera och inte för enskilda individer, säger Per Björklind.
Att en systematisk hyressättning kan leda till generell hyreshöjning och spä på segregationen i Stockholm är ingenting som Hyresgästföreningen avfärdar. Men de menar att det inte ligger i förhandlingsuppdraget att påverka integrationen i staden.
– Systematisk hyressättning kommer varken lösa eller försvåra segregationen. Det behövs andra politiska åtgärder för att göra det. Därmed inte sagt att vi inte bryr oss om det. Det gör vi givetvis, men vi för diskussionen i rätt kanal. Då det inte är en del av förhandlingsuppdraget är det svårt att få fastighetsägare att hörsamma det som en del i förhandlingsöverenskommelserna
I informationsbladet på er hemsida skriver ni att lagstiftning hotar om ni misslyckas att utveckla systemet. Nu har den statliga utredningen om läge och kvalitet i hyressättningen skrotats, men ni fortsätter förhandla om att dessa faktorer ska återspeglas i hyressättningen. Inför ni detta på grund av detta lagstiftningshot eller för att ni faktiskt ser det som en bra modell?
– Parterna måste förhandla, det är ett uppdrag vi har. Om vi inte kommer överens då är politiken tvungen att gripa in. Det vill vi inte. Vi måste vara en trovärdig motpart och kunna förhandla, säger Simon Safari.
– Nu har utredningen hamnat i byrålådan under en tid, men frågan är inte borta. Med jämna intervall dyker också den här frågan om marknadshyror upp. Nu är det precis rätt tid att vi som hyresgästförening visar att vi kan systematisera och ta ansvar för att utveckla systemet. Det är precis nu vi ska vara med och utveckla systemet, säger Per Björklind.
De påpekar också att deras uppdrag är att ta hänsyn till både individen som söker bostad och den som ska bygga och förvalta en fastighet. Det är viktigt att det finns incitament för att investera i hyresrätter eftersom fastighetsägarna tjänar på en stor efterfrågan och ett litet utbud. De säger också att de ser positiva reaktioner från både bolag och hyresgäster där systematisk hyressättning är infört.
I Malmö har hyrorna höjts avsevärt sedan man införde systematisk hyressättning 2003. Med i snitt 50 procent. Finns det en risk att så blir fallet även i Stockholm?
– Det är mycket svårt att jämföra olika städer med varandra då förutsättningarna är olika. Dessutom är det mer som påverkar hyran än systematisk hyressättning då fastigheterna förändras hela tiden. Framför allt är det renoveringarna som påverkar. Det är därför mycket svårt att veta vad som är vad. Det är dessutom svårt att göra det vi gör eftersom det i allmänhet uppfattas som negativt då hyrorna årligen höjs på grund av att allt blir dyrare över tid. Det jag vet däremot är att vi i Stockholm behöver kommunicera mer framöver vad vi gör och varför vi gör det, säger Per Björklind.
Han pekar på olika faktorer som kan ligga bakom stora hyreshöjningar. Att hyresvärden gör en konceptrenovering av en lägenhet när befintlig hyresgäst flyttat ut. Upprustning av fastigheten eller tillval av material som hyresgästen efterfrågat. Ibland kallas detta för ”hyresglidning”. Allt detta påverkar helheten av hyresförflyttningen mer än bara sedvanliga hyresförhandlingar, menar Per Björklind.
– När SCB gör sin statistik då har de inte med innehållet i lägenheten och varför det blir som det blir. Det kan man egentligen bara fråga hyresgästföreningen om. Jag skulle ställa frågan till Malmö och hyresgästföreningen där om den hyresförflyttningen. Vi i Stockholm har svårt att kommentera det egentligen.
Många är oroliga över konsekvenserna av den nya hyressättningsmodellen. Vilket ansvar har ni nu att nå ut till hyresgästerna och förklara vad detta kommer att innebära för dem?
– Vi har ett stort ansvar. Vi har faktiskt under sex år haft många informationsträffar där vi tydligt förklarat vad det här innebär. En del människor har deltagit, en del har inte. Vi kan inte tvinga människor att delta. Nu när det börjar närma sig att parterna måste komma överens då börjar reaktionerna komma. Men vi duckar inte för information och möjlighet att förklara. Vi har en plan för att vi ska göra det när det är dags, när vi har någonting färdigt, säger Simon Safari.
– Vi har varit ute på otaliga möten och pratat om det här. Men den senaste tiden har vi varit fokuserade på att med ganska kort varsel försöka hitta en uppgörelse med bolagen här på slutet. Vi informerar fortfarande och vi har information på vår hemsida. Det jag ser fram emot är att nu när intresset är ganska högt så kommer det finnas en efterfrågan av information. Nu finns ett bra läge att börja informera mera, säger Per Björklind.
Följ Dagens Arena på Facebook och Twitter, och prenumerera på vårt nyhetsbrev för att ta del av granskande journalistik, nyheter, opinion och fördjupning.
