Nu kommer hyresgästernas räntesmäll

Vi har ännu inte sett det värsta när det gäller hyreshöjningar. Nu måste politiken kliva fram.

I debatten om de stigande boendekostnaderna har bolånetagarnas situation fått mycket uppmärksamhet. Men det är hög tid att rikta blicken mot hyresgästerna – för nu kommer deras räntesmäll. Hyresgästerna har också som grupp generellt lägre inkomster än bostadsrätts- och husägare.

Enligt den nuvarande förhandlingsordningen ska hyrorna förhandlas mellan parterna på hyresmarknaden och hyran ska spegla bruksvärdet på bostaden och kostnader för till exempel drift och underhåll. Förra året höjdes hyrorna tre gånger mer än de gjort de senaste tio åren. Många fastighetsägare hade inte tagit höjd för centralbankernas skarpa U-sväng i penningpolitiken, eller för den delen den höga inflation som drivit upp drifts- och underhållskostnader.

Det vittnar om en kortsiktighet bland många fastighetsbolag som passat på att dela ut så mycket vinst som möjligt under de goda åren, snarare än att bygga robusta bolag som håller även när konjunkturen och räntorna ändras. Denna kortsiktighet står nu hyresgästerna dyrt när fastighetsägarna vill vältra över alla kostnadsökningar på hyrorna. Vissa fastighetsägare har också försökt runda förhandlingsordningen genom att dubbelhöja hyrorna, som till exempel den segdragna hyreskonflikten i Malmö är ett exempel på. Där fick hyresgästerna till slut rätt efter omfattande mobilisering.

Men i kontrast till tonläget i den allmänna debatten visar Hyresgästföreningens årliga rapport om privatvärdarnas ekonomi att fastighetsägande i Sverige fortsatt är en lönsam bransch, även om högre räntor dämpar lönsamheten. Vinsten per hyreskrona var 25 procent förra året. Detta mått är den vinst som återstår efter att kostnaderna för drift, underhåll och räntor dragits av från hyresintäkterna.

Eftersom att hyran sätts utifrån de senaste tre årens kostnadsökningar, och det var först förra året som räntorna och inflationen började stiga, har vi sannolikt inte sett det värsta ännu vad gäller hyreshöjningar. Fastighetsägarna har rasat över att de historiskt höga höjningarna förra året inte var höga nog. Hyrorna kommer, till skillnad från kostnaden för bolånen, inte att gå ned bara för att styrräntan gör det. Då är det istället fastighetsägarna som kan se fram emot en högre vinstmarginal. Fastighetsägarna har på så vis förfinat konsten att socialisera riskerna och privatisera vinsterna.

Samtidigt står vi inför ett helt avstannat bostadsbyggande i en situation när majoriteten av Sveriges kommuner redan rapporterar bostadsbrist, i synnerhet på hyresrätter. Det beror inte bara på att fastighetsbolagen inte vill bygga på grund av minskad lönsamhet, utan även på att bankerna inte längre beviljar lån givet att den höga utlåningen till den kommersiella fastighetssektorn kan utgöra en sårbarhet för bankerna. Att fastighetsbolagen överlever räntehöjningarna och inflationen är inte bara en förhandlingsfråga för parterna på hyresmarknaden, det är även systemkritiskt för bankerna, och ytterst, för den finansiella stabiliteten.

Därför behöver politiken kliva fram. Förslag som byggstöd men även en mer aktiv allmännytta vore steg i rätt riktning som också kan dämpa lågkonjunkturen Sverige befinner sig i. Men än så länge är politiken passiv, trots att det finns verktyg på såväl kommunal som nationell nivå för att hålla byggkonjunkturen och hushållen under armarna. I kläm hamnar hyresgästerna, som får betala priset för fastighetsbolagens kortsiktiga vinstiver.