Skeva domslut vid renovräkningar

Intervju En ny bok fokuserar på hyresnämndens bristande praxis vid renovräkningsärenden. Nästan alltid döms de till hyresvärdarnas fördel och lagens intentioner följs sällan som det är tänkt. Vi har intervjuat en av författarna.

I dag släpps boken Den orättvisa rättvisan – En rättspraxis som renovräker. Sociologen Dominika V. Polanska och skribenten Håkan Axén har tittat på 170 fall hos hyresnämnden i Stockholm för att se över deras praxis i ärenden om renovräkningar – renoveringar som medför kraftiga hyreshöjningar. Eftersom det är i hyresnämnden som dessa avgörs menar de att det därför är viktigt att undersöka hur dess roll i processen ser ut.

– Vi har tittat på och analyserat 170 ärenden mellan 2010-2020. Då har vi tittat på vad hyresvärdarna säger, vad är det de lyfter fram som viktiga argument? Vad är det hyresgästerna kontrar med? Och framför allt, hur motiveras besluten sen av hyresnämnden? Vad är det som väger tyngst? Då vet vi från statistik och tidigare rapporter att näst intill samtliga fall går på hyresvärdens sida, säger Dominika V. Polanska.

Den praxis som följs i hyresnämnden är grunden till bokens titel. Författarna listar tre större brister i nämndens praxis: den ojämlika juridiska representationen, avvägningen av parternas ekonomiska intressen och att den inte följer intentionerna med hyreslagen som tas upp i förarbetena.

– Det vi har funnit är att det finns ett glapp mellan praxisen, hur man tolkar lagen, och den lagstiftning som finns. I lagstiftningen har man haft en intention att försöka stärka hyresgästernas ställning vid renovering. Man beaktar inte boendekostnaderna som man hoppades att de här lagändringarna skulle väga tyngre i.

De har sett att hyresnämnden sällan hänvisar till de förarbeten där intentionen med lagen formuleras. Exempelvis beaktar man inte boendekostnaderna som man hoppades skulle väga tyngre i lagändringarna.

– Enligt jurister vi har pratat med hoppar man över ett steg i den här tolkningen. När man tolkar lagen ska man gå till förarbetena för att förstå syftet med den. Här hoppar man över det. Det man i stället gör är att man hänvisar till sin egen praxis, hur man tidigare har beslutat i de här fallen. Det blir ganska verklighetsfrånvänt menar vi i den här boken. Man tar inte på något sätt in att det finns bostadsbrist eller samhällsutvecklingen i stort. Man går på sina tidigare beslut, säger Dominika V. Polanska.

Att fastighetsägarna är ute efter vinstmaximering är heller ingenting man tar in i bedömningen. Dominika V. Polanska och Håkan Axén menar att hyresnämnden antar att det finns goda avsikter bakom renoveringarna. I en övervägande majoritet av fallen går hyresnämnden på fastighetsägarens sida och författarna ser tendenser till partiskhet.

– Det är mer eller mindre fastighetsägarna som har ensamrätt att bestämma vad som är fastighetsekonomiskt i de här fallen. Det ifrågasätts aldrig och deras uträkningar ifrågasätts inte.

Att hyresnämndens praxis oftast är till fastighetsägarnas fördel har gjort att nämnden mer eller mindre används som ett hot mot hyresgäster som inte vill godkänna hyresvärdens renoveringsplaner.

– Oavsett om ett ärende ens hamnade i hyresnämnden fanns det alltid som ett uttalat hot: om ni inte samarbetar så kommer det här att hamna som ett ärende i hyresnämnden. Skriver ni inte på så hamnar ni i hyresnämnden, är ni inte med på samråd hamnar ni i hyresnämnden. Det spelar ingen roll om det ens hamnade där, men det var som en ram som alla renoveringar ramades in i, säger Dominika V. Polanska.

 Det spelar ingen roll om du har rätt att bo kvar i en lägenhet om du inte har råd att bo kvar.

Hon lyfter också att det finns en stor maktasymmetri inbakad från början i processen. De jurister som företräder fastighetsägarna är riktiga jurister medan hyresgästerna i mindre än hälften av fallen har ett juridiskt ombud genom hyresgästföreningen.

– Hyresgästerna måste från grunden lära sig det här för att företräda sig själva. De har kanske ingen guidning i vad som är relevant att lyfta.

Författarna lyfter också förhållandet till hur dagens bruksvärdessystem fungerar jämfört med när det introducerades år 1969. Det introducerades med intentionen att hyresgästerna skulle ha ett starkt besittningsskydd.

– Då menar vi att höga hyreshöjningar som följer renoveringar urholkar det här skyddet. Det spelar ingen roll om du har rätt att bo kvar i en lägenhet om du inte har råd att bo kvar, säger Dominika V. Polanska och tillägger:

– I de här motiveringarna i hyresnämnden använder man hela tiden besittningsskydd men också att de rättigheter hyresgästerna har är att godkänna eller inte godkänna en renovering. Samt att hyran kommer att förhandlas och då kommer det att vara rättvist. Det räcker inte för att värna besittningsskyddet, tyvärr. Alla omfattas inte av hyresförhandlingar och det är inte alltid hyresförhandlingarna har en så stor möjlighet att få fram en lägre hyreshöjning. Den blir ofta väldigt kraftig och tvingar människor att flytta. Det blir ändå renovräkning.

I kapitlet om det historiska perspektivet tar ni upp något ni kallar den omyndigförklarade Hyresgästföreningen. De förlorar vetorätten mot renoveringar och den förs i stället över till hyresgästerna i form av att godkänna eller inte. Vilken betydelse har detta haft för utvecklingen?

– Det är någonting som händer 1994 och det händer samtidigt som de stora förändringarna inom bostadspolitiken. Man fråntar Hyresgästföreningen deras mest effektiva vapen, att bara säga nej. Man fråntar dem en viktig roll i den här processen och individualiserar den och sätter den på hyresgästerna i stället. Det kom en viss kritik om hur Hyresgästföreningen drev vissa ärenden under föregående perioder, att vissa hyresgäster kanske inte höll med kollektivet. Det visar på en viss spänning mellan individuella hyresgästers önskemål och hyresgästkollektivets önskemål. Då går man snarare på att splittra kollektivet och säger att då får enskilda hyresgäster bestämma. Då förlorar man den kollektiva kraften.

Sedan 90-talet har det blivit lättare att splittra hyresgästernas kollektiv, enligt Dominika V. Polanska. Och många av fastighetsägarnas metoder i dag går ut på just det. Att individualisera renoveringsärendet, spela ut hyresgästerna mot varandra och ibland erbjuda enskilda överenskommelser.

En annan viktig milstolpe i Sveriges bostadspolitiska historia, som lyfts i boken, är införandet av Allbolagen 2011. Då släpptes kravet på att de hyror som finns i allmännyttans bestånd ska vara normerande och det beslutas att allmännyttan ska drivas affärsmässigt. Från att ha drivits utifrån självkostnadsprincipen ska den nu vara vinstdrivande.

– Det blir ett stort brott mot hur mycket hyreshöjningarna nu kan drivas på eftersom det i bruksvärdessystemet alltid är högsta hyresnivån man hänvisar till. Då kan även privata hyresvärdar genom till exempel konceptrenoveringar trissa upp hyresnivåerna.

Varför har ni valt att titta på just hyresnämnden i Stockholm?

– Vi hade en känsla av att det kanske var mest aggressivt i Stockholm eftersom det är huvudstad och bostadsbristen är så påtaglig här. Men om vi tittar på de rapporter som andra skrivit om Göteborg och Malmö och även under tidigare tidsperioder, så verkar det faktiskt som att det finns mer likheter än skillnader mellan Stockholm och andra städer. Baserat på tidigare rapporter finns det ingen tvekan om att det faktiskt pågår i andra städer.

Skulle ni säga att det går att generalisera utifrån ert resultat?

– Jag skulle vilja påstå det. I alla fall på orter där det råder bostadsbrist.

Vad tänker ni om de lagändringar, om hyresgästernas skydd vid renoveringar, som väntas träda i kraft nästa år?

– Det enda förslag som tagits upp i den utredningen som gått vidare till en lagändring är intrappningen av hyror. Jag skulle vilja påstå att det inte är tillräckligt. Den bestod av flera olika förslag på omformuleringar och olika intressen som kanske skulle komma att påverka praxisen. Intrappningen skyddar egentligen inte hyresgästerna från att deras hyror sen i slutändan ökar med 60-70 procent.

Hon framhåller också att det finns en medvetenhet om att renovräkningar pågår men att det finns en brist på politisk vilja att förändra.

– Även om vi kommer fram till jättefina omformuleringar av lagen finns det ingen politisk vilja att driva igenom det. Det har funnits flera rapporter som pekar på det här problemet. Riksrevisionen skrev senast 2019 om tendenser till att överrenovera och höja hyrorna i samband med det. Men den politiska viljan har varit svag.

Författarna lyfter fram en ljusglimt mot den mörka bakgrunden. I ett  pågående fall i Göteborgskvarteret Lintotten har majoriteten av hyresgästerna mobiliserat och valt att inte godkänna hyresvärdens renoveringsplaner. I detta ärende har hyresnämnden tagit hyresgästernas sida och bedömt att deras sak väger tyngre än hyresvärdens. Hyresvärden har överklagat och inom kort väntas besked från hovrätten.

– Om det sker tidig mobilisering och hyresgästerna använder det skydd som finns, godkännandet, och inte godkänner renoveringen så kan deras sak väga tyngre i hyresnämnden. I det här fallet blir det så himla tydligt hur hyresnämnden faktiskt tar hyresgästernas sida. Det enda som går igenom i ärendet är en måttlig renovering av badrummet. Man markerar också på flera olika ställen att det är lyxåtgärder och att det inte är praktiskt att ha parkett i köket, och massor med saker som gått igenom i typiska ärenden tidigare, där enstaka hyresgäster har stått emot sin hyresvärd, säger Dominika V. Polanska.

 Vad är samhällsnyttan med att renovera bort överkomliga hyror? Om vi tittar hur bostadsbristen drabbar så är det framför allt hyresrätter med överkomliga hyror som behövs i dag.

Det pågår ett liknande fall i hyresnämnden i Stockholm just nu. I området Bergshamra, Solna, har majoriteten av hyresgästerna motsatt sig hyresvärden Signalistens planer. Om detta fall har Dagens Arena tidigare rapporterat.

– Det här är väldigt spännande för det kommer att avgöras när som helst nu. Det kanske finns en möjlighet att ändra den här praxisen då, när det börjar komma sådana här fall av att majoriteten av hyresgästerna säger nej.

Men Dominika V. Polanska framhäver också det tragiska i att nästan hela miljonprogrammets hyresbestånd redan renoverats. År 2011 stod omkring 700 000 lägenheter byggda mellan 60-70-talet inför upprustning. I dag återstår endast 155 000 av dessa lägenheter, framhåller författarna. 

– Vad är samhällsnyttan med att renovera bort överkomliga hyror? Om vi tittar hur bostadsbristen drabbar så är det framför allt hyresrätter med överkomliga hyror som behövs i dag. Särskilt i Stockholm. För att det är så svårt att hitta sådana hyresrätter.

Hon konstaterar också att det inte är bara på individuell nivå som renovräkningarna påverkar. Även de som har råd att bo kvar efter en omfattande renovering påverkas när grannar tvingas flytta och hyran blir avsevärt mycket högre.

– Det skapar också en oro för de grannar man har som man känner. Jag kanske klarar mig men hur kommer den här pensionären att klara sig, eller den ensamstående mamman. Det är de som drabbas hårdast. Ensamstående hushåll och äldre, särskilt kvinnor som lever längre och har sämre pensioner. De som stannar kvar har vi sett blir mer beroende av bostadsbidrag och försörjningsstöd. De som har lägst inkomst flyttar till områden med lägre inkomster och sämre skolresultat. Det sker en social filtrering. Segregationen i svenska städer fördjupas.

Läs mer: Allmännyttan välkomnar förslag mot chockhyror

Att fastigheterna behöver upprustas är ingenting som författarna motsätter sig. Men det är skillnad på renovering och underhåll, understryker Dominika V. Polanska. Och många av miljonprogrammets fastigheter har inte underhållits på årtionden. En av orsakerna bakom detta är avvecklandet av skattefria underhållsfonder, menar Dominika V. Polanska. 

– På 90-talet började man beskatta underhållningsfonderna och då gjorde väldigt många bostadsbolag sig av med dem. Då blev det oklart vem som ska stå för underhållet och så har man inte underhållit. Till slut uppnår fastigheterna de här 50 åren då de rent tekniskt måste rustas upp. Då är den huvudsakliga frågan vem som ska betala för det här. Det finns inga underhållningsfonder att prata om och då bakar man ihop underhåll och standardhöjande åtgärder, det som egentligen ger rätt till hyreshöjningar, och lägger notan på hyresgästerna.

Läs mer: Social housing kommer allt närmare

Författarna har förhoppningar om att boken ska väcka liv i frågan om renovräkningar och bidra med kunskap till hyresgäster som vill mobilisera mot en hyresvärds renoveringsplaner.

– Vi hoppas att den här boken vi skrivit ska skapa lite brus kring den här frågan och den totala tystnad som rått och pågår kring den instans som egentligen avgör renovräkningsfrågan, det vill säga hyresnämnden, säger Dominika V. Polanska.