Socialbostäder ledde till marknadshyra

Bostad Det var tänkt att uppfylla seriösa behov hos kommuner och arbetsgivare. Men i stället har så kallad blockuthyrning missbrukats i över 30 år av aktörer som vill undgå hyreslagen och ta ut marknadshyra. 

En fastighetsägare som vill ta ut marknadshyra och avtala bort besittningsskydd har haft den möjligheten sedan nästan 40 år tillbaka. Genom att hyra ut tre eller flera lägenheter till en och samma hyresgäst, så kallad blockuthyrning, kan nämligen fastighetsägaren göra flera avsteg från lagstiftningen kring bostadshyra. 

Exempelvis uppger Landahl Advokatbyrå på Förvaltarforum att de märkt av en ökad efterfrågan på blockhyresavtal den senaste tiden. De menar att orsaken till det är att ”konstruktionen med blockhyra innebär ett sätt för fastighetsägare att få en högre hyra”.

När lagen kom till år 1985 var syftet att en kommun, ett företag eller ett universitet skulle kunna hyra flera lägenheter för att tillhandahålla omsorgs- och socialbostäder, personalbostäder och studentbostäder. Eftersom detta kunde innebära ett ökat slitage på bostäderna fanns det skäl att göra avsteg från reglerna om bostadshyra. Inte enbart vad gäller hyressättningen utan också underhållsansvaret. Vilket ofta förflyttas till blockhyresgästen.

Avstegen, dispensen, ska godkännas av hyresnämnden som gör en bedömning av uthyrningens seriositet. Detta för att man vill skydda andrahandshyresgästen från aktörer som vill missbruka systemet för att tjäna pengar.

– Sen har hyresnämnden genom åren släppt igenom det här. De har bara stämplat på ansökningarna utan någon djupare bedömning, säger Susanna Skogsberg, förbundsjurist på Hyresgästföreningen.

Susanna Skogsberg berättar att det finns aktörer på bostadsmarknaden som i dag använder blockuthyrning i ett annat syfte än det lagstiftningen avser. Det kan vara att man hyr ut till en mellanhand som sedan förmedlar lägenheterna till turister eller andra privatpersoner som letar lägenhet utanför den ordinarie bostadsförmedlingen.

Även om fastighetsägaren och den som hyr i första hand kan göra avsteg från hyreslagens bestämmelser om bostadshyra, gäller reglerna fortfarande mellan andrahandshyresgästen och blockhyresgästen. Det betyder att andrahandshyresgästen har rätt till bruksvärdeshyra.

Om syftet med det här skulle vara att tjäna pengar, varför vill man hyra ut i andra hand när man inte kan ta ut en högre hyra? Om hyresgästen tycker att hyran är för hög har den väl rätt att pröva den i hyresnämnden?

–Förstahandshyresgästen kan ta ut en högre hyra. Det är först när andrahandshyresgästen begär en sänkning av hyran som den kan sänkas till bruksvärdeshyresnivå. Andrahandshyresgästen kan kräva återbetalning återbetalning två år bakåt i tiden och få hyran fastställd framåt, säger Susanna Skogsberg och fortsätter:

– Men vad händer då? Om man kommer med ett sådant krav till sin hyresvärd, alltså förstahandshyresgästen? Då säger fastighetsägaren upp förstahandshyresgästen. Ofta är de överens om att hyresavtalet ska upphöra och då åker andrahandshyresgästen ut av bara farten, säger Susanna Skogsberg.

År 2002 stärktes andrahandshyresgästens besittningsskydd. Den som hyr i andra hand skulle ha samma skydd som den som hyr i första hand. I propositionen till lagändringen skriver man att blockuthyrning främst förekommer ”i samband med upplåtelser som riktas till särskilda kategorier av hyresgäster såsom studenter, äldre, psykiskt sjuka, missbrukare och anställda i ett företag eller av en myndighet”. Och att dessa, som i många fall redan har en socialt utsatt situation, inte ska ha ett sämre besittningsskydd än andra hyresgäster.

Men eftersom det är fullt möjligt, och vanligt, att den som hyr i första hand och fastighetsägaren avtalar bort besittningsskyddet, är skyddet för den som hyr i andra hand ändå svagt.

– Har man fått jobb, ska börja studera i Stockholm, har skilt sig eller av någon annan anledning behöver en lägenhet snabbt och inte stått i någon bostadskö, då är man hänvisad till den här marknaden. Och då får man betala den där hyran. I praktiken kan man inte begära någon sänkning av hyran, även om man vet att man betalar alldeles för mycket. Åtminstone dubbelt eller betydligt mer jämfört med bruksvärdeshyra. Men all den stund som man gör det blir man av med lägenheten, som man har behov av. Och den kan hyras ut till någon annan till marknadshyra, säger Susanna Skogsberg.

Risken för att blockuthyrning missbrukas har påtalats flera gånger genom åren. Redan i propositionen inför lagen 1985 lyftes detta fram för att motivera kravet på prövning av hyresnämnden.

”Möjligheten till blockuthyrning skulle kunna missbrukas av en mindre nogräknad hyresvärd. I stället för att upplåta lägenheterna direkt skulle nämligen en fastighetsägare i avsikt att undandra sig de tvingande reglerna i hyreslagen kunna upplåta samtliga lägenheter i fastigheten till någon honom närstående i form av blockuthyrning”.

I en interpellation framställd år 2000 av dåvarande riksdagsmannen, nuvarande ministern Anders Ygeman (S), framhävs att systemet har missbrukats ”åtskilliga gånger”. Att fastighetsägare drar undan hyreslägenheter från den ordinarie bostadsmarknaden ”för att i stället hyra ut lägenheterna till företag som lägenhetshotell”.

Även i propositionen för lagändringen 2002 framhålls riskerna för missbruk:

”Ett utvidgat besittningsskydd kommer dessutom att minska risken för att mindre seriösa fastighetsägare och fastighetsförvaltare utnyttjar bestämmelserna om blockuthyrning i syfte att kringgå reglerna om hyresgästens rätt till besittningsskydd. Enligt utredningen har sådant missbruk förekommit, om än i begränsad utsträckning”.

I år har Hyresgästföreningen kommit ut med två rapporter om vad de kallar hotellifiering av hyreslägenheter. I rapporterna nämns blockhyresavtal som en möjlig väg för att hyra ut lägenheter på hotelliknande sätt till turister eller personer utanför bostadsförmedlingen.

– Modellen utnyttjas genom att den används på ett icke avsett sätt, i en situation som lagstiftaren inte avsett. Även om hyresnämnden bedömer uthyrningen som icke seriös och inte lämnar sitt godkännande skyddas ändå inte andrahandshyresgästen, säger Susanna Skogsberg.

Susanna Skogsberg framhåller att hyresnämnden på senare tid har blivit mer noggranna i sin bedömning av seriositeten.

I ett ärende i hyresnämnden i Stockholm från förra året avslår man ansökan om blockhyresavtal och dispens från hyreslagen. Den menar att det inte finns ett seriöst behov, som till exempel ett universitets behov av studentbostäder eller en arbetsgivares behov av personalbostäder.

”I nu aktuellt fall förefaller förstahandshyresgästen inte själv ha något behov utan mer, såsom även angetts i avtalet, likt en hotellverksamhet hyra ut till andra. Det är således inte helt klart vilka avnämare (konsumenter, red. anmärkning) som avses och vad behovet egentligen är. Vid en sammantagen bedömning finner hyresnämnden inte stöd för att det föreligger ett seriöst behov av blockuthyrning, varför ansökan ska avslås”, skriver hyresnämnden.

– Nu har man börjat göra en mer noggrann bedömning av seriositeten. Det är möjligt att det hindrar att fastighetsägare och en mellanhand ingår den här typen av avtal. Men det är ingenting som hindrar att man tecknar den här typen av avtal utan hyresnämndens godkännande. Om båda parter är överens. Risken är då bara att om en av parterna av någon anledning skulle åberopa hyreslagens bestämmelser skulle de komma att gälla i stället för det man har varit överens om. Men är man överens kan man på så vis kringgå lagens intentioner, säger Susanna Skogsberg.

Är ni på Hyresgästföreningen självkritiska till att ni inte har drivit den här frågan hårdare tidigare?

– Det har accelererat. Förut var det inte ett så stort problem, som vi kände till i alla fall. Men det är någonting som vi uppmärksammar nu. Det här är ett fenomen som inte är okej därför att det undandrar vanliga bostadslägenheter från den traditionella bostadsmarknaden.

Enligt Hyresgästföreningen region Stockholm kommer det in 50-70 ansökningar om året till hyresnämnden från privata företag. Mellan 2018-2019 godkändes blockhyresavtal för 721 lägenheter. Men det finns ett stort mörkertal, menar de, eftersom det i flera avtal inte framkommer hur många lägenheter det rör sig om.

På Sveriges Allmännytta har man inte märkt av några problem med blockuthyrning. Deras medlemmar använder det som det var tänkt, framhåller de.

– I den mån det används används det som det var tänkt. Det kan vara sociallägenhet eller för personer som inte får lägenhet på vanliga sättet, säger Lars Matton, chefsjurist på Sveriges Allmännytta.

Han har dock hört debatten om hur det missbrukas och håller med om att det finns osäkerheter för andrahandshyresgästen.

– I det slutliga hyresavtalet mellan blockhyresgästen och den som faktiskt bor där är det vanliga regler som gäller. Men blockhyresgästen har ofta avtalat bort besittningsskyddet. Försvinner relationen mellan fastighetsägaren och blockhyresgästen så åker vederbörande ut. Och det är en osäkerhet.