Nyhet Många lägenheter i miljonprogrammet står inför renoveringar. Detta har lett till konflikt när värdarna vill passa på att höja hyran, ibland med över 50 procent, trots att det skulle slå hårt mot hyresgästerna. [UPPDATERAD]
Den tidiga hösten gör sig påtaglig ute i Solna, Stockholm. I bostadsområdet Bergshamra, ett litet småstadssamhälle i förorten, är det grått och regnet duggar tätt över långa rader av flerfamiljshus. Här finns flera miljonprogramsbostäder och många av invånarna är äldre som har bott här i över 50 år. På ett par balkonger precis över torget hänger banderoller med texten: ”Vi vill bo kvar”.
En av balkongerna tillhör Jan Bagge, 73 år. Han är uppvuxen i området och flyttade tillbaka hit 2007. Bakgrunden till texten på balkongen är att den allmännyttiga bostadsstiftelsen Signalisten vill totalrenovera över 300 lägenheter i Bergshamra. I samband med stambyte vill stiftelsen byta ut kök och golv. Ny parkett i vardagsrummet och stengolv i hallen. En sådan standardhöjande renovering skulle innebära en hyreshöjning på 55 procent. En höjning som godkänts av Hyresgästföreningen.
När Signalistens planer blev kända för två och ett halvt år sedan kraftsamlade flera Bergshamrabor för att protestera. De bildade Bergshamragruppen och tog kontakt med flera experter, forskare och organisationer som kunde vittna om att totalrenoveringarna inte behövs. Stambyte behövs, menar gruppen, men hyresgästerna kräver att själva få bestämma vilken standard de ska ha på sina lägenheter. Ärendet har tagits upp i Hyresnämnden och förhandlingarna avslutades för två veckor sedan. Nu väntar alla på domen.
Jag kanske klarar mig men då blir det att man får vänta några dagar på pensionen.
– Det här är en terrorperiod som pågått i två och ett halvt år där man går med fasa i hjärtat och väntar på att man ska behöva flytta allt man har någon annanstans. Sen ska man flytta tillbaka efter ett år och klara hyra som blir 55 procent högre, säger Jan Bagge.
I hans vardagsrum sitter fyra andra personer från Bergshamragruppen runt bordet. De är alla uppgivna och oroliga över renoveringsplanerna. Leena Saenz, 77 år, bor i samma bostadslänga som Jan Bagge. Hon har en trea på 71 kvadratmeter och skulle inte klara hyreshöjningen på 55 procent, då hon knappt skulle några marginaler kvar.
– Jag har en medelpension och jag har räknat ut att med den nya hyran skulle 49 procent gå till boendet. Jag kanske klarar mig men då blir det att man får vänta några dagar på pensionen den 19. Frågan är, vart ska vi flytta? Vi äldre får väl flyttade till trygghetsboende eller något liknande.
Lars-Erik Hallgren, 80 år, flyttade från Bergshamra för ett och ett halvt år sedan. Han var med och startade gruppen och processen mot Signalisten, men valde att flytta till Ritorp, Solna, då han oroade sig över att han och hans fru inte skulle klara av hyreshöjningen.
– När jag flyttade härifrån hade hyran gått upp till 7 900 kronor. Då hade jag ändå en ganska stor trea på 89 kvadratmeter, så det är ett rimligt pris. Både min fru och jag har skitdåliga pensioner. Med en 55 procent höjning hade hyran varit uppe på 12 300 kronor. En höjning på 50 000 netto av vår ynkliga pension per år. Det är helt orimligt för oss. I så fall måste jag in och jobba igen som 80-åring, säger Lars-Erik Hallgren.
Gruppen berättar om renoveringarna som Signalisten gjorde i bostadsområdet Ritorp, Solna, 2015. Där blev konsekvensen att omkring två tredjedelar av hyresgästerna inte hade råd att flytta tillbaka till sina lägenheter efter renoveringen.
– När det hände, då var det våldsamma protester i fullmäktige, men de drev igenom det ändå. De visste inte att det skulle få sådan total effekt att 70 procent gav sig av. Vi vet inte hur det blir här, men jag skulle tro att minst hälften tvingas flytta, säger Jan Bagge.
En rapport från Boverket 2014 konstaterar att en fjärdedel av hyresgästerna flyttar i samband med omfattande renovering. Det finns också, skriver Boverket, ett ”klart samband med inkomst och de individer som har låga inkomster flyttar i högre grad än de med högre”.
I samma rapport skriver Boverket att 42 procent av tillfrågade kommunala bostadsbolag uppger att standardhöjande renovering har ökat till följd av att hyreslagstiftningen reformerades 2011. Sedan dess finns krav på avkastning och att bolagen ska drivas enligt affärsmässiga principer.
Ulrika Hägred är expert på Boverket. Hennes intryck är att många allmännyttiga bostadsföretag genomför standardhöjande åtgärder i samband med renovering, för att kunna motivera en hyreshöjning.
– Efter en renovering, där fastighetsägaren genomfört standardhöjande åtgärder, kan man ofta hänvisa till nybyggda, eller nästan nybyggda bostäder vid hyressättningen. Det är därför det blir så höga hyror efter att man har genomfört standardhöjande åtgärder. Fastighetsägarna har ingen möjlighet att höja hyran om man inte genomfört åtgärder som ökar bruksvärdet. Därför passar man på att göra det det i samband med större underhållsåtgärder, säger Ulrika Hägred.
I en studie från Chalmers 2016 visar forskaren Mikael Mangold att de lägenheter som har störst renoveringsbehov är de som finns i de ekonomiskt utsatta områdena i Göteborg. Hyran i detta bestånd förväntas, visar undersökningen, öka med 35–50 procent, vilket kommer att slå hårt mot hyresgästerna.
Ulrika Hägred tar också upp behovet av att energieffektivisera och att göra boendet mer klimatvänligt. Särskilt i lägenheter från miljonprogrammet. Men hon konstaterar också att det finns en konflikt där. Att man å samhällets sida vill ha till energieffektiviseringar med hänsyn till klimatmålen, men att de drabbar hyresgästerna.
– Det är inte de mest välbeställda som bor i de delarna av bostadsbeståndet. Omställningen till ett samhälle som tar hänsyn till klimatet och som är hållbart för kommande generationer, den omställningen riskerar att drabba de fattigaste i samhället, säger Ulrika Hägred.
Deltagarna i Jan Bagges vardagsrum känner sig överkörda och arga. Karin Halvarsson, 37 år, tycker att det är fel att det ligger på hyresgästerna att bevisa för hyresnämnden att mycket av den standardhöjande renoveringen inte behövs. Att det inte i stället ligger på hyresvärden att bevisa att åtgärderna är nödvändiga. Gruppen har kontaktat flera experter och forskare som erbjudit sin expertis, men hittills har inte Signalisten backat.
– Det tar jävligt mycket kraft, och det är väldigt få som vinner, så man har inte så mycket pepp kvar efteråt. Folk mår dåligt i processen och får minskad tilltro till demokratin och sin möjlighet att påverka, säger Karin Halvarsson.
Även om de allmännyttiga företagen ska drivas utifrån affärsmässiga principer finns det inget krav på att de ska vara vinstmaximerande, konstaterar Ulrika Hägred. I andra kommuner har allmännyttiga bolag använt sig av andra metoder för att genomföra sin renovering utan att det har lett till att människor tvingats flytta.
Som exempel tar hon upp Botkyrkabyggen som har ett stort bestånd av fastigheter som behöver renoveras. Där hyresgästerna har genomsnittligt låga inkomster. I deras strategi för renovering skriver de att de har som mål att hyresgästerna ska kunna bo kvar efter upprustningen och hyreshöjningen. Därför upprustar de till en standard som hyresgästerna ”är villiga betala för och anser sig ha råd med”.
– Botkyrkabyggen har ett annat sätt att se på renoveringar än uppenbarligen Signalisten. Det finns olika sätt att se det här, både bland privata fastighetsägare och de allmännyttiga. De allmännyttiga styrs av sina ägare, kommunerna, och de har möjlighet att påverka detta, säger Ulrika Hägred.
Signalisten har inte kommit överens om vilka åtgärder som ska vidtas under renoveringen i samråd med hyresgästerna. 78 procent av de som påverkas har sagt nej till ändringarna.
Rolf Enequist, 75 år, har bott i Bergshamra i 50 år. Han tycker att Signalisten har skött underhållet bra under alla år. För tre år sedan fick han nytt parkettgolv, men ska nu om renoveringarna går igenom få ett nytt igen. Han uppger att han skulle ha råd att betala hyreshöjningen men frågar sig ”för vadå?”.
Gruppen lyfter också att detta är en fråga som kommer att beröra många människor i flera år framöver. I och med pågående hyreshöjningar kommer det att bli svårare för människor att hitta en bostad till ett rimligt pris, framhäver de. Därför förvånas de över att det här inte är en större diskussion.
– Det handlar inte bara om oss och nu, det handlar om rätt till rimligt boende för alla och framåt, säger Karin Halvarsson.
Det som återstår om allmännyttan får fortsätta så här, det är social housing. Enstaka hyreshus för de fattigaste.
Boverket har tittat på hur man skulle kunna förstärka hyresgästernas inflytande över fastighetsägarens renoveringsplaner. De har bland annat sett över tidigare förslag från Hyresutredningen och Jämlikhetskommissionen.
– Det finns två åtgärder som skulle kunna stärka hyresgästernas skydd. Man skulle kunna begära att fastighetsägarna erbjuder ett basalternativ. Det är en hel del fastighetsägare som gör det redan i dag. Allmännyttiga bolag kan ha alternativ ett, två och tre som hyresgästerna får välja mellan i samband med en renovering, där det första alternativet är de åtgärder som fastighetsägaren bedömer absolut behövs göras, säger Ulrika Hägred.
Det andra förslaget är en ändring i formuleringen ”inte är oskäligt” till ”är skäligt”när Hyresnämnden ska bedöma om en fastighetsägare ska få genomföra en viss åtgärd som en hyresgäst motsätter sig. Det innebär att det ska vara skäligt mot hyresgästen att åtgärden genomförs, och inte bara, som idag, att det inte ska vara oskäligt med åtgärderna.
– Juridiskt sett är det ingen liten ändring, det förslaget syftar också till att hyresgästerna ska ha större möjligheter att motsätta sig en renovering som innebär standardhöjningar som de inte vill ha, säger Ulrika Hägred.
Hon tar upp att nu ligger en proposition från regeringen på riksdagens bord som föreslår en ändring i lagstiftningen. Den innebär en justering av reglerna för upptrappning av hyran, det vill säga att en hyreshöjning ska kunna trappas upp, fasas in, i stället för att införas på en gång efter en renovering.
– Det kan tyckas som liten förändring när man ser till hur lagtexten ändras. Men det innebär att det blir en mer generös tillämpning av den här trappningsregeln och det kan ha rätt stor betydelse. Man landar kanske i samma hyreshöjning ändå men det sker då först efter några år och med en mer rimlig upptrappning, säger Ulrika Hägred.
Jan Bagge tycker inte att förslaget är tillräckligt för att pensionärerna ska kunna känna sig trygga.
– Det är en klen tröst. Pensionerna går inte upp särskilt snabbt och hyreshöjningarna ökar med 10–20 procent per år, säger han.
Karin Halvarsson säger att det framför allt är de sociala aspekterna som är viktiga att lyfta fram i argumenten mot Signalistens planer. Att trycka på att det är många som inte kommer att ha råd att bo kvar. Men hon är samtidigt medveten om att få hyresnämnder har med dessa konsekvenser i sitt domslut.
– Det som återstår om allmännyttan får fortsätta så här, det är social housing. Enstaka hyreshus för de fattigaste. Man kan fråga sig annars, vart ska alla ta vägen, om man rullar på så här, säger Jan Bagge.
Bergshamragruppen hoppas att Hyresnämnden ska ge hyresgästerna åtminstone delvis rätt och att Signalisten inte tillåts bryta upp alla golv för att byta ut rören som ligger där.
– Skulle vi få rätt om att rören inte behöver tas bort, då kanske Signalisten kan träffa oss och förhandla, säger Jan Bagge.
Följ Dagens Arena på Facebook och Twitter, och prenumerera på vårt nyhetsbrev för att ta del av granskande journalistik, nyheter, opinion och fördjupning.
