debatt En öppen diskussion om hur miljonprogramsområdena bäst förvaltas och vilken typ av ägarskap som behövs är viktig och välkommen. Tyvärr innehåller Illhan Kellecioglu och Arne Johanssons inlägg ett antal felaktiga och inaktuella påståenden, skriver Peter Ullmark, Hembla och Victoria park.
För mindre än 10 år sedan det talades om att riva miljonprogramshusen på grund av den nästan oöverstigliga underhållsskuld som byggts upp sedan husen uppfördes. Åratal av eftersatt underhåll av fastighetsägare utan vilja eller finansiella möjligheter att ta hand om den ökande underhållsskulden hade lett dit. Med jämna mellanrum kommer kritiken mot oss och andra som tillämpar affärsmodellen som gör de nödvändiga investeringarna möjliga. Det kan tyckas märkligt, särskilt när kritiken oftast kommer från parter som säger sig stå på områdena och hyresgästernas sida.
Argumentationen som framförs i debattinlägget är inte ny. Det är en översättning av en internationell diskussion kring globala finansbolag där privat ägande av bostäder ifrågasätts. Ofta innehåller argumentationen haltande jämförelser med internationella förhållanden på marknader som är väsensskilda från svenska förhållanden. Det är också huvudskälet till att debatten aldrig riktigt tar fäste i den svenska bostadspolitiska debatten. Inte sällan exemplifieras också den påstådda faran med privat ägande genom att försöka påvisa privata hyresvärdars undermåliga underhåll och förvaltning av sina områden. Det finns tyvärr många oseriösa aktörer som inte tar sitt ansvar, men den bild som författarna ger av oss och vår ägare idag är inte korrekt.
Det är viktigt att konstatera att vår förvaltning inte varit felfri genom åren. Både Hembla och Victoria Park är unga bolag som vuxit snabbt. Författarnas beskrivningar av Hemblas tidigare bristfälliga service och förvaltning av fastigheterna i Husby saknar inte historisk grund. Under perioder har det inte fungerat på ett tillfredsställande sätt och det är något som bolaget arbetat hårt för att vända under det senaste året. Det är långt ifrån färdigt och vi vill alltid bli bättre, men den förvaltning som Hembla och Victoria Park står för idag är något helt annat än vad som beskrivs.
Hembla och Victoria Parks förvaltning vilar på tre ben; upprustning, kundfokus och bosocialt arbete. Alla delar är lika viktiga. När det gäller att rusta upp och utveckla våra fastigheter och områden ligger vi långt framme. Vi investerar årligen miljardbelopp för att ta husen till en modern standard och ett förbättrat klimat- och miljöavtryck. Upprustningen är inte valbar. Husen är 50 år gamla och vi tar tag i ett underhåll som varje seriös fastighetsägare måste göra. Renovering av enskilda lägenheter sker helt i takt med naturlig omflyttning eller på hyresgästernas initiativ.
I Husby, som specifikt nämns i artikeln, har vi genomfört ett stort antal upprustningsåtgärder som bland annat innefattar renovering av fasader, gårdar, portar, passersystem, balkonger och trapphus och så vidare. Ytterligare upprustningsinvesteringar genomförs under kommande år. Det är investeringar som bidrar till att skapa ett mer trivsamt och tryggt område för både boende och besökare. Vi har väldigt svårt att se det dåliga i detta.
Även när det gäller det bosociala arbetet har vi kommit en bra bit. Ett exempel på det är vårt arbete med miljövärdar där vi anställer boende i områdena i vår förvaltning. Sedan starten har vi haft 143 personer anställda som miljövärdar och anställer varje år cirka 30 nya. 65 procent av dem går direkt vidare till anställning eller studier.
Kritiken mot kortsiktighet bli helt missriktad när den riktas mot ett bolag som i sin strategi är så långsiktig man kan bli.
Ett annat exempel är sociala klausuler i våra entreprenadkontrakt där vi i vissa fall kravställer våra leverantörer att anställa hyresgäster hos oss i sin verksamhet. Vi samverkar med en lång rad andra aktörer för att skapa en positiv utveckling i våra områden, inte minst kommuner och andra hyresvärdar. Där vi mätt effekten av vårt bosociala arbete är resultaten mycket goda med bland annat minskad kriminalitet (- 38%), ökad sysselsättningsgrad (+10%) och ett ökat valdeltagande (+11%).
Vi ska villigt erkänna att vi har en bit kvar till den nivå vi vill vara när det gäller kundnöjdhet, men vi tar dagligen stora steg dit. Tvärtemot vad författarna beskriver gör vi detta genom en lokalbaserad förvaltning med områdeskontor som hyresgästerna kan besöka (ej nu under Covid-19). I takt med ökade krav på tillgänglighet och flexibilitet har vi även inrättat en central kundservice som våra hyresgäster enkelt kan nå hemifrån och på tider som passar hyresgästen. Idag ligger vi på en telefonkötid på under 3 minuter i snitt.
Vår förvaltningsmodell ger goda resultat på flera plan. Bilden av att ärenden om dålig förvaltning skulle ligga på hög är en felaktig uppgift. Enligt en sammanställning som tidningen Hem och Hyra publicerade i höstas ligger exempelvis Hembla avsevärt mycket lägre vad gäller antal klagomål i Hyresnämnden än många andra fastighetsägare, inklusive kommunägda bostadsbolag. I samtliga ärenden där hyresgäster inte varit nöjda med vår förvaltning av deras boendemiljö genomför vi kontroller, protokollför och följer upp. Vi mäter och försöker hela tiden arbeta för att bli snabbare på att svara hyresgäster och åtgärda fel. Det är ett helt felaktigt påstående att bolagen skulle ha som strategi att dra ned på underhåll eller minska tillgängligheten.
Författarna lyfter även upp ägarfrågan som central. Vi håller med. Bostäder ska inte betraktas som vilken handelsvara som helst eller bli föremål för kortsiktig spekulation som skapar osäkerhet för boende. Precis som författarna skriver har många av husen som vi idag äger en historia av otaliga ägarbyten och inte sällan en underhållsskuld som är mycket stor.
Vi är därför stolta över att ha Vonovia som ägare – ett verkligt långsiktigt bolag som äger med ett evighetsperspektiv och som sätter god förvaltning högt. Vonovia arbetar med att göra de investeringar som krävs för att successivt modernisera sitt bestånd. Till gagn för bolaget, samhället och alla hyresgäster. Kritiken mot kortsiktighet blir helt missriktad när den riktas mot ett bolag som i sin strategi är så långsiktig man kan bli.
Slutligen till vårt medlemskap i Sverige Allmännytta där vi nu är så kallade associerade medlemmar. Det blev möjligt tack vare vår förvaltningsmodell där socialt ansvarstagande är en viktig del. Den långsiktiga ägarprofilen som vi har vägde också in. Vi ser en stor vinst i att kunna samverka med övriga medlemmar i Sveriges Allmännytta i frågor kring områdesutveckling och hyresrättens status.
Visst kan det finnas ett varumärkesvärde med ett medlemskap, men det är poänglöst på lite längre sikt om man inte avser att agera ansvarsfullt. Vi ska äga och förvalta husen i många år framöver och medlemskapet i Sveriges Allmännytta är ett sätt för oss att samverka med andra bolag som har samma långsiktiga syn på ägande och utveckling som vi har.
Vi välkomnar en diskussion om ägande och förvaltning av miljonprogramsområden. Vi vill gärna delta i samtalet och vi står upp för vår filosofi som vi menar gynnar både ägare, samhället och hyresgästerna. Låt oss fortsätta dialogen utifrån en faktabaserad och aktuell verklighetsbeskrivning.
Peter Ullmark, operativ chef Hembla och Victoria Park
Följ Dagens Arena på Facebook och Twitter, och prenumerera på vårt nyhetsbrev för att ta del av granskande journalistik, nyheter, opinion och fördjupning.
