Politikerna måste ta ett större ansvar när det gäller finansiering och skatter när det gäller bostäder, men hyresgäster och medborgare måste också ges större inflytande, skriver Erik Elmgren, förhandlingschef, och Margareta Björkvald, utredare på Hyresgästföreningen.
På senare år har byggandet av bostadslägenheter ökat rejält och just nu byggs det nästan lika många lägenheter varje år som under miljonprogramsåren. Det är en positiv utveckling. Men vad är det som byggs och vilka har råd att bo i de nybyggda lägenheterna?
Svaren finns i »Nyproduktion och renoveringar av hyresrätter – en för lönsam affär?« som Hyresgästföreningen presenterar idag. Samtidigt som det byggs många nya hyreslägenheter renoveras nästan lika många lägenheter varje år, framför allt i miljonprogrammen. Nya investerare etablerar sig och företag som har som affärsidé att köpa lågt värderade miljonprogramsområden och renovera lägenheter styckevis vid tomställning har ökat de senaste åren.
Ofta går hyran i samband med dessa renoveringar upp mycket kraftigt — nivåer över 40 procent är inte ovanligt — och många kvarboende hyresgäster upplever dessutom stora störningar i boendet under renoveringen.
Under senare år har det blivit allt vanligare att allmännyttiga bostadsföretag säljer delar av sitt bostadsbestånd till privata hyresvärdar. Många av dessa blir föremål för styckevisa renoveringar.
Efter renovering av tomställda lägenheter tas full ombyggnadshyra ut av tillträdande hyresgäst, vilket framför allt bidrar till att höja fastighetsvärdet. I affärsmodellen ingår slutligen att realisera värdestegringen genom att sälja av beståndet när konceptrenoveringarna är maximerade. En olycklig utveckling för både hyresgäster och de kommuner som berörs.
Under 7 år har staten genom ROT-avdrag subventionerat renoveringar i ägda bostäder med mer är 100 miljarder kronor.
Hyresgästföreningen har utifrån statistik från SCB gjort beräkningar på skillnader i boendekostnad mellan ägt och hyrt boende. I genomsnitt skiljer det idag cirka 4 000 kronor i månaden mellan en nybyggd bostadsrätt och motsvarande hyreslägenhet. Störst är skillnaderna i storstäderna och i Storstockholm är skillnaden allra störst.
Hyrorna i nyproduktionen ligger idag på hyresnivåer som inte längre kan efterfrågas av hushåll med normala inkomster. Statistik från SCB visar att 54 procent av hyreshushållen idag inte längre har möjlighet att efterfråga en genomsnittligt prissatt hyresrätt i nyproduktion på 60 kvm utifrån förutsättningen att man inte vill lägga mer än 40 procent av sin inkomst på boendet.
Det är ett stort problem att nyproducerade hyresrätter är betydligt dyrare att bo i än bostadsrätter. Dessutom svarar nyproducerade hyresrätter inte mot efterfrågan på hyresbostäder med rimliga hyror. Bostadsbristen består trots ökat bostadsbyggande.
Det råder idag stor enighet om att hyresrätten är skattemässigt missgynnad jämfört med ägda småhus och bostadsrätter. Under 7 år har staten genom ROT-avdrag subventionerat renoveringar i ägda bostäder med mer är 100 miljarder kronor.
Motsvarande satsning på hållbara investeringar i det hyresrättsbestånd som behöver rustas upp skulle ge möjlighet att ställa om till en mer hållbar utveckling — miljömässigt, socialt och ekonomiskt. En hållbarhetspremie, ROT-avdrag för hyresrätter och skattefria underhålls-/investeringsfonder för hyresrätter är några sätt att möjliggöra detta.
Aktörerna på bygg- och bostadsmarknaden har en avgörande roll för utvecklingen mot ett mer hållbart bostadsbyggande. De allmännyttiga bostadsföretagen borde dessutom fokusera på sitt uppdrag att bygga och förvalta hyresrätter för alla grupper i kommunen. Det bostadssociala ansvaret är viktigt.
Politiken på nationell, regional och kommunal nivå måste ta en större roll och ansvar. Det gäller finansiering och skatter, men också frågor om hur vi bygger och planerar våra städer och hur medborgare och hyresgäster kan ges större delaktighet och inflytande.
Erik Elmgren förhandlingschef Hyresgästföreningen och Margareta Björkvald utredare Hyresgästföreningen
Följ Dagens Arena på Facebook och Twitter, och prenumerera på vårt nyhetsbrev för att ta del av granskande journalistik, nyheter, opinion och fördjupning.
