Utredning om lägeshyror skrotas

Nyhet Enligt januariavtalet skulle läge och kvalitet få större genomslag i hyressättningen. En utredning om detta kom i somras, men regeringen går inte vidare. Istället återtar hyresmarknadens parter frågan om hur dessa faktorer ska få påverka hyran.

I somras lämnade Hyreskommissionen in sitt betänkande över utredningen Läge och kvalitet i hyressättningen. Utredningen hade i uppdrag att kartlägga hur hyressättningen motsvarar lägenheternas läge och kvalitet och föreslå åtgärder som staten kan vidta när hyressättningen inte återspeglar dessa faktorer. Om detta har Dagens Arena tidigare skrivit om.

Enligt kommissionen har inte hyresmarknadens parter lyckats justera hyresstrukturerna och det finns flera orter där kvalitets- och lägesfaktorn inte beaktas i hyressättningen. Inte heller boendekonsumenternas värderingar och betalningsvilja återspeglas i hyrorna, framhåller kommissionen.

Ett av förslagen som Hyreskommissionen presenterade handlar om att hyresnämnderna, vid en prövning, ska kunna underkänna en hyra som parterna förhandlat om, om den inte anses motsvara lägenhetens bruksvärde.

”Vidare föreslås att det, genom en lagstadgad ventil, ska finnas en större möjlighet än i dag att bortse från vissa kollektivt förhandlade hyror vid bruksvärdesprövningen. Kollektivt förhandlade hyror ska alltjämt vara hyresnormerande, men de lägenheter som åberopas som jämförelsematerial ska ha hyror som motsvarar en rimlig bedömning av deras bruksvärden”.

Justitiedepartementet meddelar nu att de inte kommer att gå vidare med utredningens förslag. I ett mail till Dagens Arena skriver de att utredningen var en del av januariavtalet som nu fallit och att de inte kommer att remittera den.

Hyresmarknadens parter har suttit med som experter i utredningen. Samtliga var skeptiska till utredningens förslag och menade att de gav staten ett för stort inflytande över trepartssamarbetet genom att hyresnämnderna skulle kunna underkänna kollektivt förhandlade hyror.

– Förslaget skär in i den fria förhandlingsrätten genom att hyresnämnden får ett för stort tolkningsutrymme. Underlaget för hyresnämndens bedömning föreslogs bli större än vad den är i dag. Man pekade särskilt på att låta även andra än förhandlade hyror utgöra grund för hyresnämndens bedömning, säger Margareta Björkvald, chefsförhandlare på Hyresgästföreningen.

I ett mail till Dagens Arena skriver Nathalie Brard, chef hyresmarknad på Fastighetsägarna, att utredningen missar att ta fram förslag för att lösa tvister mellan parterna i förhandlingar. Eftersom förändringar av hyrorna måste godkännas av parterna kan den part som motsätter sig förändringarna sätta stopp för dem. Detta, menar Fastighetsägarna, blir problematiskt i och med att hyresnämndens prövning av hyran baseras på hyror som fastställts i kollektiva förhandlingar mellan hyresmarknadens parter.

”Detta är en avgörande svaghet i utredningen, som gör att övriga förslag inte kommer att leda till en märkbar förändring jämfört med dagens situation”, skriver Nathalie Brard.

Varken Fastighetsägarna eller Hyresgästföreningen har något att invända emot att utredningen tillsattes. Det är viktigt, framhåller Hyresgästföreningen, att bejaka bruksvärdessystemet och att se till att alla på hyresmarknaden tar ansvar för att det fastställs på ett korrekt sätt, till rätt värde.

– Det är väldigt bra att parterna får göra det arbetet i första hand. Skälet till det är att vi står närmare hyresgästerna. När det gäller de allmännyttiga bostadsbolagen så finns det ett lagstadgat hyresgästinflytande över boendet. Det kan vi ta till vara på i hyresförhandlingarna. Det kan kanske inte hyresnämnden göra på samma sätt, säger Margareta Björkvald.

Fastighetsägarna säger att de i framtiden vill att det skapas en tvistlösningsmekanism som har mandat att pröva enskilda boendekvaliteters värde i förhållande till hur människor i allmänhet värdesätter dessa kvaliteter.

Parterna meddelade i somras att de kommer att återuppta förhandlingar för att utveckla arbetet för systematisk hyressättning. En hyressättningsmodell som bland annat utgår från läge och kvalitet. Förhandlingarna startade redan 2018 men har haft uppehåll på grund årliga hyresförhandlingar och coronapandemin, uppger de. 

Varför är det så viktigt att hyressättningen i större utsträckning ska motsvara lägenheternas kvalitet och läge?

”Fortsätter vi att ha en hyressättning som inte motsvarar bostadskonsumenternas värderingar på grund av att parterna inte kan enas kommer bruksvärdesystemets legitimitet urholkas. Det är inte rättvist att till exempel hyresgäster i mer attraktiva geografiska områden ska betala en hyra som är mycket lägre än vad bostadskonsumenter i allmänhet åsätter detta läge”, skriver Nathalie Brard.

Hyresgästföreningen säger att de måste förhandla utifrån den rådande lagstiftningen. Att i den är bruksvärdessystemet uppbyggt på att man tar hänsyn till både hyresvärdens intressen och till det objektiva hyresgästintresset.

– Det är vad vi har att förhålla oss till. Då är det hyresgästernas kollektiva allmänna värderingar som ska få genomslag. Det är alla parter måna om. Då finns det kriterier för vad som ska ingå i bruksvärdet i form av lägenhetens beskaffenhet och förmåner, det finns bland annat kvalitetsuttrycken och lägesfaktorn. Det är inget konstigt, det är bara att följa gällande lag, säger Margareta Björkvald.

Fastighetsägarna anser att det inte finns skäl att gå vidare med Hyreskommissionens utredning, men att den problembild som de redogör för förhoppningsvis kan användas i framtida utredningsarbete. Hyresgästföreningen konstaterar att delar av utredningen har tagits med i förhandlingarna som nu återupptagits.

Om parterna utvecklar en mer systematisk hyressättning kommer det att leda till att hyrorna på sikt kommer att bli högre, konstaterar Hyresgästföreningen. 

Ser ni några risker med att läge och kvalitet ska återspeglas i hyressättningen? Till exempel att höjda hyror, som kan komma till följd av det, kan slå olika mot olika grupper i samhället?

– Nej, det blir inte på det viset. Dessutom är fastighetsägarna måna om sina hyresgäster. Även om man ser att det här är en lägenhet som har en alldeles för låg hyra så kommer inte den hyran att få genomslag på en gång och kanske inte alls under den tid som man bor kvar i sin bostad. Det finns inga sådana hot. Det kommer förhandlingarna att ta om hand. Förhandlingarna tar hänsyn till hyresgästernas och fastighetsägarnas intressen. Man kommer inte bli kastad på gatan, det finns inte, säger Margareta Björkvald.

Det kommer inte, enligt Hyresgästföreningen, att bli de stora skillnader som folk är rädda för att det ska bli om läge och kvalitet skulle få mer genomslag. Det handlar om att justera hyror som halkat efter eller inte blivit korrekt satta efter bruksvärdet, menar de.

– Det kommer inte att bli jättemycket dyrare att bo i hyresrätt. Man har ett levande system som anpassar hyrorna efter utvecklingen, säger Margareta Björkvald.

Enligt Fastighetsägarna kan det både bli högre och lägre hyror om läge och kvalitet tillåts påverka hyressättningen i enlighet med hyresgästernas värderingar. De framhåller också att bruksvärdessystemet skapades just för att sätta hyror som motsvara dessa värderingar. Inte för att hyressättningen ska utgå ifrån vad olika människor har för inkomster.

”Det finns en växande grupp av människor i vårt samhälle som inte har råd att efterfråga bostäder på den ordinarie bostadsmarknaden och där har staten ett ansvar att tillse att dessa individer får träffsäkra stöd, antingen via riktade stöd direkt till individen eller att bygga subventionerade lägenheter med adekvata urvalskriterier”, skriver Nathalie Brard.