Så påverkar försäljningarna av allmännyttan bostadsmarknaden

Bostad Försäljningarna av allmännyttan har länge varit en av de mer debatterade bostadspolitiska frågorna. Dagens Arena har tittat närmare på siffrorna och vilka konsekvenser försäljningarna har haft på hyresmarknaden.

Dagens Arena har skickat ut en enkät till 270 allmännyttiga bostadsbolag. Frågorna vi ställde var om de har försäljningsplaner, om de haft några förbehåll i köpeavtalen, hur mycket och till vilka priser de har sålt under perioden 2014–2024 samt om de gjort någon uppföljning av hur försäljningen påverkat de boende.

I skrivande stund har 120 bolag svarat på enkäten. Av dem har 59 uppgett att de sålt totalt 18 416 bostäder för drygt 11,6 miljarder kronor under perioden. 1 164 har sålts till nybildade bostadsrättsföreningar. 

För att komplettera statistiken har Dagens Arena även begärt ut statistik från Boverket över sålda allmännyttiga bostäder. Totalt har 49 505 bostäder sålts de senaste tio åren. Se grafik över hur mycket som sålts i landets kommuner.

Försäljningarna av allmännyttan har länge varit en av de stora bostadspolitiska frågorna. De senaste 30 åren har det allmännyttiga beståndet stadigt krympt. Martin Grander, biträdande universitetslektor och bostadsforskare vid Malmö universitet, uppger att det sjunkit från 25 procent 1990 till knappt 16 procent i dag.

Han framhåller att försäljningarna har gått i tre olika vågor. Det började med ombildningar till bostadsrätter och avyttringar till svenska och lokala fastighetsägare. Det fanns först en tanke om lokalt ägarskap och fokus låg enskilt på investerare på orten. Efter 2010 har dock försäljningarna haft helt andra förtecken.

– Den sista vågen av försäljningar har främst varit till internationella aktörer, som tyska Vonovia och Heimstaden. Sen har det varit många ägarbyten. Fastigheter som en gång sålts av allmännyttan har gått runt i ägarkaruseller och bytt ägare fem–sex gånger, säger Martin Grander.

Kraftigt ökat fastighetsvärde

I början var det vanligt att de som köpte av allmännyttan bara satt och väntade på att fastighetsvärdet skulle öka för att kunna sälja vidare. Ett tydligt exempel, som tas upp i en ny studie av Martin Grander, är när allmännyttiga Botkyrkabyggen efter stora protester sålde 1 300 lägenheter (43 procent av sitt bestånd) i Alby, Stockholm, år 2013. Orsaken till försäljningen var att man inte hade tillräckligt med kapital för att byta stammarna i de eftersatta husen. Bostäderna köptes av det nybildade bostadsbolaget Mitt Alby för 705 miljoner kronor.

Bara fem år senare sålde Mitt Alby beståndet vidare till D. Carnegie för 1,7 miljarder kronor, mer än dubbelt så mycket de köpt bostäderna för. Samma år bytte D. Carnegie namn till Hembla och 2019 köptes bolaget upp av tyska Vonovia. Då var de 1 300 lägenheterna värda 6 miljarder kronor. På sex år hade alltså beståndet fyra olika ägare, samtidigt som det ökade kraftigt i värde. Detta trots att inget stambyte genomfördes. 

Ett annat exempel är Kungsmarken i Karlskrona. År 2000 sålde det kommunala bolaget Karlskronahem 380 av sina lägenheter till det danska investeringsbolaget PBA för 317 miljoner kronor. Fram till 2018 hade lägenheterna sju olika ägare. Värdet ökade från 4 600 kronor per kvadratmeter till 13 000 kronor per kvadratmeter. Ingen av ägarna genomförde någon större upprustning. PBA blev till och med ökända för att ha misskött husen.

I dag är fastighetsbolagen som köper upp av allmännyttan, eller det som en gång varit allmännyttan, ofta mer långsiktiga. Jennie Gustafsson, postdoktor och bostadsforskare vid Malmö universitet, berättar att deras affärsstrategi är att styckrenovera lägenheterna. När folk flyttar ut passar hyresvärden på att göra kosmetiska renoveringar för att höja hyrorna och marknadsvärdet.

– Det är framför allt i miljonprogrammen som allmännyttan har avyttrat bostäder. De stora bolagen köper upp dem för de ser potential för värdeutveckling i det här beståndet. De ser att det finns behov av upprustning och att om de går in och renoverar kan de höja hyrorna och värdet på fastigheterna, säger hon.

Billiga lägenheter försvinner

Fastighetsägarna har även pressats av opinionen och de kommunala bolagen att ta ett större socialt ansvar. Något de ofta gör, framhåller Jennie Gustafsson. Men hon framhäver att det saknas en styrning av de privata värdarna. De får ett stort ansvar över hyresgästerna men kan inte ställas till svars på samma sätt som offentliga aktörer. Det finns inte samma transparens eller långsiktighet som hos allmännyttan. De har har inte heller samma bostadsförsörjningsansvar som kommunerna har.

– Detta är kopplat till behovet av hyresrätter med överkomliga hyror. Försäljningarna har systematiskt minskat tillgången till billiga hyresrätter. I Herrgården, ett bostadsområden i Rosengård, höjdes hyrorna med 25,5 procent i lägenheterna som ägs av Victoria Hem mellan 2014 och 2019. Hälften av höjningen berodde på renoveringar. Det blir särskilt problematiskt när de stora hyreshöjningarna främst sker i socioekonomiskt svaga områden, säger Jennie Gustafsson. 

Forskning visar att privata hyresvärdar generellt renoverar mindre än vad allmännyttiga gör, men att hyrorna i det privata beståndet ändå blir högre över tid. Detta tror forskarna beror på att allmännyttan förlorar mer på att höja hyrorna kraftigt, eftersom de sociala kostnaderna av hemlöshet och att folk tvingas flytta direkt slår mot kommunen. De privata värdarna har ett större intresse av att öka värdena på fastigheten.

Statistik från SCB visar att medelhyran för en trerumslägenhet hos privatvärdarna ökade med 34 procent mellan 2016 och 2024. I allmännyttan ökade medelhyran med 26 procent under samma period. 

Egensatta hyror

När Dagens Arena ringer runt till lokala hyresgästföreningar och begär ut hyresstatistik får vi höra om en annan konsekvens av försäljningarna. I bland annat Örebro och Växjö har nya hyresvärdar frånträtt förhandlingsordningen för de årliga hyresjusteringarna. I stället för kollektiva förhandlingar med Hyresgästföreningen sätter värdarna hyrorna själva med hyresgästen. Om hyresgästen misstänker att hyran är för hög kan den gå till hyresnämnden för att få den prövad. Men experter har påpekat att det är få som gör det.

Martin Grander menar att det inte finns något självändamål för allmännyttan att äga en viss andel av bostadsbeståndet. Det kommunerna bör titta på är hur de uppfyller sitt bostadsförsörjningsansvar. Att det finns tillgängliga bostäder för invånarna. Precis som Jennie Gustafsson lyfter han fram att försäljningarna kan gå stick i stäv med det uppdraget. 

– De privata bolagen har ofta högre inkomstkrav än allmännyttan och accepterar mer sällan hyresgäster med försörjningsstöd. Det kan också vara så att de inte har något kösystem utan helt andra fördelningsmekanismer. Sen har vi de här renoveringsstrategierna som driver upp hyrorna, säger Martin Grander.

2016 sålde Växjöbostäder 1 900 lägenheter till Victoria Park och Heimstaden. En utvärdering av affären, gjord av konsultbolaget WSP, visar att kötiderna blivit längre i kommunen. Eftersom fastighetsägarna inte anslöt till den lokala bostadsförmedlingen minskade utbudet där med 16 procent. Under 2018 och 2019 var kötiden för en vanlig hyresrätt sju månader längre än 2015. Enligt utvärderingen har det också blivit svårare att få tag i en bostad då inkomstkraven är hårdare hos de nya ägarna.

Nyproduktion för dyrt

I vår enkät frågade vi bolagen vilka orsaker som legat bakom försäljningarna. De vanliga svaren är att de inte har råd att rusta upp husen, att de vill renodla fastighetsportföljerna (genom att till exempel sälja av mindre hus med få lägenheter eller villor) och att de behöver få in kapital för nyproduktion och vill inte belåna sig för det. Men även här finns ett par dilemman. Statistiken visar att det har sålts dubbelt så många bostäder som det har byggts. Och runt om i landet rapporteras det om att nyproduktion är svårt att hyra ut. Hyrorna är för höga. 

– De som kan betala väljer hellre att köpa en bostad eftersom det blir en lägre boendekostnad. Så lägenheterna står tomma i stället. I bostadsförsörjningsansvaret ingår att bättre förstå vilka bostäder som behövs i kommunen. Det innebär inte att bygga fler hyresrätter utan att se till att det fungerar bra med fördelningarna. I och med försäljningarna försvinner de billiga lägenheterna och de går inte att återskapa, säger Martin Grander. 

I enkäten frågade vi de allmännyttiga bolagen om de har haft förbehåll i sina köpeavtal. Till exempel om att ta ett socialt ansvar eller att vara en långsiktig ägare. Av de 120 bolagen som hittills svarat är det endast elva bolag uppger att de haft sådana förbehåll. Något Martin Grander reagerar på. 

– Det tycker jag är väldigt problematiskt. Det var varit många historier om misslyckade försäljningar och att kommunen ska återköpa. Men de är dessvärre inte så mycket värda, den typen av förbehåll. Mitt Alby skrev på ett avtal med Botkyrkabyggen om att vara långsiktiga, men det bröt man ju. Det är ändock anmärkningsvärt att man inte gör det, säger han.

Ovanligt med uppföljning

Bara ett bolag har gjort en uppföljning efter försäljningen där de mätt hyresgästernas nöjdhet. Bolaget uppger att mätningen inte visar på någon större förändring mellan innan och efter försäljningen. Ett fåtal bolag svarar att husen de sålt varit vakanta och därför inte påverkat några hyresgäster. Några har fått in lite klagomål, andra har hört positivt om nya hyresvärden. 

De allra flesta bolagen svarar att de inte vet något om hur hyresgästerna påverkats. Enligt Martin Grander borde det ingå i kommunernas verksamhet att följa upp försäljningarna.

Både Jennie Gustafsson och Martin Grander framhåller att transaktionerna på hyresmarknaden avstannade efter 2022, när Ryssland invaderade Ukraina. Ingen hade kapital till att köpa, eller vågade ta in nytt kapital för att köpa nytt. Men nu uppger flera allmännyttiga bolag i vår enkät att de planerar sälja totalt över 2 000 bostäder.

– Kostnadsläget har gjort att många allmännyttor är pressade ekonomiskt och behovet av upprustning har stärkts ytterligare. Om det är någon tendens vi kommer att se framöver är det att det kommer ske fler försäljningar. Så fort det finns köpare, säger Jennie Gustafsson.