debatt Kommuner med stor andel hyresrätter är bättre på att anpassa byggandet efter befolkningsutvecklingen än kommuner där ägt boende dominerar. Men för att hyresrättstäta kommuner inte ska behöva ta ett större ansvar för bostadsförsörjningen bör frågan om antalet bostäder flyttas upp till en regional nivå, skriver Marie Linder förbundsordförande och Martin Hofverberg chefsekonom i Hyresgästföreningen.
Teknikkonsultföretaget Tyréns har på Hyresgästföreningens uppdrag studerat Sveriges kommuners intresse av att bygga bostäder och rapporten presenteras i Almedalen idag.
Studien visar att kommuner med en stor andel hyresrätter är bättre på att anpassa byggandet efter befolkningsutvecklingen än kommuner där ägt boende dominerar.
I Sverige har kommunerna planmonopol. Det innebär att vi gemensamt i den lokala demokratin beslutar om hur marken ska användas, vad och hur mycket som ska byggas samt i förlängningen hur många som ska kunna bosätta sig i kommunen.
Det här är i grund och botten en bra ordning. Markanvändning är en politisk fråga och invånarna i en kommun bör ha inflytande över hur omgivningen utformas och vilken typ av stad som växer fram.
Samtidigt konstaterar vi att tre förutsättningar måste vara uppfyllda för att bostadsbristen ska kunna byggas bort.
- Det måste finnas riskvilligt kapital till rimliga räntor,
- Det måste finnas arbetskraft som kan bygga.
- Och det måste finnas planlagd mark.
Brist på antingen mark, arbetskraft eller kapital kommer att leda till för lågt byggande och att det som ändå byggs blir för dyrt.
Vi bad Tyréns undersöka en hypotes som lanserats av Hans Lind, professor vid KTH. De som äger sina bostäder vinner ekonomiskt på att utbudet av bostäder begränsas. Om många hyr på marknadsmässiga villkor har de istället ekonomiska incitament att vilja öka utbudet eftersom det pressar ner hyresnivån.
Det låter logiskt men är det så också i verkligheten?
I Sverige överlag har vi en ganska jämn fördelning mellan de tre upplåtelseformerna hyresrätt, bostadsrätt och äganderätt med cirka en tredjedel vardera. Därför har Tyréns valt att definiera kommuner med »stor andel hyresrätter« som kommuner där mer än 33 procent av beståndet utgörs av just hyresrätt.
Tyréns analysmodell utgår ifrån drivkrafterna till byggande. För att det ska byggas en bostad krävs att kommunerna vill bygga, att det finns en bit mark att bygga på samt att det finns en byggherre som ser en vinning i att bygga bostäder.
Genom att studera småhuspriser samt real förändring av BNP och Riksbankens styrränta har man fastställt den kommersiella viljan att bygga.
Fysiska förutsättningar att bygga har identifierats genom att studera kommunens täthet samt den totala byggbara landytan.
Slutligen har den kommunala viljan att bygga utkristalliserats genom att studera förra årets befolkningstillväxt och antal bostäder i beståndet.
Däremot visar det sig att byggandet är bättre anpassat efter behoven i kommuner med fler än 33 procent hyresrätter, än med färre.
Har då kommuner med större andel hyresrätter än 33 procent i beståndet byggt mer?
Nej, inte i absoluta tal. Däremot visar det sig att byggandet är bättre anpassat efter behoven i kommuner med fler än 33 procent hyresrätter, än med färre. Skillnaden är signifikant.
Om kommuner med färre andel hyresrätter än 33 procent hade byggt lika mycket i förhållande till sina behov mellan åren 1994 och 2017, hade bostadsbeståndet haft 45 000 fler bostäder idag.
För oss är det viktigt att makten över marken också i fortsättningen ligger inom den demokratiska sfären. Däremot ser vi idag en ökande segregering mellan kommuner, inte minst i storstäderna. Det riskerar att öka när hyresrättstäta kommuner fortsätter att ta ett större ansvar för bostadsförsörjningen.
Därför menar vi att frågan om det totala antalet bostäder bör flyttas upp till en regional nivå.
Det ger politiken större möjlighet att genom samarbete öka effektiviteten och bättre motverka bostadsbristen. Det skapar dessutom oftast beslut som håller över både mandatperioder och politiska omsvängningar.
Det kräver dock politiker som förmår formulera en framtidsvision, som kan lyfta blicken från det lokalpatriotiska perspektivet och som med politiskt mod kompletterar befintliga och bygger nya kommundelar med blandade upplåtelseformer.
Däremot tror vi att beslut kring hur och var i kommunen det byggs även fortsättningsvis bör vara en fråga för den lokala demokratin. Människors möjligheter att bidra till att utveckla och påverka sitt närområde leder oftast till både större delaktighet och mer långsiktiga beslut.
Marie Linder är förbundsordförande Hyresgästföreningen
Martin Hofverberg är chefsekonom Hyresgästföreningen
Följ Dagens Arena på Facebook och Twitter, och prenumerera på vårt nyhetsbrev för att ta del av granskande journalistik, nyheter, opinion och fördjupning.
