Ska Sverige kunna bygga de 80 000 bostäder per år bör statliga topplån ersätta stora delar av byggherrens egen risk och insats, skriver Hyresgästföreningens chefsekonom Martin Hofverberg.
Efter att ha tagit del av partiernas löften under 1 maj kan vi konstatera att omfattande bostadsreformer lyser med sin frånvaro.
Kanske är det för att det visat sig svårt att styra takten, priset och omfattningen av bostadsproduktionen.
- Ta ränteavdragen till exempel.
Hushållet som får ta del av avdraget kommer anpassa skulden därefter, och därmed låna mer än vad som annars hade varit fallet. Månadskostnaden för hushållet blir samma som om avdraget inte existerat, men skuldsättningen är högre, och staten får en utgiftspost på i dagsläget 16 miljarder.
- Eller ta ROT-avdraget.
Inledningsvis tänkt som stimulans i lågkonjunktur men som har överlevt sig själv och bidragit till prisuppgång och överrenovering i det ägda bostadsbeståndet. Kostnad för staten: 9 miljarder.
- I det ljuset är regeringens investeringsstöd en succé. 11 000 rimligt prissatta lägenheter färdigställda eller i produktion och mer är på gång.
Men med ett behov på 80 000 nya bostäder per år är det inte särskilt imponerande.
Bostadsdebatten har länge varit kluven mellan de som tror att marknaden klarar av att tillgodose behovet för egen maskin, bara man lämnar den i fred. Och de som tvärtom tror att olika regleringar och stöd är nödvändigt för att marknaden ska balanseras.
När prognoserna nu visar att nyproduktionstakten sjunker från årets konjunkturtopp på 60 000 färdigställda bostäder, öppnar sig ett gap mellan det som faktiskt kommer byggas, och den ökande befolkningens behov.
Det har också gjort den ena positionen i debatten, dvs att marknaden klarar av bostadsförsörjningen själv, omöjlig. Mer eller mindre alla är nu överens om att bostadspolitik måste få kosta. Skiljelinjen går nu istället mellan de som vill skicka stöd till hushållen, och vi som vill göra något åt prisnivåerna.
Med stöd till hushållen åsyftas bostadsbidrag, subventionerade bostadslån och bosparande för unga. Det här kan vid första anblick verka vettigt. Men som regeringens utredning Lån och garantier för fler bostäder konstaterar, är utbudets priselasticitet låg.
Det betyder i klartext att utbudet inte ökar nämnvärt, särskilt inte på kort sikt, om man ger mer pengar till konsumenterna. Istället bidrar pengarna till än högre priser. Det kan alltså, likt ränteavdragen, bli en kostnadspost för staten som inte får önskad effekt, men däremot andra oönskade bieffekter.
Men bostadsbidraget har en roll att spela om vi samtidigt kan garantera ett stabilt och högt utbud. Och då behövs mer av statlig och regional planering och en ökad kapacitet i byggbranschen både när det kommer till arbetskrafts- och kapitalförsörjning.
Det skulle få effekten att det byggs även när konjunkturen vänder, eftersom att staten går in. Utrymmet finns.
En framgångsrik subvention riktar in sig på den mekanism hos byggbolagen som gör att man minskar byggandet när priser och potentiella hyresnivåer sjunker. Byggandet måste i det läget fortsätta för att tillgodose behovet. En sådan subvention skulle också göra att sysselsättningen i branschen kan upprätthållas istället för att fluktuera efter konjunktursvängningarna.
Men det är här regeringens investeringsstöd inte når hela vägen fram. Stödet går till projekt som i många fall skulle ha blivit av ändå, och sänker hyran. Det är inte fel, men det blir inga volymer. Att det är ett bidrag som belastar statsbudgeten gör att det konkurrerar med andra utgiftsposter.
Vi vill se ett större grepp och föreslår därför statliga topplån som ersätter stora delar av byggherrens egen risk och insats. Det skulle få effekten att det byggs även när konjunkturen vänder, eftersom att staten går in och delar på risken.
Statsskulden ligger för närvarande på 27,5 procent av BNP, eller 1265 miljarder kronor. Med nuvarande amorteringstakt och tillväxtprognoser är vi vid 2021 års utgång nere på 16,1 procent, eller 872 miljarder. Så utrymmet finns. Staten lånar till 1 procents ränta på 30 år och kan låna vidare till självkostnad.
Byggandet av 80 000 bostäder per år skulle kräva ca 200 miljarder kronor årligen i finansiering. Att hushåll och företag ska fortsätta bära hela den bördan är varken realistiskt eller önskvärt.
Martin Hofverberg är chefsekonom Hyresgästföreningen
Följ Dagens Arena på Facebook och Twitter, och prenumerera på vårt nyhetsbrev för att ta del av granskande journalistik, nyheter, opinion och fördjupning.
