Marknadshyror Att just utredningen om fri hyressättning lagts till handlingarna tillsammans med Januariöverenskommelsen, JÖK, betyder inte att frågan om ytterligare marknadsanpassning av hyrespolitiken är död, skriver Bo Bengtsson, professor i statskunskap vid Uppsala universitet och Jonas Nygren, chef för tankesmedjan Bostad2030.
Den svenska modellen för förhandlade hyror är under politisk press. Borgerliga företrädare, intresseorganisationer och många ekonomer argumenterar för att det är dags att införa marknadshyror. Ett steg i den riktningen skrevs också in i januariöverenskommelsen (nedan JÖK), vilket i sin tur ledde till den politiska turbulensen förra året. Men kraven vilar på svag grund och okunskap om vad som skiljer bostadsmarknaden från andra marknader. Det visas i rapporten Marknadsmakt och besittningsskydd skriven av Bo Bengtsson och utgiven av tankesmedjan Bostad 2030. Politiken måste förstå riskerna och effekterna av att förändra dagens hyresmarknad i grunden, vilket på sikt skulle bli konsekvensen om förslagen i den sedermera tillbakadragna utredningen Fri hyressättning vid nyproduktion hade blivit verklighet.
De flesta är idag överens om att bostaden inte är vilken vara som helst. Motiven för offentliga korrektiv till bostadsmarknaden är att denna marknad i grundläggande avseenden skiljer sig väsentligt från den ekonomiska teorins perfekta marknad. Detta är särskilt tydligt på hyresmarknaden som är mest tillgänglig för hushåll med begränsade ekonomiska resurser. Till följd av höga och ojämnt fördelade transaktionskostnader, som sammanhänger med risken att tvingas flytta från sitt hem och sitt grannskap, befinner sig hyresgästen på en oreglerad hyresmarknad i ett betydande underläge gentemot hyresvärden, i synnerhet vid bostadsbrist.
I alla länder vi känner till försöker man balansera detta med olika former av regleringar. Utformningen av dessa och hur stor del av marknaden som omfattas varierar. De kan placeras på en skala från renodlade marknadshyror (där hyresvärden bestämmer hyran själv) till reglerade hyror (där det offentliga bestämmer hyrorna). Sverige utgör ett internationellt undantag med en unik tredje väg. I den svenska partsmodellen utgörs konsumentens skydd av kollektiva hyresförhandlingar och bruksvärdesprövning. Den svenska hyresmodellen utformades och antogs av riksdagen under 1970-talet i konsensus. Det folkliga stödet för modellen har över tid varit starkt och en betydande majoritet av riksdagen har också försvarat den.
Anmärkningsvärt är också att utredningen ville förbjuda hyresgäster att förhandla kollektivt om hyrorna i nyproduktionen.
JÖK och utredningen om fri hyressättning i nyproduktion innebar det första konkreta förslaget om att ändra den svenska hyresmodellen. Utredningen skulle hitta juridiska lösningar för att införa ”fri” (i realiteten ägarstyrd) hyressättning i nyproduktionen men inte gå närmare in på konsekvenserna för hyres- och bostadsmarknaden i stort. I praktiken var uppdraget att översätta de svepande generella argumenten för marknadshyror till konkreta institutionella förslag.
En ny lag föreslogs där hyresvärd och hyresgäst fritt skulle få komma överens om hyrans storlek. Därefter skulle hyran bara få höjas en gång om året och höjningen fick då enligt huvudregeln inte överstiga förändringarna i konsumentprisindex. Dock skulle hyran kunna justeras med upp till 10 procent årligen vid ”förändrad attraktionskraft”, dvs. i realiteten ökad efterfrågan på marknaden. Hyrans rimlighet skulle kunna prövas om hyresgästen kunde peka på jämförbara bostäder med lägre hyra.
Syftet med förslaget var att öka fastighetsägarnas incitament att investera i nyproduktion, genom garantier för en hög och stabil avkastning. Samtidigt är det högst oklart om fastighetsägarnas bristande incitament och låga avkastning är skäl till att det byggs för lite idag. Anmärkningsvärt är också att utredningen ville förbjuda hyresgäster att förhandla kollektivt om hyrorna i nyproduktionen, vilket ensidigt skulle förskjuta maktförhållandena till fastighetsägarnas fördel.
Även om förslaget till en början bara skulle beröra nyproduktionen pekar det mesta på att med tiden en allt större del av det befintliga beståndet också skulle påverkas. Erfarenheten från till exempel Finland är att inverkan på befintligt bestånd tidigt blir stort. Och tröskeln för att fatta fler politiska beslut som avsiktligt eller oavsiktligt ändrar förutsättningarna för den samlade hyresregimen blir lägre, efter att ett första steg i den riktningen är taget.
Det mest problematiska med utredningen och dess förslag är viljan att i grunden ändra den svenska modellen utan en djupare analys av vilka problem som finns och vilka konsekvenser förändringen på kort och lång sikt skulle innebära.
För att åstadkomma en ökad nyproduktion inriktad på att hantera dagens problem på hyresmarknaden behövs i stället strukturella reformer i den anda som låg bakom tillkomsten av de allmännyttiga bostadsföretagen på 1940-talet och bruksvärdessystemet på 1970-talet. Även dessa reformer påverkade de privata fastighetsägarnas incitament men inte genom att ensidigt öka deras möjligheter till ekonomisk avkastning utan genom att begränsa deras möjlighet att göra vinst genom att enbart höja hyrorna vid bostadsbrist.
Men möjliga förslag som gynnar hela branschen finns idag, bland annat återinförande av avdragsrätten för avsättningar till underhållsfonder och sänkt moms på hyra för bostäder.
Andra åtgärder som skulle kunna förbättra marknadsförutsättningarna för sämre ställda hushåll är bibehållet och utvecklat investeringsstöd, statliga hyresgarantier, höjda bostadsbidrag och bostadstillägg, bostadsförmedling efter behov och inte bara efter kötid samt förbud mot orimliga krav på den bostadssökandes ekonomi, ungefär som i förordningen om investeringsstödet.
Att det finns brister i dagens hyrespolitik kan alla vara överens om. Men för att lösa de problem som finns krävs helt andra åtgärder än de som initierades i JÖK. Att just denna utredning nu har lagts till handlingarna betyder ingalunda att frågan om ytterligare marknadsanpassning av hyrespolitiken är död. Det är dock svårt att se hur en fortsatt utveckling i denna riktning skulle kunna uppfylla grundlagens krav på att det allmänna har att trygga allas rätt till bostad.
Bo Bengtsson, rapportförfattare, professor i statskunskap vid Uppsala universitet,
Jonas Nygren, chef för tankesmedjan Bostad2030
Följ Dagens Arena på Facebook och Twitter, och prenumerera på vårt nyhetsbrev för att ta del av granskande journalistik, nyheter, opinion och fördjupning.
