Granskning Att kommuner säljer sina bostäder till privata fastighetsägare är vanligt. Men hur gick det sen? Det följer de sällan upp och utvärderar. Trots att affären rör offentliga tillgångar och har uppenbara konsekvenser för invånarna.
Över 100 000 allmännyttiga lägenheter har privatiserats de senaste 20 åren. Utförsäljningarna innebär att omkring 60 miljarder kronor överförts från det allmänna till det privata. Men också att ansvaret för hundratusentals hyresgäster förflyttats från kommun till privata fastighetsägare.
När kommuner säljer samhällsfastigheter och bostäder görs det ofta en utvärdering och konsekvensanalys inför affären. En försäljning av bostäder kan ha flera syften. Det kan handla om att förbättra ekonomin för det kommunala bostadsbolaget. Eller att få in nya aktörer på den lokala bostadsmarknaden och påskynda nyproduktionen av bostäder.
Men hur det gick sen, hur affären påverkade kommunens ekonomi, bostadsmarknad och invånare, det är något som kommunerna sällan följer upp. Detta är något som Linda Lövgren, bostadsmarknadsanalytiker på konsultföretaget WSP, har uppmärksammat.
För ett par år sedan fick hon i uppdrag av Växjö kommun att utvärdera det kommunala bostadsbolagets, Växjöbostäder, försäljning av bostäder till två privata fastighetsägare 2016, Heimstaden och Victoria Park. Kommunen hade bestämt redan innan man sålde att försäljningen skulle utvärderas några år senare.
– Det var väldigt konsekvent. Och modigt. För sen insåg jag att det fanns ingen annan kommun, vad jag hittade, som hade gjort likadant. Växjö hade ett tydligt mål och syfte och bestämt att ta reda på om det blev som de ville. För att dra lärdom av det innan man eventuellt fattar nya beslut om försäljningar, säger Linda Lövgren.
I hennes utvärdering tittar hon dels på processen, hur affären gick till och hur avtalsvillkoren såg ut. Och om köparna har hållit de bundna avtalen. Hon tittar också på vad som hänt för kommunens bostadsbolag, med deras ekonomi och förvaltning. Några positiva slutsatser är att Växjöbostäder fått en bättre ekonomi och kunnat betala av lån. Det har också kommit fler fastighetsägare till kommunen, vilket var ett av syftena med affären. Det har byggts och renoverats mer, vilket var ett mål och ett av avtalets bindande krav.
Men den stora delen av utvärderingen, konstaterar Linda Lövgren, handlar om konsekvenserna för den lokala bostadsmarknaden.
– Hur lediga lägenheter förmedlas, vilka krav som ställs på blivande hyresgäster, hur ser kötiden ut. Sen handlar det om konsekvenser för själva hyresgästerna. Hur ser hyresnivåerna ut, vad händer med renoveringar och med lägenhetsunderhåll. Vad händer med omflyttningen och hur nöjda är hyresgästerna?
Linda Lövgren fann att några hyresgäster har blivit mer nöjda eftersom det har renoverats mer. Medan andra har blivit mindre nöjda.
– I det socioekonomiskt starka området verkar det ha fungerat lite bättre. I ett annat område med en annan fastighetsägare fanns det indikationer på att det fungerade mindre bra, säger hon.
Kötiderna för en hyresrätt i Växjö ökade efter försäljningen. Eftersom fastighetsägarna inte anslöt till den lokala bostadsförmedlingen minskade utbudet där med 16 procent. Under 2018 och 2019 var kötiden för en vanlig hyresrätt sju månader längre än 2015.
Omflyttningarna i Växjöområdet Teleborg ökade när Heimstaden tog över fastigheterna. Från ett genomsnitt på 12,9 procent till ett genomsnitt på 16 procent. År 2016 var omflyttningstakten 16 procent och 2017, året efter försäljningen, var den 22,4 procent. 2019 hade den sjunkit något, till 21,1 procent. I utvärderingen framhåller Linda Lövgren att omflyttning är ett sätt att mäta nöjdhet hos hyresgästerna. Någon omflyttningsstatistik från Victoria Park fanns dock inte tillgänglig när vid tiden hon skrev rapporten.
Men enligt en enkät som Hyresgästföreningen i Växjö har gjort, och som Linda Lövgren lyfter fram i sin utvärdering, är de som bor i Victoria Parks bestånd betydligt mer missnöjda efter försäljningen än de som bor i Heimstadens lägenheter. Missnöjet handlar om att Victoria Park endast renoverar när man flyttar ut och ”att mycket har blivit dyrare och att service och information inte är tillfredsställande”.
”Konsekvenser för den lokala bostadsmarknaden är att det numera är svårare att söka en bostad, då marknadsplatserna är fler. Dessutom är det svårare att få en bostad, då hyresgästkraven har ökat och kötiderna har ökat. Bostadsbeståndet genomgår nu fler styckerenoveringar vilket innebär mer störningar för hyresgästerna”, skriver Linda Lövgren i utvärderingens slutsats.
Hon framhåller även i rapporten att det är märkligt att det saknas sådana här utvärderingar. Särskilt med tanke på hur stora och viktiga sådana beslut är för en kommun och dess invånare.
– Det är väl ganska rimligt att man utvärderar. Dels handlar det om att vara varsam med skattepengar men också om att ha en tanke med det man gör med offentliga medel.
Linda Lövgren säger att frågan om kommunala försäljningar av bostäder kan vara känslig och väcka mycket åsikter och känslor. Därför är det också viktigt med tidig och tydlig information till allmänhet och hyresgäster.
– Då får man som kommun försöka motivera varför man gör det här, på vilket sätt, vad man vill åstadkomma och vara väldigt tydliga med det. Det handlar om att vara varsam med alla våras medel. I bästa fall finns det en lärande process. Om det har varit mer eller mindre lyckat i en kommun kan kommuner lära sig av varandra, säger Linda Lövgren.
Sveriges kommuner och regioner, SKR, uppger att de inte för någon statistik över vilka kommuner som följer upp sina försäljningar av samhällsfastigheter eller bostäder. De går inte heller ut med någon sådan uppmaning till kommunerna eller regionerna. Men de framhåller att det generellt sett är viktigt att utvärdera eftersom det handlar om offentliga medel och det finns viktiga lärdomar man kan dra av gedigna uppföljningar.
Martin Grander, bostadsforskare vid Malmö universitet, håller med om att det finns en väldigt stor brist på utvärderingar efter en försäljning.
– Det görs ofta analyser inför försäljningar. Men det är som är intressant är förstås vad som händer efteråt och där har jag sett väldigt få, om några, sådana utvärderingar. Det vore välkommet. Vi som forskare borde också blir bättre på uppföljningar, säger han.
Martin Grander kan inte svara på varför det är brist på utvärderingar. Men menar att det kan ha att göra med att själva processen kring en försäljning ofta innefattar protester och motstånd. Och när affären väl är avslutad vill kommunen inte lyfta upp den igen. En försäljning är ett avslutat kapitel.
– Men med tanke på att det är ganska högt ställda mål och motiv som till synes ligger bakom försäljningarna vore det väldigt intressant att se hur det blev. Det borde ligga i kommunernas intresse.
Just när det gäller bostäder har kommunen också ett stort socialt ansvar som förflyttas i och med sådana försäljningar. Det gör väl att det är särskilt viktigt att följa upp de sociala effekterna?
– Ja, precis. Det där är sånt jag tycker är jätteintressant. Ofta innebär det att man får en ny hyresvärd i området som kanske har andra uthyrningskrav och en annan policy för renoveringar. Något som debatterats mycket nu. Vad betyder detta utifrån ett bostadsförsörjningsansvar? Där finns det väldigt få studier.
Att Sveriges kommuner och regioner, SKR, inte rekommenderar kommunerna att göra uppföljningar och utvärderingar har Martin Grander också förundrats över.
– De borde ha ett intresse av att kommuner har ett gediget kunskapsunderlag för den här typen av stora transaktioner. Eftersom det är offentliga tillgångar som säljs och ibland är det till rabatterade priser. Hur det offentligas tillgångar handlas med är intressant för såväl Kommuninvest som SKR.
Linda Lövgren poängterar att en utvärdering som hon gjorde kan tolkas olika av företrädare för kommunen. Vad man ser som bra eller dåliga konsekvenser handlar mycket om politiska värderingar och perspektiv.
– Moderaterna som styr i Växjö tycker det har blivit lyckat för att man har fått in fler hyresvärdar, det har byggts mer och man har ett fått bostadsbolag med bättre ekonomi. Om man har ett annat perspektiv kanske man tycker att det finns ett egenvärde i att det finns en stor allmännytta. Att man inte ska sälja kommunala bostäder alls. Privata fastighetsägare har ofta ett annat perspektiv, de har inte samma sociala krav på sig och det kanske är vanligare att man renoverar på ett annat vis. Till exempel med styckerenoveringar.
Följ Dagens Arena på Facebook och Twitter, och prenumerera på vårt nyhetsbrev för att ta del av granskande journalistik, nyheter, opinion och fördjupning.
