Varningen: Byggstopp och chockhyror i höst

Det skakar i byggbranschen. Kraftiga kostnadsökningar, materialbrist och kalkyler som inte går ihop gör att bolag stoppar planerade projekt. Och att krav på kompensering kan slå hårt mot hyresgäster.

Byggkostnaderna skenar och det råder stor osäkerhet på bostadsmarknaden. I Gävle har det kommunala bostadsbolaget Gavlebostäder gått ut med att de stoppar alla planerade byggprojekt, vilket rör över 700 bostäder. De uppger att priset på nyproducerade hyresbostäder ökat från 45 000 till 65 000 kronor per kvadratmeter.

– Vi har inga andra intäkter än de hyror som de boende betalar. För oss som kommunalt bostadsbolag vore det oansvarigt att starta upp projekt där vi på grund av ökade produktionskostnader skulle få hyreshöjningar på upp mot 20-30 procent, vilket vi aldrig skulle kunna ta ut, säger Catherine Holgersson, vd Gavlegårdarna, till Byggvärlden.

Enligt SCB steg byggkostnadsindex, prisutvecklingen för flerbostadshus, kraftigt i april jämfört med mars, 3,4 procent. Jämfört med april 2021 steg byggkostnaderna med 12,2 procent i april 2022. Det är den största ökningen sedan 1981.

Sveriges Allmännytta uppger till Dagens Arena att de har fått återkoppling från flera medlemsbolag som konstaterar att om läget inte förändras kommer de att behöva stoppa planerade projekt. Som läget är nu är kostnaderna upp emot 50 procent högre än vad de kommunala bostadsbolagen budgeterat för.

Dagens Arena har ringt runt till flera stora privata byggbolag för att höra om deras framtidsutsikter. Men frågan är känslig och ingen vill säga för mycket, mer än att det är oroligt. Lennart Weiss, kommersiell direktör på Veidekke, är dock pessimistisk inför hösten och 2023.

– Jag är orolig för att det kan bli en ganska kraftig inbromsning på bostadsmarknaden, när det gäller nyproduktionen i höst. Materialpriserna skenar och generellt har insatsvarorna ökat med 40 till 100 procent det senaste året. Det är klart att man jobbar hårt med att pressa tillbaka, men jag tror att vi kommer se ett brant fall i antalet påbörjade bostäder även 2023, säger Lennart Weiss.

Boverket har räknat med att mellan 60-65 000 bostäder ska få startbesked i år. Enligt myndighetens uppskattning behövs det byggas så mycket varje år fram till 2030, för att uppfylla behovet. Men Lennart Weiss menar att det snarare kommer landa på officiellt 40-45 000 i år, kanske ännu färre på grund av att bolagen inte får ihop kalkylerna.

Det är inte bara produktionskostnaderna som påverkar. Höjda räntor och högre krav på avkastning kommer göra det mindre benäget för kapitalmarknaden att investera i fastigheter, menar Lennart Weiss. Även arbetsmarknaden kan ha effekt. Skulle vi gå in i en lågkonjuktur, vilket Lennart Weiss menar är nödvändigt för att dämpa inflation och prisökningarna, då faller bostadspriserna och därmed investeringsviljan.

Men flera påbörjade projekt kommer att färdigställas. Och för att kompenseras för spräckta budgetar kan flera bolag yrka på kraftiga hyreshöjningar. Sveriges Allmännytta har gått ut med att hyresnivåerna måste höjas så att de följer prisutvecklingen.

Hyresgästföreningen tror att den årliga hyresförhandlingen kommer att bli tuff i höst. Vanligtvis brukar Fastighetsägarna yrka på en höjning med tre-fyra procent och i år höjdes hyran i genomsnitt med 1,7 procent. Men Hyresgästföreningen räknar med betydligt mer nu.

– Det är ett exceptionellt läge, vi har den högsta inflationen på 30 år. Det vi eftersträvar i förhandlingen är en stabil och långsiktig hyresutveckling. Sen är förhandlingarna lokala och det ser väldigt olika ut med taxor, avfall och underhållskostnader, säger Erik Elmgren, förhandlingschef på Hyresgästföreningen.

Han understryker att de inte kommer att acceptera att kostnadsökningarna förs över till hyresgästerna. Hyresgästföreningen kommer att kräva besparingar, effektiviseringar och att hyresgästerna endast är med och betalar det som är rimligt. De menar också att det är nödvändigt att staten går in och kompenserar för de ökade boendekostnaderna, precis som de gjort för bil-, energi- och elkostnader.

– Vi ser två branscher som är vinnare på hög inflation. Råvarubranschen och fastighetsmarknaden. Det är sektorer som gärna transporterar över kostnaderna till konsumenterna. Staten har kompenserat för andra kostnadsökningar. Då är det också rimligt att den kompenserar hyresgästerna för höjda boendekostnader.

Erik Elmgren framhåller att det redan nu är många hyresgäster som har svårt att klara boendekostnader och få ekonomin att gå ihop.

Regeringen har gått ut med ett extra tillägg i bostadsbidraget för barnfamiljer. Är det för lite, menar ni?

– Vi tror att man generellt behöver titta på hela bostadsbidraget och också se över träffsäkerhet. Nivåerna har släpat efter i många år. Men det här är akut. Vi har bara sett början på det här. Det kommer att komma en period där fler hushåll i hyresrätt får svårt att betala hyran och få ihop levnadskostnaderna.

Lennart Weiss ser problem i flera led vad gäller hyrorna. Kan inte medelstora entreprenadbolag kompenseras, då går de i konkurs och byggmarknaden försämras ytterligare. Samtidigt kan de inte vältra över kostnaderna på kunderna, för varken de eller deras slutkunder (hyresgästerna) kan bära dem. Det finns ingen klockren lösning, konstaterar Lennart Weiss.

Erik Elmgren tror precis som Lennart Weiss att vi kommer att se flera stoppade bostadsprojekt framöver. Han menar att det delvis har med det indragna investeringsstödet att göra.

Stödet infördes av regeringen 2016 och villkorades genom att hyrorna för bostäderna inte får överstiga ett visst tak. Syftet var att det skulle byggas fler prisrimliga hyresrätter som flera kan efterfråga. 

13,1 miljarder kronor beviljades till 1 100 projekt mellan 2016-2020. Det innebär omkring 50 000 bostäder. Men i och med att M-KD-SD fick igenom sin gemensamma budget i höstas skrotades stödet i januari.

– Det finns väl ingen sämre tajming att göra det än just nu? Investeringsstödet har som syfte att hålla i bostadsproduktionen över konjunkturcyklerna så att vi får ett stabilt byggande. Det är en av de mest lyckade bostadspolitiska reformerna som ledde till lägre hyra och att bolagen fick ihop sina kalkyler. För samhällsekonomin får man ut hyresrätter till ett mer rimligt pris och det blir mer pengar över till annan konsumtion. Investeringsstödet måste tillbaka, säger Erik Elmgren.