Fredagskrönikan Finansinspektionen vill få ner hushållens skuldnivåer. Samtidigt bearbetas äldre för att belåna sina bostäder, skriver Jonas Nordling.
Så tappade Erik Thedéen då till slut tålamodet. Bolånen ökar för snabbt, hushållen måste amortera mer. Som generaldirektör för Finansinspektionen är det Thedéens ansvar att sticka hål på bubblor, och när svenskarnas lån ökat med omkring 90 procent det senaste decenniet behövs det bromsas, trots pandemitider.
Bostadspriserna har ökat med 75 procent under samma period, men våra disponibla inkomster bara med lite mer än 50 procent. Om dagens låga räntor stiger, bara med någon enda procentenhet, så väntar tuffa tider för många hushåll. Så det var förstås inte oväntat att FI skulle kräva återinfört amorteringskrav trots att samhället kämpar med pandemins verkningar på ekonomin.
Vi tycks dessutom befinna oss i ett läge där allt fler unga vuxna inte ser prisfall på bostäder som en möjlig risk. Det visar en färsk studie från nationalekonomerna Erik Hjalmarsson, Göteborgs universitet, och Pär Österholm, Örebro universitet. De har undersökt olika gruppers förväntningar på framtida bostadspriser och konstaterar att de yngre förväntar sig betydligt större prisökningar än äldre.
Och den som väntar sig större prisökningar är också benägen att betala mer själv, enligt forskarna som därmed ser en fara:
Det finns därför en fara att alltför optimistiska förväntningar leder till att unga personer tar alltför stor risk och alltför stora lån i samband med bostadsköp, säger Erik Hjalmarsson.
De båda forskarna har också jämfört sina resultat med siffror från USA, där bostadspriserna som bekant inte utvecklats lika rakt uppåt som i Sverige. Och där finns inte samma skillnad i förväntningar mellan unga och äldre. Hjalmarsson och Österholm drar därför slutsatsen att de egna erfarenheterna är avgörande, och i dagsläget har alltså de flesta unga vuxna i Sverige inte upplevt ett prisfall på bostäder. Vilket får dem att ge Erik Thedéen ett råd:
Om man är rädd för att alltför optimistiska förväntningar kan leda till överinvesteringar och överbelåning, så är det viktigt att också studera förväntningar på mindre aggregerad nivå, alltså att exempelvis titta på unga och gamla separat. De som formulerar regleringar för bostadsmarknaden bör vara medvetna om detta, säger Erik Hjalmarsson.
Vilket Erik Thedéen tycks vara eftersom han i sin tur skriver:
Utvecklingen mot större lån hos allt fler nya låntagare manar därför till försiktighet, inte minst i nuvarande miljö.
Det gäller alltså att hålla koll på de unga, för de har ingen koll. De tror på evig prisökning och måste därför regleras. Rimligt.
Hursomhelst bör väl krediter som marknadsförs som ränte- och amorteringsfria innebära att alla varningsklockor ringer.
Men forskarna ger också rådet att separera kontrollen även kring ”gamla”. Så hur är det med de äldre, egentligen? Ja, många av dem sitter i bostäder som redan är betalda, vilket naturligtvis får det att klia i andra delar av den finansiella sektorn. Till exempel hos Hypotekspension, ett företag som ägs av Nordax, och sysslar med så kallade kapitalfrigöringskrediter. Det vill säga, de uppmuntrar till belåning av bostäder. Och i det här fallet handlar det om en speciell målgrupp, de över 60 är med ägd bostad, som Hypotekspension bearbetar med intensiv marknadsföring.
Affärsidén är att få äldre medborgare att belåna den egna bostad för att förgylla deras sista goda år. Men även gynna Hypotekspension förstås, företaget gjorde 2019 en vinst på 46 miljoner kronor, vilket var en ökning med 14 miljoner jämfört med året innan. Och då har än så länge endast drygt 15 000 pensionärer nappat. Men den potentiella marknaden är över 400 000 svenskar, berättar företaget i sin senaste årsredovisning.
Upplägget är enkelt. Du lånar på din bostad, men betalar inget, inte ens räntan. Allt återbetalas när lånet ska lösas, vilket i normalfallet sker vid avyttring eller arvsskifte. I många fall är det alltså någon annan än den som lånat som betalar skulden. Företaget garanterar dessutom att skulden aldrig kan överstiga försäljningssumman, så du behöver inte riskera att sätta dina arvingar i skuld. Denna garanti bör i sin tur företaget försäkrat, och premien lär läggas på skulden.
I takt med att denna form av bostadsbelåning ökar bör vi nog diskutera dess effekter. Att den bromsar rörligheten på bostadsmarknaden är förstås uppenbart, eftersom det innebär att vi bor kvar längre i våra bostäder, trots att de kanske blivit lite för stora. Men det kan ju finnas ett värde i det som balanserar den negativa sidan av bostadsförsörjningen.
För den som vill se mer pengar konsumeras med målet att öka inflationen till önskad nivå kan detta också vara en positiv produkt, eftersom den plockar fram pengar som är låsta med målet att spenderas. Men samtidigt är det just denna balans som Erik Thedéens myndighet nagelfar. Om det bara handlade om att få ut pengar till konsumtion så skulle inte amorteringskraven finnas.
Det främsta argumentet för denna låneform är emellertid att det möjliggör en alternativ inkomst för fattiga pensionärer som inte kan få vanliga bostadslån. Men det låter mest som ett argument för att se över pensionerna i Sverige.
Dessa lån lär emellertid också påverka bostadspriserna på sikt. Finansinspektionen konstaterade redan när amorteringskraven utarbetades 2016 att kapitalfrigöringskrediter generellt är:
förknippade med avsevärt högre räntekostnader är vanliga bolån. Eftersom räntebetalningarna ackumuleras och läggs till den befintliga skulden så ökar den sammanlagda belåningen allt snabbare över tid. Det finns därför goda skäl att hålla nere belåningsgraden för dessa lån.
Räntan hos Hypotekspension är i skrivande stund 4,45 procent, vilket ju är närmast dubbelt så mycket som ett vanligt banklån skulle innebära. Men som sagt, räntan betalas inte förrän långt senare. Och av någon annan i många fall. Ju äldre du är, desto större andel av fastighetens värde får du dessutom belåna.
Om denna marknad växer i takt med Hypotekspensions förväntningar så ökar därmed riskbenägenheten i en grupp som historiskt sett inte varit drivande i bostadsbubblor. Men som alltså här inte har någon anledning att hålla igen eftersom skuldsättningen kan kännas riskfri.
Effekten kan då bli att varje bostad, där Hypotekspension ska ha tillbaka sina pengar, kommer trycka upp skuldsättningen med automatik för den nya köparen. Och det är ju precis detta som Erik Thedéen vill göra allt för att undvika. Hursomhelst bör väl krediter som marknadsförs som ränte- och amorteringsfria innebära att alla varningsklockor ringer.
Det finns alltså all anledning att följa utvecklingen när dessa bostäder säljs, och hur de här lånen påverkar prisnivåerna. För som sagt, det är inte bara de ungas skulder som det gäller att ha koll på. Den tickande bostadsbubbelbomben kanske istället just nu marknadsförs friskt till landets seniorer.
Ha en bra helg!
Jonas Nordling är chefredaktör och utgivare för Dagens Arena
Följ Dagens Arena på Facebook och Twitter, och prenumerera på vårt nyhetsbrev för att ta del av granskande journalistik, nyheter, opinion och fördjupning.
